[청구번호]조심 2016서4163 (2017. 1. 16.)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]청구인이 매매대금으로 주장하는 ***백만원이 모두 매도인에게 입금되었는지 여부가 불명확한 점,처분청이 산정한 취득가액은 단순히 청구인이 예정신고시 제출한 검인계약서상의 매매대금 **백만원에 대출승계액을 합한 금액으로, 처분청이 근거로 하고 있는 검인계약서에는 대출승계액이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어처분청이 취득가액이라고 주장하는 매매대금 역시 진정한 매매대금이라고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 이 건은 그 증빙서류가 없거나 미비한 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 적정한 매매사례가액이나 감정가액이 확인되지 아니하므로 쟁점주택의 취득가액을 「소득세법」제114조 제7항에 따른 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제97조

OOO세무서장이 2016.8.17. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 취득가액을 「소득세법」 제114조 제7항에 따른 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2005.11.2. 취득하여 2008.11.1. 양도하고, 쟁점주택의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 2009.1.30. 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다가, 2015.12.2. 쟁점주택의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 수정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인의 수정신고에 대하여 쟁점주택의 양도가액 OOO원은 실지거래가액으로 인정하는 한편, 취득가액은 OOO원 중 OOO원을 부인하여 2016.8.17. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)가 쟁점주택의 전소유자인 박OOO으로부터 매입한 가액 OOO원을 그대로 인수하는 조건으로 쟁점주택을 매입하였는바, 매매가액 OOO원 중 계약금 OOO원과 중도금 OOO원은 당시 OOO이 이미 박OOO에게 지급한 상태였고, 이에 청구인은 OOO이 박OOO에게 지급한 OOO원의 경우 OOO원은 청구인의 OOO 대표이사 정OOO에 대한 채권 OOO원과 상계하는 것으로 하고 나머지 OOO원은 차용하는 것으로 하였으며, 잔액 OOO원의 경우 OOO원은 쟁점주택에 대한 근저당대출을 받고 나머지 OOO원은 현금으로 2005.11.2. 잔금청산을 하였다. 따라서, 쟁점주택의 취득가액은 실거래가액인 OOO원이다.

(2) 쟁점주택은 거래 당시 그 일대가 재개발사업이 추진되고 있어 매매사례가액이 형성될 수밖에 없는바, 쟁점주택은 다세대주택 중 비02호에 해당하고 다른 호수의 취득 및 양도 상황과 비교해 보면 OOO원이 쟁점주택의 적정한 취득가액임을 알 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택의 실지 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서 매매계약서, 합의각서, 금융증빙 등을 제출하였으나, 매매계약서와 합의각서에는 쟁점토지의 매수자가 청구인이 아닌 OOO로 기재되어 있고, 영수증 역시 OOO을 지급자로 하여 발행된 것이지 청구인을 지급자로 하여 발행된 것이 아니며, 2005.8.19. 외 2건 OOO원에 대한 금융증빙은 단순히 OOO이 OOO은행 계좌에서 현금을 출금한 내역일 뿐 양도인 박OOO에게 지급했다는 객관적인 증빙이라고 할 수 없으므로 쟁점주택의 실지취득가액이OOO원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 당초 2009.1.30. 신고한 취득가액 OOO원의 매매계약서가 허위계약서라는 취지로 주장하나, 동 매매계약서는 매수인이 청구인으로 기재되어 있는 검인계약서로서 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정되므로 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하고, 청구인이 그 입증을 하지 못하는 이상 계약서가 허위라는 청구인의 주장은 근거가 없다.

(3) 이상과 같이 처분청은 신빙성이 부족한 매매계약서 및 대금지급 증빙이 불분명한 취득가액 OOO원을 부인하고 매수인이 청구인으로 기재된 검인계약서상의 금액 OOO원 및 OOO은행 근저당권변경계약서로 확인된 전소유자 박OOO의 대출금 승계액 OOO원 포함한 OOO원을 취득가액으로 한 것이므로 처분청의 과세는 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 취득가액 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 일부개정되기 전의 것)

제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29.>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호로 일부개정되기 전의 것)

제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2009.1.30. 양도소득세 예정신고시 제출한 부동산매매계약서(2005.11.2.)는 검인계약서로 매수인이 청구인, 매매대금은 OOO원, 계약서 검인일 및 등기접수일이 2005.11.10.로 기재되어 있고, 청구인이 2015.12.2. 양도소득세 수정신고시 제출한 부동산매매계약서(2005.8.20.)는 매수인이 OOO, 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있으며, 계약서 검인이나 등기접수일은 나타나지 아니한다.

(2) 청구인이 제출한 박OOO과 OOO 간의 합의각서(2005.8.20.)에 의하면 박OOO은 OOO에게 쟁점주택을 OOO원에 매도하는 것으로 되어 있고, OOO과 청구인 간의 약정서(2005년 10월)에 의하면 OOO은 청구인에게 쟁점주택을 양도하되, 계약금은 전소유자 박OOO의 대출금 OOO원을 청구인이 승계하고, 잔금 OOO원은 향후 분양계약체결 또는 매매 등으로 인해 대금수령시 청구인의 OOO에 대한 채권을 정산 후 바로 지급하는 것으로 되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점주택의 매매대금으로 OOO원이 지급되었다고 하면서 OOO의 보통예금 거래내역 명세서 및 매도인 박OOO이 발행한 영수증을 제출하였는바, 그 구체적인 내역은 다음과 같다.

(가) OOO의 보통예금 거래내역 명세서에 의하면 OOO의 OOO은행 계좌에서 2005.8.19. 현금 OOO원이 각각 출금된 내역이 나타난다.

(나) 매도인 박OOO이 발행한 영수증의 내역은 아래<표1>과 같은바, 동 영수증에 의하면 매도인 박OOO은 영수증을 청구인이 아니라 OOO에게 발행한 것으로 나타난다.

OOO

(4) 청구인은 쟁점주택 매매대금 중OOO원은 쟁점주택에 대한 근저당대출을 받아 지급하였다고 하면서 근저당권변경계약서, 채무인수약정서, 쟁점주택 소재 토지의 등기사항전부증명서 등을 제출하였다.

(5) 청구인이 제시한 쟁점주택과 같은 다세대주택의 다른 호수의 취득 및 양도상황은 아래 <표2>와 같다.

OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 검인계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 취득자금을 조달한 사실이 확인되지 아니하는 점, 청구인이 매매대금으로 주장하는 OOO원이 모두 매도인에게 입금되었는지 여부가 불명확한 점, 청구인이 제출한 영수증은 청구인이 아닌 OOO에게 발행된 것인 점, 청구인은 일부 매매대금의 경우 차용금으로 처리하였다고 하나 이에 대한 입증이 없는 점 등에 비추어 매매대금이 OOO원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 처분청이 산정한 취득가액은 단순히 청구인이 예정신고시 제출한 검인계약서상의 매매대금 OOO원에 대출승계액 OOO원을 합한 금액으로, 처분청이 근거로 하고 있는 검인계약서에는 대출승계액이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 취득가액이라고 주장하는 매매대금 OOO원 역시 진정한 매매대금이라고 단정하기는 어렵다고 할 것이다.

따라서, 이 건은 그 증빙서류가 없거나 미비한 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 적정한 매매사례가액이나 감정가액이 확인되지 아니하므로 쟁점주택의 취득가액을 「소득세법」제114조 제7항에 따른 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.