조심2013서3323 (2013.11.25)

상증

취소

청구인이 父에게 쟁점주택을 취득가액과 유사한 135백만원에 양도한 것은 시가에 비하여 고가 양도로 단정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점주택의 양도를 고가양도롤 보알 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있음

상속세 및 증여세법 제35조

조심2017서1031

OOO세무서장이 2013.7.1. 청구인에게 한 2011.12.28. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분 개요

가. 청구인은 2011.12.28. OOO 소재 주택(토지 106㎡, 건축물 48.6㎡로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구인의아버지인 홍OOO에게 OOO원에 양도하고 양도소득세 과세표준을OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은쟁점주택의 시가를 2011년도 개별주택가격인 OOO원으로 평가한 후,청구인이 쟁점주택을 특수관계자인 아버지에게 시가보다고가로 양도하였다고 보아 「상속세 및 증여세법 시행령」제26조제3항의 규정에 따라 증여세 과세가액을 OOO원으로 하여 2013.7.1.청구인에게 2011.12.28. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2007.6.8. 쟁점주택을 OOO원에 취득하여 소유하다가 대출금 이자에 대한 부담 등으로 타인에게 양도하고자 하였으나,2011년 들어서 부동산 경기 침체로 매수자가 나타나지 않아서 부득이 아버지인 홍OOO에게 취득가액과 거의 동일한 OOO원을 받고 양도한 것으로 이는 결코 고가양도가 아니다.

(2) 「상속세 및 증여세법」제60조 제3항에서 시가를 산정하기 어려운경우에 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 기준시가 등 보충적평가방법으로 당해 재산을 평가하도록 규정하고 있음에도 처분청은 쟁점주택이 노후된 단독주택으로서 매매사례가액을 찾을 수 없다는사유만으로 쟁점주택의 시가를 OOO에서 고시한 개별주택가격인OOO원으로 평가하여 청구인이 쟁점주택을 특수관계자인 아버지에게 고가로 양도하였다고 보았으나, 쟁점주택은 재개발사업예정지에 소재한 노후주택으로서 개별주택가격이 시가를 거의 반영하지 못하고 있으므로 설령 쟁점주택의 양도가 고가양도에 해당된다고 하더라도 그 시가는 쟁점주택의 개별주택가격인 OOO원이 아니라 쟁점주택의 부속토지 개별공시지가인 OOO원으로 평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 거주자가 「소득세법 시행령」제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자로부터 토지 등을 시가를 초과하여 취득함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액을시가에 의하여 계산하여야 한다고 규정하고 있고, 쟁점주택의 시가는 OOO원에 불과하나 청구인은 쟁점주택을 아버지인 홍OOO에게 OOO원에 양도하였다고 신고하였는바 이는 특수관계에 있는 자에게 시가로 초과하여 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨것에 해당되므로 처분청이 쟁점주택의 양도를 특수관계자간의 고가 양도로 보아 청구인에게증여세를 부과한 것은 적법하다.

(2) 국세청통합전산망에서 실거래가를 조회하여 쟁점주택의 양도일 전후 3월의 기간내 매매사례가액 없음을 확인하고 2011년도 개별주택가격인 OOO원을 쟁점주택의 시가로 평가한 것이며,「상속세 및 증여세법」제61조 제1항의 규정에 의하여 주택을 평가할 때 당해주택의개별주택가격이 있는 경우에는 부속토지의 개별공시지가가 개별주택가격보다 더 크다고 하더라도 증여일 현재 고시되어 있는 개별주택 가격을 시가로 적용하여야 하므로(국세청 재산-1439, 2009.7.15.) 처분청이 쟁점주택의 시가를 개별주택가격인 OOO원으로 평가한 것 또한 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점주택을 청구인의 아버지에게 고가로 양도하였다고 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부

② 고가양도에 해당된다고 하더라도 쟁점주택의 경우 개별공시지가보다 개별주택가격이 낮으므로 그 시가는 개별공시지가로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택은 시멘트블럭조 스레이트 지붕 단층 주택으로 건축물 대장에는 1970.1.4.에 신축된 것으로 나타난다.

쟁점주택이 소재한 OOO 일대는 OOO시장이 재정비 촉진지구로 지정하기는 하였으나, 현재 실시계획이 승인되거나 재개발지구로 인가되지는 않은 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2007.6.5. 전 소유자인 황OOO(570927-2******)로부터 OOO원에 취득하였으며, 그 취득가액은 쟁점주택의 등기부 등본에 실거래가액으로 기재되어 있다.

청구인으로부터 쟁점주택을 취득한 홍OOO는 매매대금 OOO원중 OOO원의 쟁점주택의 임대보증금을 승계하였고, 나머지 OOO원은 현금 또는 청구인의 OOO은행 계좌로 송금한 것으로 나타나며, 매매가액 OOO원을 취득가액으로 하여 OOO에 취득신고를 한 것으로 확인된다.

(3) 쟁점주택의 연도별 개별주택가격과 그 부속토지의 개별공시지가는 아래와 같다.

<쟁점주택의 개별주택가격 및 개별공시지가 현황>

OOO

위 표에 따르면 쟁점주택의 2011년도 개별주택가격 OOO원은거래가격 OOO원의약 45%이고, 거래가액을 쟁점주택 부속토지의면적(106㎡)로 나눈 토지1㎡당 거래가액은 약 OOO원이다.

(4) 처분청은 쟁점주택 인근의 단독주택 등의 매매사례가액을 확인할 수 없다고 하였으나, 우리 원에서 OOO 세무과로부터 확인한 쟁점주택 인근의 단독주택 등의 거래 현황은 아래와 같다.

<노후 건축물(주택)이 있는 주택>

OOO

<공동주택으로서 개별주택가격과 개별공시지가가 유사한 주택>

OOO

(5) 처분청은 쟁점주택의 경우 유사한 주택의 매매사례가액이 없으므로 쟁점주택의 시가는 「상속세 및 증여세법」제60조 제3항의 규정에따라개별주택가격인 OOO원이나, 청구인은 OOO원에 양도하였다고신고하였므로 쟁점주택의 양도를 고가양도로 보았다.

(6) 「상속세 및 증여세법」제35조 제1항 및 제2호에서 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제26조 제2항에서 「상속세 및 증여세법」제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 OOO원 이상인 경우의 그 대가를 말한다고 규정하고 있다.

한편, 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 제2항에서 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 같은 법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 제61조 제1항 제4호에서 주택의 경우「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(7) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 OOO에서 고시한 개별주택가격에 비하여 상당히 낮고, 시가로 볼만한 매매사례가액 등도 없다는 이유로 OOO가 고시한 개별주택가격을 시가로 보고, 청구인이 특수관계자인 아버지에게 쟁점주택을 시가보다 고가에 양도한 것으로 보았으나, 청구인이 쟁점주택을 양도하기 약 4년 전인 2007년에 쟁점주택을 OOO원에 취득한 사실이 쟁점주택의 등기부 등본에 의하여 확인되고, 그동안 OOO가고시한 개별주택가격도 약 50% 이상 상승한 점, 쟁점주택은 노후된 단독주택으로 그 부수토지의 개별공시지가가 토지와 건물가액을 합한 개별주택가격보다 높지만 개별주택가격의 과표 현실화율은 전국 평균 58%로공동주택가격의 과표 현실화율(74%)에 비하여 아직 낮은 점,쟁점주택과같은 단독주택의 경우 공동주택과 달리 위치, 면적, 층고, 방향 등이 동일한 주택을 찾기가 어려우나, 우리 원의 조사에의하면 쟁점주택 인근의 주택 중 쟁점주택에 비하여 개별주택가격 대비 실지거래가격의 비율이 더 높은 주택이 다수 나타나는 점등으로 보아 청구인이 아버지에게 쟁점주택을 취득가액과 유사한 OOO원에 양도한 것은 시가에 비하여 고가 양도로 단정하기 어려운 점이 있고, 청구인이 쟁점주택을 아버지에게 양도한 것은 세대간 부의 무상이전을 목적으로 한 것이 아니라, 당시 부동산 경기침체로 매수자가 나타나지 아니하여 부득이하게 부자간 거래를 하였다는 청구주장이 사실로 보이는 점이 있다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도를 고가 양도로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단되며, 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 더이상심리의 실익이 없어졌으므로 그에 대한 심리는 생략하기로 한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.