국심2005중4148 (2007.01.12)

부가

기각

건물과 토지가 함께 양도되고 그 구분가액이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액에서 건물분에 대한 과세표준을 기준시가에 따라 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 정당함

부가가치세법 제13조【과세표준】 / 부가가치세법시행령 제49조【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】 / 부가가치세법시행령 제50조【시가의 기준】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 1957.4.8. 개업하여 부동산임대업 등을 영위하는바, 처분청은 2005년 1기 부가가치세과세기간에 대한 부가가치세환급 현지확인 과정에서 청구법인이 임대용 부동산으로 소유하고 있던 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 장 1,169.5㎡ 외 4필지 토지 39,994.5㎡(이하 "쟁점 토지"라 한다) 및 그 지상 공장단지(이하 "쟁점 건물"이라 한다)를 주식회사 ○○주택(이하 "○○주택"이라 한다)에게 총양도가액 480억9,308만원에 공급하면서 쟁점 건물에 대한 부가가치세과세표준을 신고하지 아니한 사실을 확인하고, 건물과 토지가 함께 양도되고 그 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액에서 건물분에 대한 과세표준을 기준시가에 따라 안분계산하고, 중간지급조건부 공급으로서 공급시기가 도래한 계약금 4,809,308,000원(2005.3.31. 지급) 중 건물 공급분 과세표준 363,282,420원에 대하여 2005.11.10. 청구법인에게 2005년 1기 부가가치세 45,664,590원을 경정고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2005.11.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 매매계약서상 쟁점 토지만을 매매목적물로 하고 있음이 명백한 점, 매수인 ○○주택은 아파트를 신축할 목적으로 토지를 취득한 것이므로 그 지상에 있는 쟁점 건물을 매수할 필요가 없는 점, 쟁점 건물은 30년 이상 경과한 노후화된 공장건물이어서 그 실질가치를 0으로 보아야 하는 점, 쟁점 토지매매가 토지소유권이전등기 이전에 쟁점 건물의 철거를 전제로 하고 있어 철거중인 건물의 소유권은 청구법인에게 있는 점, ○○주택은 청구법인이 위임을 받아 청구법인에게 귀속될 쟁점 건물의 임대수입 및 관리수입을 재원으로 하여 쟁점 건물의 명도 및 철거를 위한 행정절차를 대신하여 수행하고 있음에 불과한 점 등을 볼 때, 양도가액은 모두 쟁점 토지에 대한 대가이고 쟁점 건물이 ○○주택에 공급된 것이라 볼 수 없다.

(2) 쟁점 건물은 부가가치세과세사업에 제공되고 있지도 아니하고, 향후에도 전혀 과세사업에 제공될 여지가 없으며, 소비를 목적으로 유통될 가능성조차 없으므로 철거 직전의 쟁점 건물은 부가가치세과세대상이 될 수 없을 뿐만 아니라, 계약체결당시 건물 철거를 전제로 양도된 경우에는 폐업시 잔존재화로 본 국세심판원 선결정례도 있으므로 쟁점 건물을 부가가치세과세대상으로 판단한 처분청의 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점 건물은 장부가액이 1,121백만원으로 임대를 계속할 경우 상당한 이용가치가 있는 점, ○○주택의 전적인 책임으로 쟁점 건물의 철거시까지 임차인들로부터 임대료를 징수하여 제반관리비 지출에 충당하고 있고, 명도 및 철거비용도 ○○주택의 책임으로 하고 있음이 확인되는 점 등을 볼 때, 쟁점 건물은 쟁점 토지와 함께 양도된 것이 명백하므로 이건 과세처분은 정당하다.

(2) 쟁점 건물에 대한 대가는 매수자의 토지원가를 구성하는 요소가 되며 이는 다시 아파트의 분양원가에 계상되어 최종소비자인 아파트 수요자가 부담하는 것으로 간접적으로 그 대가가 최종소비자에게 전가될 뿐만 아니라, 사업자가 과세사업에 사용하던 재화를 면세ㆍ과세사업 불문하고 재화를 공급하면 당연히 부가가치세가 부과되는 것이므로 부가가치세과세대상이 아니라는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점 건물이 쟁점 토지와 함께 공급된 것인지 여부

② 쟁점 건물이 부가가치세법상 과세대상인지 여부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산)

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등 (이하 이조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 부가가치세법 제1조(과세대상)

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

제49조(자가공급 등에 대한 과세표준의 계산)

① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조에 규정된 감가상각자산(이하 "감가상각자산"이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물

당해 재화의 취득가액×(1－5/100×경과된 과세기간의 수)＝시가

(3) 부가가치세법시행령 제1조(재화의 범위)

① 부가가치세법(이하 "법"이라 한다) 제1조 제2항에 규정하는 유체물에는 상품ㆍ제품ㆍ원료ㆍ기계ㆍ건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다.

제21조(재화의 공급시기)

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때

(4) 부가가치세법시행규칙 제9조(재화 또는 용역의 공급시기)

① 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청의 환급현지확인 복명서 및 ○○주택의 월별 정산내역 등에 의하면, 쟁점 건물의 장부가액은 1,121백만원이고, 기준시가는 쟁점 건물은 2,992,904,130원, 쟁점 토지는 36,329,314,700원이며, 계약금 지급일인 2005.3.31. 이후부터 계속하여 적어도 2005.10.경까지 부동산임대업에 제공되었던 것으로 확인된다.

(나) 청구법인과 ○○주택이 작성한 부동산 매매계약서(2005.3.31.) 등에 의하면, 매매계약서상 매매목적물은 쟁점 토지인 것으로 기재되어 있고, 명도 및 철거에 필요한 소요비용 등은 매수인이 부담하기로 하는 한편, 매도인 의무사항으로 매도인은 매매계약서 작성 완료 즉시 명도의 편의를 위하여 모든 임대료, 관리비의 관리업무를 2005.2.1.부터 소급하여 매수인에게 위임하여 철거 및 명도에 관한 모든 사항은 계약일로부터 매수인이 책임지고 처리하되, 임대료 및 관리비에 대한 세금계산서는 매도인명의로 발행하고, 그 금액은 매수인의 전적인 책임하에 제관리비용, 전기요금 등 기타 필요한 비용에 사용하기로 하고 추후 정산시 매수인은 비용 초과를 이유로 매도인에게 추가비용을 청구할 수 없으며, 반대로 임대료 및 관리비수입의 잔액이 발생할 경우 명도 및 철거비용에 충당하기로 약정한 것으로 나타난다.

(다) ○○주택이 2005.4.19. ○○산업개발에게 쟁점 건물 철거 및 지장물 처리공사를 공급가액 16억3,000만원에 발주한 사실은 ○○주택과 ○○산업개발이 작성한 철거 및 지장물처리 도급계약서(2005.4.19.) 등을 통하여 이를 알 수 있다.

(라) ○○주택과 ○○건물 주식회사가 작성한 부동산매매계약서(2005.6.20.) 등에 의하면, ○○주택은 2005.6.20. 아파트 신축사업을 위해 쟁점 토지와는 별도로 인접한 ○○건물주식회사소유의 부동산(○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○대 71.5㎡ 외 3필지 토지 및 그 지상 건물)을 매수하면서 토지와 건물의 각 구분가액을 기준시가에 의하여 산정하여 건물분에 대하여 세금계산서를 교부받아 부가가치세를 신고ㆍ납부하였음이 확인된다.

(마) 청구법인은 매수인 ○○주택이 청구법인의 위임을 받아 청구법인에게 귀속될 쟁점 건물의 임대수입에서 관리비 등을 차감한 잉여금을 재원으로 하여 쟁점 건물의 명도 및 철거를 위한 행정절차를 대신하여 수행하고 있을 뿐, 쟁점 건물의 철거 및 명도 업무의 주체는 어디까지나 청구법인이라고 주장하면서 건물멸실신고서 및 2005.2.∼10월 기간 동안 쟁점 건물의 임대수입에서 관리비를 차감한 잉여금 발생 내역(합계 776,964,191원) 등을 관련증빙으로 제출하고 있으나, 청구법인이 제시하고 있는 동 잉여금 합계액이 도급계약서상 공사대금(16억3,000만원)에 미치지 못할 뿐만 아니라, 나아가 청구법인의 계산으로 쟁점 건물의 철거 등 공사대금을 충당하였다는 사실을 인정할 만한 객관적 증빙이 없으므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(바) 따라서, 쟁점 토지의 매매계약서상 쟁점 건물의 명도 및 철거비용은 매수인 ○○주택이 부담하기로 되어 있는 점, 도급계약서상 쟁점 건물의 철거 및 지장물 처리공사의 발주자는 ○○주택인 점 등을 비추어 볼 때, ○○주택의 책임과 비용으로 쟁점 건물의 명도와 철거 등을 진행한 것으로 인정된다.

(사) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점 건물은 장부가액이 1,121백만원이고, 일반건축물대장에서 철거를 원인으로 말소되기 전인 2005.10.까지는 부동산임대업에 계속 제공된 사실 등을 볼 때, 임대를 계속할 경우 상당한 가치가 있어 보이므로 그 실질가치를 청구법인의 주장과 같이 0으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점 건물의 철거 및 명도가 ○○주택의 책임과 비용으로 진행되었고, ○○주택은 아파트 신축사업을 위해 쟁점 토지와 별도로 인접한 ○○건물 주식회사소유의 부동산을 매수하면서 토지와 건물을 기준시가에 의하여 구분하고 건물분에 대하여 세금계산서를 교부받아 부가가치세를 신고ㆍ납부한 사실 등을 비추어 볼 때, 청구법인은 쟁점 토지와 함께 쟁점 건물도 ○○주택에게 공급하였음을 경험칙상 인정할 수 있다.

따라서, 건물과 토지가 함께 양도되고 그 구분가액이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액에서 건물분에 대한 과세표준을 기준시가에 따라 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 ②에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청은 이건 매매를 중간지급조건부 공급으로 보아 계약금 지급분 중 쟁점 건물분에 대하여 이건 부가가치세를 과세하였는바, 먼저, 이건 매매가 중간지급조건부 공급인지 여부에 대하여 살펴보면, 청구법인과 ○○주택이 작성한 부동산 매매계약서(2005.3.31.) 및 처분청의 환급 현지확인 복명서 등에 의하면, 매매계약 체결당시 청구법인과 ○○주택은 계약금은 2005.3.31., 잔금은 2005.12.31.에 각 지급하기로 정하는 한편, 중도금에 대하여 청구법인이 중도금조로 매매목적물을 담보한 추가대출(100억 이내)을 불가피하게 받을 경우 금융비용은 청구법인과 ○○주택이 공동(각 50%)으로 부담하기로 약정하였고, 2005.8.29. 청구법인은 ○○주택으로부터 50억원을 중도금조로 지급받았음이 확인된다. 따라서, 이건 매매는 계약금 지급시기와 잔금지급시기까지의 기간이 6개월 이상이므로 부가가치세법시행령 제21조 제1항 제4호 및 같은법시행규칙 제9조 제1항 규정의 중간지급조건부 공급에 해당한다 할 것이므로 쟁점 건물 중 계약금지급분의 공급시기는 계약금 지급일인 2005.3.31.로 보아야 함이 타당하다.

(나) 청구법인은 쟁점 건물은 더 이상 부가가치세과세사업에 제공되는 재화가 아니므로 부가가치세과세대상이 아니라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다.

1) 쟁점 건물은 계약금지급분에 대한 공급시기인 계약금 지급일 (2005.3.31.) 이후부터 적어도 2005.10.까지 부동산임대업에 계속 제공되었음은 앞에서 본 바와 같다, 그렇다면, 사업자가 부가가치세과세사업에 제공하던 재화를 공급하면 특별한 사정이 없는 한 당연히 부가가치세가 부과되는 것이므로 쟁점 건물 중 계약금 지급분은 그 공급시기에 부가가치세가 과세되어야 할 것이다.

2) 한편, 청구법인은 쟁점 건물을 폐업시 잔존재화로 보아야 한다고 주장하나,

공급자의 폐업 등으로 인하여 공급시기인 건물 양도 이후부터 부가가치세과세사업에 제공되지 아니하고, 실제 양수인에 의하여 건물이 철거되어 공급시기 이후부터는 더 이상 부가가치세과세사업에 제공될 가능성이 없는 경우에는 이를 폐업시 잔존재화로 보는 것(국심 2003구3437, 2004.4.21. 외 다수 참고)이나, 이건의 경우 앞에서 살펴본 바와 같이 공급시기인 계약금 지급일 이후로도 계속하여 부동산 임대업 등 부가가치세과세사업에 제공된 것이므로 폐업시 잔존재화로 보기 어렵다 할 것이어서, 청구법인의 주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.