조심2009중0064 (2009.02.12)

양도

기각

분양권의 적정한 매매사례가액이 없어 부동산전문조사기관 공표시세의 상한가와 하한가 중 하한가를 적용한 것은 정당함

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

국심2005서0243

조심2011서3146

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.5.17. 모 신OO으로부터 서울특별시 OOO OOO OOOOOOO OOO O OOOOO 아파트의 분양받을 권리(110.13㎡이며, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 증여받고 2006.8.17. 쟁점분양권의 증여재산가액을 이미 불입된 계약금 40,392,000원으로 하여 증여세신고를 하였다.

나. 서울지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사를 실시하고 쟁점분양권의 프리미엄을 306,000,000원으로 평가하여 증여세를 과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 이를 근거로 2008.3.17. 청구인에게 2006.5.17. 증여분 증여세 61,062,400원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.13. 이의신청을 거쳐 2008.11.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)쟁점분양권의 증여계약일이 2006.5.16. 이고 증여일이 2006.5.17.인데 하루만에 306,000,000원이란 프리미엄이 형성됐다는 것은 이해할 수 없고, 처분청이 부동산전문조사기관의 시세를 반영하여 결정한 금액은 공인된 가격도 아니며, 당시 건축공사 중이어서 아파트단지가 형성되지도 않았다. 또한 인근 공인중개사들도 프리미엄이 과다계상되었다는 것은 인정하지만 자신들에게 불이익이 있을까봐 확인서를 못써주는 상황인데도 쟁점분양권의 프리미엄을 306,000,000원으로 평가하여 증여세를 과세하는 것은 부당하다.

(2) 청구인은 2006.8.17. 증여관계를 완결할 목적으로 몇 개월 이후의 프리미엄을 미리 가상하여 증여세를 납부하는 것은 불가능하므로 분양계약금 40,392,000원을 증여세 과세가액으로 신고·납부하였는데 처분청이 빠른 시일내 결정하여 주지 아니하고 1여년이 지난 2008년 3월에서야 증여세를 고지하면서 불성실신고 가산세를 부과하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점분양권의 프리미엄을 과대평가하였다고 주장하나, 「 상속세 및 증여세법」제60조 제1항에 의하면, “증여세가 부과되는재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다”라고 규정하고, 같은 조제3항, 제61조 제5항 및 같은법 시행령 제51조 제2항에 의하면, “부동산을취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에의한다”라고 규정하고 있으며, 또한 국세심판결정례(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO)에 의하면 “분양권의 증여가액산정시 프리미엄을 합산하는 경우에 부동산가격 전문사이트와 인근부동산중개업자에의하여 확인된 금액으로 분양권 불입액에 합산하여 과세한 처분은 정당하다”는 사례가 있는 바,이 건을 보면, 쟁점분양권의 당초 계약자인 청구인의 외조모인이OO의 입주권 보유때부터 증여일까지 형성된프리미엄으로 분양계약일로부터 증여일까지의 하루만에 306,000,000원이란 프리미엄이 형성되어 인정할 수 없다는 청구인의 주장은설득력이 없으며, 또한 동일조건의 매매사례가액이 없어 부동산전문조사기관의 시세를적용하되 해당호수는 공동주택 기준시가 산정기준 B등급에 해당되어 이를 감안한 전문조사기관의 하한가 평균가액을쟁점분양권의 프리미엄으로 평가하여 시가로 적용한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 납부불성실가산세(청구인은 신고불성실가산세로 주장하였으나, 신고불성실가산세는 부과하지 아니하였으므로 납부불성실가산세를 주장하는 것으로 보임)를 적용한 것은 부당하다고 주장한다. 그러나「 상속세 및 증여세법」제78조 제2항에 의하면, 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나, 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액에 자진납부일 또는 고지일까지의기간과 금융기관 이자율을곱하여산출한 금액을 산출세액에 가산하도록 규정하고 있는 바,이 건을 보면 청구인의 모친인 신OO의 양도소득세 조사로 인해 청구인이 증여세를 과소신고한 것이 확인되어 증여세가 부과된 건으로 조사기간은 2007.10.31～2007.11.27.까지이었으며, 청구인에게 2007년 12월에 과세예고통지서를 발송하였고 청구인은 이에 대하여 이의를제기(2008.1.29.)하여 과세전적부심사청구에 대한 불채택 결정(2008.2.26) 후 납세고지가 된 경우로서「 상속세 및 증여세법」제78조 제2항에 따라신고납부일부터 납세고지일까지납부불성실가산세를 적용한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점분양권의 프리미엄을 306,000,000원으로 평가한 처분의 당부

②납부불성실가산세를 적용한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

제76조【결정ㆍ경정】① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장 등은 「국세징수법」 제14조 제1항 각호의 1에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

제78조【가산세 등】② 세무서장 등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 연부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 연부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 포함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조제2항에서 ‘수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서‘평가기간’이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 법 제62조 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인 증여자 수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 ‘주주 등 1인’은 ‘상속인 등’으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

제51조【지상권 등의 평가】① 법 제61조 제5항의 규정에 의한 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 기획재정부령이 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 당해 지상권의 잔존연수를 감안하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의한다. 이 경우 그 잔존연수에 관하여는 「민법」제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다.

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

㈎ 청구인은 쟁점분양권의 프리미엄을 306,000,000원으로 평가한 것은 과대평가한 것이라고 주장한다.

㈏ 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 2006.5.17. 모 신OO으로부터 쟁점분양권을 증여받고 2006.8.17. 쟁점분양권의 증여재산가액을 이미 불입된 계약금 40,392,000원으로 하여 증여세신고를 하였고, 서울지방국세청장은 청구인에 대하여 세무조사를 실시한 바, 쟁점분양권의 프리미엄을 306,000,000원으로 평가한 다음 청구인이 신고한 증여재산가액 40,392,000원에 가산한 346,392,000원을 증여재산가액으로 산정하여 증여세를 과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 이를 근거로 청구인에게 이 건 증여세를 결정고지하였다.

㈐ 증여계약서에 의하면, 청구인은 2006.5.17. 모 신OO으로부터 쟁점분양권을 증여받는 것으로 약정되어 있고, 주택분양계약서에 의하면, 신OO(OO OOOOOO OOOOOOO OOOOOOOOOO OOOO OOO OO OOO)은 OOOOOOO 사장으로부터 2006.5.16. 쟁점분양권의 아파트분양계약을 체결하였다.

㈑ 분양권증여가액평가조서에 의하면, 서울지방국세청장은 쟁점분양권에 대한 적정한 매매사례가액이 없어 부동산시세 전문조사기관인 부동산뱅크가 2006년 6월 기준으로 쟁점분양권과 동일한 조건의아파트시세를 조사하여 공표한 상한가 690,000,000원과 하한가 600,000,000원 및 OO은행이 2006년 5월 기준으로 조사하여 공표한 상한가 622,500,000원과 하한가 550,000,000원 중 각 하한가에서 아파트 분양가액 269,000,000원을 차감한 331,000,000원과 281,000,000원을 평균한 306,000,000원을 쟁점분양권의 프리미엄으로 평가하여 이 건 증여세를 고지하였다.

㈒「 상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제3항에 의하면, 증여세가 부과되는재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의하며, 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 의하면, 부동산을취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에의하도록 규정하고 있다.

㈓ 살피건대, 처분청은 쟁점분양권의 시가를 반영하는 적정한 매매사례가액이 없어서, 부동산전문조사기관인 국민은행 및 부동산뱅크가 쟁점분양권의 아파트와 동일조건의 아파트시세로 공표한 상한가 및 하한가 중 각 하한가에서 아파트분양가액을 차감한 가액의 평균 가액을 쟁점분양권의 프리미엄으로 평가하였는 바, 이와 같이 처분청이 부동산전문조사기관 공표시세의 상한가와 하한가 중 하한가를 적용한 것은 적정한 매매사례가액이 없어 납세자에게 불리한 시가를 적용하지 않으려고 노력한 흔적이 엿보이는 점에서 위 평가액이 과대평가되었다고 볼 수는 없는 것이다.

따라서쟁점분양권의 프리미엄을 306,000,000원으로 평가하여 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

㈎ 청구인은 쟁점분양권의 증여세신고일부터 1년이 지난 시기에 불성실가산세를 적용한 것은 부당하다고 주장한다.

㈏ 처분청의 증여세결정결의서 및 답변서에 의하면, 처분청은 이 건과 관련하여 신고불성실가산세는 적용하지 아니하였고 납부불성실가산세는 신고기한 익일부터 이 건 고지일까지 적용하였다.

㈐「상속세 및 증여세법」제76조 제1항은, 세무서장은 제68조의 규정에 의한 증여세신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정하되 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하도록 규정하고 있고, 같은 법제78조 제2항 및 같은 법 시행령 제80조 제4항에 의하면, 납세자가 세법에 따른 납부기한 내에 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달한 경우에는 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액에 대하여 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간동안 1일 1만분의 3을 적용한 금액을 납부불성실가산세로 과세하도록 규정하고 있다.

㈑ 관련 규정의 법리를 살피건대, 청구인은 이 건과 관련하여 신고납부일부터 1년이 지난 시기에 불성실가산세를 적용한 것은 부당하다고 주장하나,「상속세 및 증여세법」제76조 제1항은 세무서장은 제68조의 규정에 의한 증여세신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정하되 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하도록 규정하고 있고, 같은 법제78조 제2항 및 같은 법 시행령 제80조 제4항은 납부불성실가산세의 적용기간을 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간으로 규정하고 있는 바, 처분청이 일정기간 경과 후에 증여세를 결정고지하였다는 이유를 들어 증여세과세표준과 세액을 과소신고한 분에 대하여 납부불성실가산세를 적용할 수 없다는 청구주장은 법리에 어긋나므로 이를 수용하기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.