조심2010광3610 (2011.03.03)

양도

기각

피상속인이 대토농지를 취득할 당시 고령이었고 대토농지 소재지에 거주하는 전업농이 대토농지의 쌀소득보전 직불금을 신청하여 수령한 것으로 보아 상속인들이 대토농지를 자경한 것으로 보기 어려워 양도소득세를 과세한 처분은 적법하며 토지의 실지취득가액을 장부나 증빙서류에 의하여 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 적용한 처분 또한 적법함

조세특례제한법 제70조【농지대토에 대한 양도소득세 감면】 / 조세특례제한법 제67조【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】 / 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 / 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 / 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

조심2011중0280

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인들은 2008.2.7. 사망한 장OO(이하 “피상속인”이라 한다)의상속인들로, 피상속인은 2000.11.28.～2003.1.7. 기간동안 OOOOO OO OOO OOOOOO OOO O OO,OOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2007.6.13.과 2007.12.26. OOOOOO OOOOOOOO에 양도하고, 2008.5.27. 양도소득세 신고시 쟁점토지 중 2필지인 OOOOO OO OOO OOOOO 답 1,509㎡, 같은 곳 601-5 답 1,000.67㎡ 계 2,509.67㎡에 대해서는 농지대토에 의한 양도소득세 감면신청을 하였으며, 나머지7필지 14,050㎡에 대해서는 무신고하였다.

나. 처분청은 2009년 11월 피상속인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 농지대토에 의한 감면세액은 감면요건 미충족으로 부인하고 양도가액(실지거래가액)을 1,900,455,000원, 취득가액(기준시가에 의한환산가액)을 818,167,958원, 양도차익을 1,062,172,139원으로 하여 2010.5.3.상속인인 청구인들에게 2007년 귀속 양도소득세 364,911,090원을 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.7.15. 이의신청을 거쳐 2010.11.15.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들 중 피상속인의 배우자인 황OO는 피상속인과 함께 쟁점토지에 벼·장미·토마토 등을재배하다가 OOOOOO OOOOOO에 양도하였고,쟁점토지 양도일 전후 1년 이내인 2007.6.5.～2007.7.2. 기간동안 피상속인 주소지와 연접한 OOOO OOO OOO OOOOOOO에답 16,576.6㎡(이하 “대토농지”라 한다)를 취득하여 경작하다가피상속인은이 건과 관련하여 화병으로 사망하여 현재는 황OO가 대토농지를 경작하면서 영농직불금400만원 정도를 수령하였는 바, 피상속인이대토농지를 취득할 당시 고령자라는 사유만으로 자경하지 아니한 것으로 판단한 처분청의 결정은 입법취지를 외면하고 전통적 농경사회의 문화적환경을 부인하는 결과가 되므로 이 건 처분은 부당하다.

(2) 처분청은 청구인들이 제출한 쟁점토지 매매계약서(6부)특약사항의 기재내용으로 보아 실지매매계약서로 보기 어렵고, 동 매매계약서상 매매금액과 전 소유자들이 진술(회신)한 매매금액과 큰 차이가 있다는 사유로 실지취득가액을 부인하면서 환산취득가액으로 양도차익을 산출하여 이 건 처분을 하였으나, 피상속인이 쟁점토지를 취득할 당시는 기준시가 과세가 원칙이어서 부동산 매매계약서는검인계약서용과 실지계약서용으로 2부가 각각 작성되었고, 매매대금 결제도주로 현금으로 이루어졌는 바, 청구인들이 제출한 매매계약서 특약사항의 기재내용에 문제가 없고, 전 소유자 중 정OO은 매매계약서상 매매대금이 실지거래가액을 확인하고 있는 것으로 보아 청구인들이 제출한 매매계약서가 실지 매매계약서임을 알 수 있다.

또한, 일반적인 토지에 있어서는 기준시가 비율이 토지의 실지거래 가액을 반영한다고 할 수 있으나, 피상속인이 쟁점토지를 취득당시 쟁점토지는 택지개발예정지이어서 실지거래가액이 폭등하여 기준시가가 지가상승분을 전혀 반영하지 못하였는 바, 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정할 경우 당시 시세와 동 떨어져 납세자의 재산을 부당히 침해하는 결과가 된다.

따라서, 매매계약서 특약사항의 기재내용과 취득가액에 대한 금융 증빙이 없다는 사유만으로 매매계약서상 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 추계결정한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구인들이 피상속인의 대토농지 자경 입증자료로 제출한 피상속인의 농지원부만으로는 피상속인의 구체적인 영농사실 및 직접 경작사실을 인정하기 어렵고, 상속인들이 피상속인의 사망일 이후 대토농지를 직접경작한 사실에 대한 객관적인 증빙자료의 제출이 없을 뿐 아니라,대토농지 소재지에 거주하는 전업농인 한OO가 2009년과 2010년도에대토농지의 쌀소득보전 직불금을 신청하여 수령한 것 으로 보아 상속인들이대토농지를 자경한 것으로 볼 수 없으므로이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인들은 쟁점토지 매매계약서 사본 6매가 실지 매매계약서 라고 주장하나, 처분청이 쟁점토지에 대한 양도소득세 실지조사시 청구인들 중 황OO는 쟁점토지 취득당시 평당 400,000원 내외로 취득하여 양도차익이 전혀 없었다고 주장하면서 매매계약서 및 매매대금에 관한 증빙서류는 분실하여 제시할 수 없고, 전 소유자에게 매매대금을 확인할 수 있다고 답변하였는 바, 처분청이 쟁점토지 전 소유자를상대로 거래사실확인조회서 발송, 주소지 방문확인, 유선통화 등을 통해 매매 대금 확인결과, 전 소유자들은 매매대금에 관한 부동산매매계약서 등 증빙자료는 없으나 평당 140,000원 내지 230,000원 정도에 거래한 것 으로 회신 또는 답변하여 청구인들이 제시한 매매계약서상 금액과 큰차이가 있고, 청구인들이 실지거래가액이라고 주장하는 금액에 대한 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있어 청구주장을 신뢰할 수 없으 므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도가 농지대토에 의한 양도소득세 감면대상인지 여부

②쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법 제70조【농지대토에 대한 양도소득세 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

(2) 조세특례제한법 제67조【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】

① 법 제70조 제1항에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 3년 이상다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니 하게 된 지역을 포함한다. 이하 이 조에서 “농지소재지”라 한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역

② 법 제70조 제1항에서 "직접 경작" 이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

③ 법 제70조 제1항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것

2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것

⑤ 제3항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서새로운 농지를 취득한 후 3년 이내에 농지 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다.

(3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자 (이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래 가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 자료를 보면,피상속인은 2000.11.28.～2003.1.7.기간동안 쟁점토지를 취득하여 2007.6.13.과 2007.12.26. OOOOOO OOOOOOOO에 양도하고, 양도소득세 신고시 쟁점토지 중 OOOOO OO OOO OOOOO 답 1,509㎡, 같은 곳 601-5 답 1,000.67㎡계 2,509.67㎡에 대하여는 농지대토에 의한 양도소득세 감면신청을하고, 나머지7필지 14,050㎡에 대해서 무신고하였는 바, 처분청은 농지대토에 의한 감면세액은 감면요건 미충족으로 부인하고 양도가액(실지거래가액)을 1,900,455,470원, 취득가액(환산가액)을818,167,958원, 양도차익을 1,062,172,139원으로 하여 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다.

(가)피상속인이 쟁점토지를 양도하고 취득한 대토농지는 아래 [표1]과 같은 바,

OOOO OOOO OOOO

(OOO O, OO)

피상속인은 쟁점토지 양도일(2007.6.13.과 2007.12.26.) 전후 1년이내에대토농지(2007.6.27.～2007.7.2.)를 취득하였고,쟁점토지의 양도가액은 1,588,191,000원, 대토농지 취득가액은307,998,000원으로 대토농지의 취득가액이 쟁점토지 양도가액의1/3분에 미달하나, 대토농지 면적이 16,576.6㎡로 쟁점토지 양도면적 16,557.67㎡의 1/2를 초과하여 농지 대토감면 요건을 충족하였으며, 피상속인의 주민등록상 주소지·쟁점 토지 소재지와 대토농지 소재지는 연접지역으로 재촌요건을 충족한 것으로 나타난다.

(나) 그러나, 처분청이 대토농지 소재지인 OOOO OOO OO OOOO에 대토농지 쌀소득보전 직불금 수령자를 조회한 결과, 대토농지 소재지에 거주하는 전업농인 한OO가 2009년과 2010년도에 임대인피상속인과 황OO의 농지임대차계약서를 첨부하여 대토농지의 쌀소득보전직불금을 신청하여 수령한 것으로 확인되었다.

(다) 관련법령과 사실관계를 종합하면,농지대토에 대한 양도소득세의감면과 관련한 「조세특례제한법」제70조 및 같은 법 시행령 제67조 제2항에 의하면, 거주자가 직접 경작한 토지를 경작상 필요에 의하여 농지를대토함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 감면한다고규정하고 있는 바, 그 입법취지가 자유로운 농지대체의 허용ㆍ보장을통한 농민의 보호 내지 농업의 발전ㆍ장려에 있는 것이어서 농지를 취득하였다가 매각하고 대체농지를 취득한 것은 자경농가로서 소유하던 농지를 경작상 필요에 의하여 대토하기 위한 경우로 제한하여야 하는 것이고, 농지의 자경여부와 관련하여 2006.2.9.대통령령 제19329호로개정된 「조세특례제한법시행령」제66조제12항에서 ‘직접 경작’이라 함은거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다고 규정하고 있다.

따라서, 피상속인이 대토농지를 취득할 당시 80세로 고령이었고, 대토농지 소재지에 거주하는 전업농인 한OO가 2009년과 2010년도에대토농지의 쌀소득보전 직불금을 신청하여 수령한 것으로 보아 상속인들이 대토농지를 자경한 것으로 보기 어렵다 할 것이므로 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3)쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인들이 제출한쟁점토지 매매계약서상 매매가액과 환산취득가액 및 처분청의 전 소유자들에 대한 확인가액은 아래 [표2]와 같이,매매계약서상 매매금액과 처분청이 전 소유자들에게 확인한 금액이 큰 차이가 있는 것으로 나타난다.

OOOO OOOO OOOOO, OOOOOO, OOO OOOO

(OOO OO)

(나)청구인들이 증빙으로 제시한 부동산매매계약서 사본 6매를 보면,공인중개사의 중개표시가 없는 쌍방계약이고, 원시매매계약서와 매매대금에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있으며, 동 매매계약서상매매금액과 처분청이 전소유자에게 확인한 매매대금과의큰 차이가 있는점 등에 비추어 볼 때, 청구인들이 제출한 매매계약서상 금액을 실지 취득가액으로보기 어렵다.

(다) 따라서, 쟁점토지의 실지취득가액을 장부나 증빙서류에 의하여확인할 수 없으므로 「소득세법시행령」제176조의2 제2항 제2호의 산식에 따라 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.

OOOO

OOOO OO