필요경비에 산입하지 않은 비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(경정)

OO세무서장이 2004.6.21 청구인에게 한 종합소득세636,136,650원(1999년 귀속 420,190원, 2000년 귀속 2,592,730원,2003년 귀속 633,123,730원)의 부과처분은 19,234,360원(2002년 귀속 13,835,470원, 2003년 귀속 5,398,890원)을필요경비로산입하여 그 과세표준 및 세액을경정하고, 나머지심판청구는기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인이 1998.9.28부터 2003.6.18까지 OOO OOO OOOOOOOO(O O,OOOO)을 포함한 부동산 12건(아파트 4채포함)을9회에 걸쳐 취득하고, 이 중 6건(아파트 3채 포함)을4회에 걸쳐양도한 것에 대하여, 2004.3월 OOOOOO청장이 부동산 취득 9회 중4회를 경매로 취득하였고, 4회 양도가 모두 보유기간 2년미만단기양도인 것 등으로 보아 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 조사한 결과에 따라 처분청은 2004.6.21청구인에게 종합소득세 636,136,650원(1999년 귀속420,190원, 2000년 귀속 2,592,730원, 2003년 귀속 633,123,730원)을결정· 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.9.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 1999년 이후 양도한 부동산(아파트 2회, 토지 1회)은 실수요 목적으로 취득하였다가 부득이한 사정에 의해 매도한 것으로 토지조성·분할·형질변경·대수선·분양 등의 이익창출을 위한 행위 없이 취득당시의 형상대로 각 1인에게양도한 것이므로 부동산매매업으로서의 사업성이 없으며, 거래 횟수도 계속·반복성이 있다고 볼 수 없으므로 부동산매매업으로 과세한 것은 조세평등주의 및 국세기본법상 세법적용의 원칙을 위배 하였으므로 당초처분은 취소되어야 한다.

(2) 예비적 청구로, 부동산매매업으로 과세한다 하더라도당초증빙에 의하여 소득금액을 계산할 수 없으므로 소득금액을추계결정 하거나, 실지조사에 의하더라도 당초 필요경비에 산입하지 않은 162,434,991원(채권할인료 14,922,600원, 등록세· 수수료 6,710,940원, 농어촌특별세 2,796,030원, 지급이자 94,298,484원, 종합토지세 9,675,600원, 접대비 23,498,530원, 차량유지비 10,537,807원)을 필요경비로 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 운영하는 음식점(OOOO OO점)의 종업원 기숙사로 사용하기 위해 취득하였다는 OOO OO아파트 (17평)와 OO아파트(20평)는 신고한 음식점의 근로소득 원천징수서에 의하면, 당시 종업원(3명)의 주소가 출퇴근이 가능한거리이므로 실수요로 보기 어렵고, 2003.6.18. 양도한 OOOOOO OOO는 토지면적(1,710평), 거래금액(취득가 12.8억원), 대출금(10억원) 등으로 보아 음식점 신축이전을 위한 취득 이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 청구인은 1998.1.1.부터 2003.12.31까지 부동산 12건(아파트 4채 포함)을 9회 걸쳐 취득하고, 이중 6건(아파트 3채 포함)을 4회에 걸쳐 양도하였으며, 경매취득 4회, 보유기간 2년 미만 단기양도인 점으로보아 매매차익을 목적으로 취득한 것으로 당초처분은 정당하다.

(2) 청구인은 부동산을 취득하여 건설·개발하여 판매한 것이 아니고 취득시 형상대로 단순 양도한 것으로서 부동산 매매업에 의한 수입금액 및 필요경비가 계약서·금융거래 내역·영수증 등 증빙자료에 의해 확인되므로 소득세법 제143조 제1항에 의한 추계결정사유에 해당되지 않으며, 중개수수료 등 필요경비에 산입하지 아니하였다고 주장하는 비용 162,434,991원중지급이자94,298,484원은 다른 부동산(OOO OOO OOOOO, OOO OOOO OO OOO OOOOO) 관련 대출이자이거나 청구인이 지급한 비용이 아니며, 접대비·차량유지비도 부동산매매업과 관련된 비용 등으로 볼 만한 근거가없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 1998년부터 2003년까지 취득{12건(아파트 4채 포함)}·양도{6건(아파트 3채 포함)}한 부동산 매매행위에 대하여 부동산매매업으로 과세한 처분의 당부와

(2) 청구인의 부동산매매 소득금액을 추계결정 하거나, 실지조사 결정할 경우에 당초 필요경비에 산입하지 않은 비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 제39조【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득 가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(4) 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(5) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의계산】

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

(6) 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】 ① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

(7) 부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1998.9.28부터 2003.6.18까지 OOO OOOOOO OOOOO(O O,OOOO)을 포함한 부동산 12건(아파트 4채포함)을 9회에 걸쳐 취득하고, 이 중 6건(아파트 3채 포함)을4회에 걸쳐 양도한 것에 대하여, 2004.3월 OOOOOO청장이부동산취득 9회 중 4회를 경매로 취득하였고, 4회 양도가모두 보유기간 2년 미만 단기양도인 것으로 보아 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 조사한 결과에 따라 이 건 과세를 하였음이 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 1999년 이후 양도한 부동산(아파트 2회, 토지1회)은 실수요목적으로 취득하였다가 부득이한 사정에 의해 매도한 것으로서 토지조성·분할·형질변경·대수선·분양 등의 이익창출을위한 행위 없이 취득당시의 형상대로 각 1인에게 양도하였고 거래횟수도 계속·반복성이 있다고 볼 수 없는데도 부동산매매업으로 과세한 것은 위법이므로 당초처분은 취소되어야 하고, 부동산매매업으로 과세한다 하더라도당초증빙에 의하여 소득금액을 계산할 수 없으므로 소득금액을추계결정하여야 하며, 실지조사에 의할 경우에는 당초 필요 경비에 산입하지않은162,434,991원을 필요경비로 산입하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(3) 먼저, 청구인은 1999년 이후 양도한 부동산(아파트 2회, 토지 1회)은 실수요 목적으로 취득하였다가 부득이한 사정에 의해 매도하였다는 주장과 함께 그에 따른 증빙으로 지방의회후보자 추천장·OOOO OOOO 사원명부와 건물임대차계약서·청구인 재직증명서·건축허가취하서 등을 증빙으로 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 부동산 12건(아파트 4채포함)을 9회에 걸쳐 취득하고, 그 중 6건(아파트 3채포함)을 4회에 걸쳐 양도한 내역은 아래와 같다.

O OOO OOO OOOOO OO

(O, OOO)

(나) 청구인은 2·3번의 부동산은 청구인이 운영하는 OOOO OOO점 종업원 숙소용도로 취득하였고, 7·8번의 부동산은 OOOO OOO을 신축하기 위해 매입하였다고 주장하나, OOOO OOOO의 경우, 청구인은 1994.12.27 부터 1997.7.28까지만 운영하였고, 1997.7.28부터 현재까지는 청구인의 모(母)인 청구외 김OO이 운영하고 있는 것으로 나타나고, 7·8번 부동산의경우에는 지목이 임야·전으로서 청구인이 취득당시부터 공업지역이어서근린시설 건축이 불가하여 음식점을 건축할 수 없는 상태인 것으로 확인되는 것으로보아 취득목적이 실수요였다는 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.

(다) 청구인은 4·5·9번의 부동산의 경우, 풍수연구용등으로 매입하여 현재 보유하고 있는 것으로서 부동산매매업에포함하는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인의 주장을 입증할 만한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 부동산매매업 여부를 판단함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO 같은뜻).

(라) 한편, 청구인은 부동산 매매횟수가 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항 부동산매매업 범위(1과세기간 중에1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매)에 포함되지 않아부동산매매업으로 과세함은 위법하다고 주장하나, 부가가치세의과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고 부가가치세법시행규칙 제1조는 부동산 매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가발생하였더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부인되는 것은 아니다고 할 것이다(OOO OOOOOOOO, OOOOOOOO, 같은뜻).

(마) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 처분청이 과세한 이 건 처분은 잘못이없는 것으로 판단된다.

(4) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 부동산매매업으로 과세한다 하더라도 당초 증빙에 의하여 소득금액을 계산할 수 없으므로 소득 금액을 추계결정 하여야 하고, 실지조사에 의해 과세할 경우에는당초 필요경비에 산입하지 않은 162,434,991원(채권할인료14,922,600원, 등록세·수수료 6,710,940원, 농어촌특별세2,796,030원, 지급이자 94,298,484원, 종합토지세 9,675,600원, 접대비 23,498,530원, 차량유지비 10,537,807원)을 필요경비로 산입하여야 한다는 주장과 함께 증빙을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

1)청구인은 당초 증빙에 의하여 소득금액을 계산할 수 없으므로 소득금액을 추계결정 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 처분청과 우리원에 제출한 부동산 취득가액 및 취득세·등록세·법무사비용 등 주요경비가 계약서·영수증 등 증빙자료에 의해 확인되므로 소득세법시행령 제143조 제1항에 의한 추계결정사유에 해당되지 않는다고 할 것이고

2) 2002년도에 법무사에게 지급한 비용 합계 74,711,540원 중 필요경비로 산입되지 않은 21,624,540원(채권할인료 14,922,600원·OOO OOO OOOOO, OOOOOOOO OOOOO번지 등록세·수수료 등 6,710,940원)과 OOO OOO 토지취득세에 따른 농어촌특별세 2,856,820원은 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 채권할인료는 소득세법 제69조 제3항과 제97조 제1항 및 동법 시행령 제163조제5항 제2호 규정에의하면, 국민주택채권 및 토지개발채권은 재경부령이 정하는금융기관 등에 양도할 경우의 할인료만 필요경비로 인정하도록되어 있으므로 청구인의 경우 할인처가 금융기관 인지 여부가 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없으나,2002.3.16 OOOOOO OOOOO, OOOOO번지와 2002.4.19 OOOOOO OOOOO번지취득비용 중 필요경비에 산입되지 않은 등록세·수수료 등 6,710,940원과 토지취득세에 대한 농어촌 특별세 2,856,820원은 제출증빙으로 확인되므로 필요경비로 인정하는 것이 타당하다 할 것이다.

3) 청구인은 OOO OO동 토지취득을 위해 차입한 1,000,000,000원을 양수자가 2003.6.18부터 승계하기로 하였 으나, 채무승계가 지연되어 2003.12.15에서야 완제됨으로서 발생한 이자 29,378,186원은 필요경비로 인정하여야 하다고 주장하나, 2004.3.30 청구인이 OOOOOO청에 출석하여 진술한 문답서를 보면, 2003.6.19부터 상환일 2003.12.15.까지 지연이자 23,880,040원(7.23 4,766,000원, 8.22 4,840,040원, 9.22 4,713,000원, 10.20 4,961,000원, 11.20 4,600,000원)을 청구인이 토지 양수자인 청구외 박OO으로부터 청구인의 계좌(OO은행 OOOOOOOOOOOOOOOO)로 송금받아 이자를 납부하였다고청구인 스스로 확인하고 있는 내용과 일치하지 않고 처분청의주장을 반증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 인정할 수 없다.

4) 또한, 청구인은 조사대상 기간 중 OOOO 강사로재직한 것 외에 다른 직업이 없었으므로 은행대출금 390,000 천원에 대한 대출이자 64,913,298원과 접대비 23,498,530원 및 차량유지비 10,539,870원을 부동산매매업을 영위하기 위해 발생된 것이 분명하므로 필요경비로 인정하여야 하다고 주장하나, 소득세법 제27조 및 동법 시행령 제 55조 제1항 13호 규정을 보면, 필요경비 인정범위는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 한정하고 있으므로 구체적으로 입증되지 않는 이 건 이자는 필요경비로 인정할 수 없다 할 것이고, 접대비와 차량유지비는 부동산매매업과 직접 관련된 비용으로 볼만한 근거자료를 제시하지 못하고 있으 므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

5) OOO OO동 토지에 대한 2002년도분 종합토지세4,276,710원과 2003년도분 종합토지세 5,398,890원에 대하여 처분청은 2002년도분 종합토지세 4,276,710원은 조사결정을 한 연도분이 아니고, 2003년도분 종합토지세 5,398,890원은 양도일 이후 납부분이라 하여 필요경비로 인정하지 않았으나,처분청이 제출한 2002년도 종합소득세 결의서에 의하면, OOOOO동 부동산 취득을 위한 대출금(1,000,000천원) 이자 46,272,864원을 비용으로 2003년도에 이월하여 반영한 것이 확인되므로 2002년도 종합토지세 4,276,710원도 필요경비로 인정하여야 할 것이고, 2003년도 종합토지세 5,398,890원은 종합토지세 과세기준일이 청구인이 부동산을 양도일(2003.6.18) 이전인 2003.6.1 이므로 필요경비로 인정하는 것이합리적이라 할 것이다.

(다) 따라서, 처분청이 소득금액을 추계조사로 결정하지 아니한 것과 대출금이자·접대비·차량유지비·채권할인료 등을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 잘못이 없으나, 2002년도 등록세·취득세 6,701,940원·농어촌특별세 2,856,820원· 2002년도분 종합토지세 4,276,710원 합계 13,835,470원과 2003년도분 종합토지세 5,398,890원은 필요경비로 산입하는 것이 타당하다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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