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경정
취득가액과 관련한 증빙이 없는 이 건 소득금액을 단순경비율 등에 의하여 추계결정할 수 있는지 여부(경정)
조세심판원 조세심판 | 조심2008서2364 | 소득 | 2010-04-05
[사건번호]

조심2008서2364 (2010.04.05)

[세목]

종합소득

[결정유형]

경정

[결정요지]

부동산매매업의 소득금액을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류의 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당되므로 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정하는 것이 타당함

[관련법령]

소득세법 제19조【사업소득】 / 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】

[참조결정]

국심2005중0157 /

[주 문]

OO세무서장이 2008.5.19. 청구인에게 한 2002년 귀속 종합소득세 2,217,893,050원의 부과처분은 「소득세법」제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 청구인의 2002년 귀속 소득금액을 추계조사결정하여 그과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 1991.11.13. 사회복지법인 OOOOO으로부터 명의신탁해지를 원인으로 OOOOO OOO OOO O OOOO 임야 8,666㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 취득하여 1999.9.8.~1999.11.26. OOO 등에게 18건 1,388㎡를, 2000.1.7.~2000.11.28. OOO 등에게 3건 148㎡를, 2001.1.3.~2001.12.1. OOO 등에게 7건 413㎡를 지분양도하였고, OOOOOO OOO OOOOO 등을 통하여 2002.6.5.~2002.8.19. 기간동안 6,697㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO 외 117명에게 52.89㎡와 72.72㎡ 2가지 종류로 지분을 분할하여 양도하고 2003년 5월 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득과세표준을 확정신고를 하였다.

나. OOOO국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 인정하여처분청에 과세자료를 통보하자 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액인 4,000,000천원으로 하고, 취득가액은 불분명한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 소득금액을 산정한 뒤 2008.5.19. 청구인에게 2002년 귀속 종합소득세 2,217,893,050원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 1971년 공원용지로 지정된 임야로서 청구인이 1989년 취득하여 보유하다 아파트 사업부지로 개발하고자 하는 OOOOOO장 OOO에게 매매하기로 약정하고 OOO으로부터 매매대금을 지급받았으며, OOO은 쟁점토지의 개발주체로서 조합원들을 모집하여 조합원들과 매매계약을 체결하고 대금도 지급받았으므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.(주위적 청구)

(2) 부동산매매업으로 본다 하더라도, 청구인은 OOOOO OOO의 채무 2,000,000천원을 대위변제함에 따라 쟁점토지를 취득하였으나, 취득시부터 12년이 경과하여 취득가액에 관한 증빙을 갖추지 못하고 있고, 명의신탁해지를 원인으로 취득하는 과정에서 고액의 변호사 수임료를 지불한 사실도 있는 점 등을 고려하여 단순경비율 등에 의하여 소득금액을 추계결정함이 타당하다.(예비적 청구 ①)

(3) 청구인과 OOOOOO장 OOO간에 체결한 매매합의서상 쟁점토지의 평당가액을 1,500천원 이상으로 하여 매매대금을 3,038백만원으로 약정하고 추가로 사례비를 지급받은 사실은 있으나 양도가액이 4,000,000천원은 아니므로 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액이 불분명한 이상 기준시가로 재계산함이 타당하다.(예비적 청구 ②)

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 전체토지 중 1,949㎡를 1999년~2001년까지 OOO 외 27명에게 분할양도하였을 뿐 아니라 OOOOOO(비인가)의 조합장 OOO과 위원장 OOO에게 쟁점토지의 양도에 관한 위탁계약을 체결하고 2002.6.5.~2002.8.19.까지 118명에게 분할하여 양도하였는바, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것은 계속적·반복적으로 이루어져 사업성이 있으므로 부동산매매업에 해당되어 사업소득으로 과세한 처분은 정당하다.(주위적 청구)

(2) 쟁점토지의 양도에 따른 소득금액은 「소득세법 시행령」제142조 제1항에 의하여 실지조사에 따라 확인된 실지거래가액으로 결정하여야 하는 것이므로 이 건은 추계결정사유에 해당하지 아니한다.(예비적 청구 ①)

(3) 조사당시 OOO이 쟁점토지의 양도가액을 4,000,000천원으로 확인하였고 취득가액은 불분명하므로 양도가액은 4,000,000천원, 취득가액은 소득세법 기본통칙 39-21에 의하여 기준시가로 평가한 가액으로 하여 사업소득을 산정하고 과세한 처분은 정당하다.(예비적 청구 ②)

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 주택조합을 통하여 다수에게 쟁점토지를 분할양도한 것이 부동산매매업에 해당하는지 여부(주위적 청구)

② 부동산매매업에 해당하는 경우, 취득가액과 관련한 증빙이 없는 이 건 소득금액을 단순경비율 등에 의하여 추계결정할 수 있는지 여부(예비적 청구①)

③ 쟁점토지 취득가액 및 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 소득금액을 산정할 수 있는지 여부(예비적 청구②)

나. 관련법령

제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

제80조【결정과 경정】③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정 할 수 있다.

제160조【장부의 비치ㆍ기장】① 사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 증빙서류 등을 비치하고 그 사업에 관한 모든 거래사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 의하여 장부에 기록ㆍ관리하여야 한다.

② 대통령령이 정하는 일정규모 미만의 사업자가 대통령령이 정하는 간편장부(이하 “간편장부”라 한다)를 비치하고 그 사업에 관한 거래사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항의 규정에 의한 장부를 비치ㆍ기장한 것으로 본다.

③ 제2항의 규정에 의한 대통령령이 정하는 일정규모 미만의 사업자는 이를 “간편장부대상자”라 하고, 간편장부대상자외의 사업자는 이를 “복식부기의무자” 라 한다.

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 장부ㆍ증빙서류의 기장ㆍ비치에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제34조【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

제142조【과세표준과 세액의 결정 및 경정】

① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

제143조【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.

1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 단서에서 “단순경비율 적용대상자” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사업자를 말한다.

1.당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점① (주위적 청구)에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지의 지목이 임야이며 공원용지이어서 토지의 이용가치가 없어 일반인들을 상대로 양도하는데 한계가 있었는데, 2002년에 조만간 공원용지에서 해제되어 택지조성사업을 할 수 있을 것이라는 소문이 돌면서 장기간(13년간) 보유하던 쟁점토지를 2002.6.10. OOOOOO장 OOO에게 일시에 양도한 것이고, OOO은 쟁점토지의 개발주체로서 조합원들을 모집하여 조합원들과 매매계약을 체결하고 매매대금을 청구인에게 지급한 뒤 쟁점토지를 조합원에게 분할매각한 것이며, 청구인은 토지매수자를 개별적으로 만나지 아니하였음에도, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 위법·부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(나) 청구인과 OOO은 2002.6.10. 쟁점토지에 대하여 매매약정을 체결하였으며, 주요한 약정내용을 보면 다음과 같다.

1) 제1조(매매대금의 사후정산)와 제2조(토지대금지불방법)에서 “쟁점토지는 공원부지이므로 장차 공원부지를 해제하여 조합아파트를 신축하기 위하여 조합원을 모집하고 지분등기하여 토지대금을 정산하며, 토지대금은 조합원이 구성되는대로 일시불로 지급하고 1평당 1,500천원 이상으로 한다”고 약정되어 있다.

2) 제3조(조합운영)와 제5조(약정의 해제 및 해지)에 “주택조합운영은 OOO 외 1인이 책임지고 청구인은 관여하지 아니하고, 청구인은 OOOOOO이 약정일로부터 12개월 이내에 토지면적의 50% 미만의 조합원을 모집할 시 약정을 해제·해지할 수 있다”는 내용 등이 약정되어 있다.

(다) 청구인은 직접 조합원들을 상대로 쟁점토지를 양도하지는 아니하였으나, 소유권이전등기는 청구인으로부터 OOO에게 이전됨이 없이 직접 조합원들에게 이전된 사실이 나타나고, OOO이 조사당시 OOOOOO OOO OOO O OO 일대를 택지개발예정지로 보아 조합원을 모집하여 지분분할등기를 할 수 있게 지주로부터 토지를 위탁받아 양도하였다”고 진술한 사실이 전말서상에 나타난다.

(라) 청구인이 1991.11.13. 전체토지(OOOOO OOO OOO O OOOO OO O,OOOO)를 취득하여 이 중 1,949㎡는 OOOOOOO인 OOO을 통하여 1999년부터 2001년까지 OOO 외 27명에게 분할양도한 사실과 쟁점토지는 청구인이 OOOOOO OOO인 OOO을 통하여 2002.6.5.부터 2002.8.19.까지 OOO 외 117명에게 분할양도한 것으로 쟁점토지의 등기부등본상에 등재되어 있다.

(마) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 OOOOOO에서 청구인에게 토지를 더 구해줄 것을 요구하여 청구인의 주선으로 OOOOO OOO OOO O OOOOO OOO 외 13인이 소유하는 임야 6,202㎡를 OOOOOO이 위탁받아 양도하고, OOO 소유의 OOOOO OOO OOO O OOOOOO 임야 6,202㎡를 OOO, OOO에게 소개하여 취득 및 양도(115명)하게 한 뒤 소개비의 명목으로 수수료를 지급받은 사실 등이 처분청의 심리자료에 나타난다.

(바) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점토지의 등기부등본상 소유권이전등기가 청구인으로부터 OOO에게 이전됨이 없이 직접 조합원들에게 이전된 점, OOO이 쟁점토지를 청구인으로부터 위탁받아 매매하였다고 진술한 것으로 나타나는 점, 청구인이 “양도대금을 OOO으로부터 수차례에 걸쳐 지급받았으며, 주택조합의 특성상 OOO이 지분으로 이전등기할 것을 요구하여 지분으로 등기하여 주었다”고 진술한 점 등에 비추어 보면 쟁점토지는 청구인이 OOO에게 위탁하여 매매한 것으로 볼 수 있고, 청구인은 쟁점토지 의 양도 이전에도 전체토지의 일부를 분할하여 양도한 사실과 쟁점토지 인근토지의 매매를 알선한 사실 등이 확인되는 것으로 보아 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 인정하여 종합소득세를 부과한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②(예비적 청구①)에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 소득금액을 추계로 결정하여야 한다는 의견인 반면, 처분청은 「소득세법 시행령」제142조 제1항에 의하여 이 건은 실지조사에 의하여 확인된 실지거래가액으로 결정한 것으로서 추계결정사유에 해당하지 아니한다는 의견이므로 이에 대하여 본다.

1) 처분청은 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아

종합소득세를 과세하면서 양도가액은 실지거래가액인 40억원으로, 그 취득가액은 불분명한 것으로 보아 소득세법 기본통칙 39-21을 근거로 기준시가인 417백만원을 적용하여 종합소득세를 과세하였는 바, 그 과세 내역과 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 신고한 내용을 보면 아래〈표〉와 같이 나타난다.

(단위 : 천원, %)

구 분

양도가액

취득가액

필요경비

소득금액

소득율

결정세액

청구인 신고

(A : 양도소득세)

546,637

433,394

13,002

70,169

12.84

13,771

처분청 결정

(B : 종합소득세)

4,000,000

417,626

12,529

3,569,844

89.25

2,168,562

증감(B-A)

3,453,363

△15,768

△473

3,499,675

2,154,791

주) 부동산매매업의 단순경비율은 30%(703012)

2) 청구인은 쟁점토지의 취득시부터 양도시까지 12년이 경과하여 취득가액에 관한 증빙을 갖추지 못하고 있으나, OOOOO(O)의 대표이사 OOO의 채무 2,000,000천원을 청구인이 소유하던 OOO OOO OO OOO OOOOOO 상가를 매각하여 대위변제함에 따라 쟁점토지를 취득한 것이고, 명의신탁해지에 따라 취득한 것이므로 고액의 변호사 수임료를 지불한 사실도 있다고 주장하고 있다.

3) 쟁점토지는 1989.4.19. 매매를 원인으로 1989.5.24. 사회복지법인 OOOOO, OOO, OOO 명의로 각각 3분의 1 지분으로 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 나타나고, 쟁점토지의 원소유자 박용규는 “자신이 소유하고 있던 OOOOO OOO OOO O OOOO 임야 중 3분의 1을 23억원에 OOOOOO OOOOO 앞으로 소유권이전등기한 사실이 있으며 위 임야의 실질양수자는 OOO였으나 명의를 사회복지법인 OOOOO으로 하였고 매매대금은 OOO로부터 수령하였다”는 내용의 확인서와 인감증명을 제출하였다.

4) 쟁점토지는 1991.11.13. 명의신탁해지를 원인으로 하여 사회복지법인 OOOOO의 공유지분인 3분의 1이 청구인명의로 소유권이전된 사실이 등기부등본에 나타나며, OOOOOO OOOOO 이사장인 OOO는 “쟁점토지가 OOO 외 2인 명의로 매수(매매가격 23억원)되었으나 그 중 3분의 1인 2,621평을 OOO의 부탁으로 OOOOOO OOOOO 명의로 한 사실이 있고, 이후 1991.9.13. OOO와 청구인 사이의 채권·채무때문에 청구인에게 소유권을 이전하기로 3자간에 합의하여 청구인이 명의신탁해지소송을 제기하여 승소하고 소유권을 이전한 사실이 있다”는 취지의 확인서를 인감증명을 첨부하여 제출하고 있다.

5) 청구인은 OOO OOO OO OOO OOOOOO 대지 3505.40㎡, 2층 1507.19㎡의 패쇄등기부등본을 증거자료로 제출하고 있다. 위 등기부등본을 보면 2층 19호 6.16㎡, 21호 7.5㎡, 22호 5.85㎡, 29호 7.52㎡, 30호 7.52㎡, 31호 7.18㎡, 32호 7.18㎡, 33호 7.18㎡, 35호 6.16㎡, 36호 6.16㎡, 37호 6.16㎡, 45호 4.61㎡를 1991.2.21.~1991.3.1. 기간 중 청구인 명의로 소유권이전등기하였다가 1991.10.16. OOO, 1991.12.24. OOO 외 3명 등의 앞으로 소유권이전등기한 사실이 나타난다.

6) OOO는 “본인은 1991년 5월 OOOOO OO OOO OOOO내의 부지에 OOOOO(O)의 대표이사 OOO가 신축하는 OOOOOOO의 상가를 분양받았으나, OOOOO(O)의 부도로 인하여 분양대금을 회수하지 못한 상태이었는데, 청구인이 대신 변제해주기로 하여 청구인 소유의 OOO OOO OOO OOOOOOO 2층 점포 19호, 21호, 22호를 당시 시가인 일천일백만원으로 환산하여 점포면적 6.41평을 대위변제하는 조건으로 받은 사실이 있다”는 내용의 확인서를 인감증명을 첨부하여 제출하고 있다.

7) OOOOOO OOOOO 회원사 정보 메뉴를 보면 OOOOO(O)의 주업종은 건축이며, 주업종면호번호 149, 소재지는 OOOOO OOOO OOOO OOOOO, 대표이사는 OOO, 1989년 도급한도액은 490백만원으로 나타나고, 1993.8.31. 조선일보에 “경찰청은 30일 상가분양 사기 등으로 2백87억원을 가로챈뒤 미국으로 달아났던 전 OOOOO(O) 대표이사 OOO(38세, OOOOO OOO OOOOO)가 31일 오전 김포공항에 도착할 예정인 대한항공의 여객기를 탑승한 사실을 확인하고 OOO가 도착하는대로 붙잡아 OOOOOOOOO에 인계하기로 했다.”는 내용의 기사가 게재되었다.

(나) 세법상 과세표준과 세액은 납세자가 스스로 작성하고 생산한 장부와 증빙서류에 근거하여 결정하는 것이 원칙이나, 납세자에게 장부나 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 있어 과세관청이 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에는 추계결정방법에 의하여 과세할 수 있는 것이며, 「소득세법」제70조·제80조·제160조같은 법 시행령 제143조 등을 종합하면, 당해 연도 종합소득금액이 있는 거주자는 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득 과세표준확정신고를 함에 있어 원칙적으로 복식부기로 비치·기장된 장부(일정규모 미만의 사업자는 간편장부)와 증빙서류를 제출하여야 하나, 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에는 기준경비율 또는 단순경비율(당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자, 직전 과세기간의 수입금액 합계액이 일정금액에 미달한 자)에 의하여 추계로 소득금액을 신고할 수 있다고 규정되어 있다.

(다) 처분청은 쟁점토지와 관련하여 양도소득으로 신고한 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세하였는데, 쟁점토지의 양도가액은 실지조사의 방법으로 확인(40억원)하였으나, 그 취득가액은 불분명하다 하여 기준시가를 취득가액으로 보고 기준시가의 3%를 개산하여 부동산매매업의 필요경비로 공제하였는바, 쟁점토지 취득가액의 경우 청구인이 OOOOO(O)의 대표이사 OOO의 부도로 인하여 청구인이 보유하던 OOO OOO OO OOO OOOOOO 대지 3,505.40㎡와 상가건물 일부를 매각하여 OOO의 채무를 대신하여 변제하고 OOO가 소유하던 쟁점토지를 취득하였으나, 쟁점토지 취득시부터 양도시까지 12년이 경과하여 취득가액에 관한 증빙서류가 없다는 청구인의 주장이 설득력이 있고, 부동산매매업을 영위하기 위해서는 부동산의 취득가액 외에도 부동산 매입, 보관, 매도에 수반되는 제반 경비, 관련 직원의 인건비, 영업장 임차비용, 사무용품, 구입비 공과금, 광고선전비 등의 각종 필요경비가 소요되는 것이 일반적인데, 이와 같은 비용의 대부분이 확인되지 아니하는 이 건은 청구인이 영위한 부동산매매업의 소득금액을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류의 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당되므로(OO OOOOOOOO, 2006.11.17. 같은 뜻) 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정함이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 예비적 청구①이 인용되어 예비적 청구②는 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」제81조제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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