국심2007구1462 (2008.10.14)

법인

경정

쟁점토지는 양도 당시 그 시가가 불분명한 경우에 해당되는 것으로 보아 청구법인이 2개 감정평가기관에 의뢰한 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 적용하는 것이 합리적인 것으로 판단됨

법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】 / 법인세법시행령 제26조【과다경비 등의 손금불산입】

국심2006서1969 /

OO세무서장이 2007.3.16. 청구법인에게 한 2004사업연도 법인세2,656,213,010원의 부과처분은 6,332,762,280원을 익금에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 레미콘 공장으로 운영하던 청구법인 소유의 경상북도 OO시 남통동 24 공장용지 34,551㎡(10,452평이고, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 공장건물 5,413㎡(쟁점토지를 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를2004.9.23. 특수관계자인 OO개발(주)에게9,598,700,000원(건물 및 토지대금은 각각 615,400천원 및 8,983,300천원이고, 평당 토지가액은 859,480원임)에 양도하였고, 청구법인의 이사로 등재된 대표이사의 배우자 예OO에게 2004사업연도 및 2005사업연도중 각각 지급한 급여 35,009,187원 및 35,667,475원(합계 70,676,662원이고, 이하 “쟁점인건비”라 한다)을 손금산입하여 2004사업연도 및 2005사업연도 법인세를 신고하였다.

나. OO지방국세청장은 2006년 9월 청구법인에 대한 법인세 정기조사결과, 2004.7.16. 쟁점토지의 인접필지인 경상북도 OO시 남통동24-3 공장용지 660㎡(이하 “쟁점매매사례토지”라 한다) 및 지상건물 242.22㎡가 460,000천원에매매계약이 체결된 사실을 확인하고 동 토지 및 건물의 가액을 기준시가로 안분계산하여 토지의 가액을 292,513천원으로 하고, 평당 토지가액 산정액 1,465,370원을 쟁점토지의 평당 시가로 보아청구법인이쟁점토지를 특수관계자인OO개발(주)에 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 저가양도 계산액6,332,762,280원[(1,465,370원 - 859,480원) × 10,452평]을 법인세법 제52조 및 같은법시행령 제88조 제1항에 의하여 부당행위계산부인하여 익금산입하고,

청구법인의 대표이사 김OO의 아들인 김OO의 이사 예OO가실제 근무한 사실이 없다는 내용으로 작성한 확인서 등을 근거로쟁점인건비를 허위계상한 가공인건비로 보아 손금불산입하여처분청에 과세자료로 통보하였고, 이에 처분청은 2007.3.16. 청구법인에게 2004사업연도 법인세 2,656,213,010원 및 2005사업연도 법인세 70,653,880원을 각각 경정고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.4.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점부동산은 청구법인이 1982년부터 22년간을 레미콘 공장으로 사용하여 왔으나 주변의 주거환경을 해치는 등 부적합한 점이 많아 공장을 다른 장소로 이전하고 그 부지에 OO건설(주)[청구법인 대표이사 김OO의 아들 김OO이 대주주]를 시공사로 하여 아파트신축·분양사업을 계획하고 2003년 7월 OO시에 사업승인신청하였으나, 2003년 12월 OO시는 동 사업지구에 철로가 인접하여 교통사고발생 우려가 크고, 인근 지역에 도축장 및 폐차장 등이 있어 주거환경이 저해된다는 등의 이유로 사업승인을 불허하였고 청구법인의 주거래 은행도 동 사업계획을 부정적으로 평가하고 있었으며 OOO 등 지역 언론이 계속하여 이를 부정적으로 보도하는 등 지역 여론이 악화되어 아파트신축분양 사업자체를 포기하고 아파트개발사업 전문업체인 OO개발(주)에 쟁점부동산을 양도하게 된 것이다.

쟁점부동산을 양수한 OO개발(주)는 청구법인의 최대주주 김OO의 아들 김OO(99% 지분)이 설립하여 청구법인과는 특수관계자로쟁점부동산을 양도함에 있어 어느 한편도 부당하지 않도록 시가에 따라매매하기로 하였는데 인근 지역에 용도 및 면적 등이 유사한 토지의 매매사례가액이 없어서 쟁점토지의 시가가 불분명한 것으로 판단하고 OO감정원과 (주)OOO감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 이들 감정평가기관들은 쟁점토지에 대한 아파트신축사업이 승인불허되어중단된 상태이어서 이를 감안하지 아니하고 당시 상태 그대로 감정평가하였으며, 2004년 7월 이들 감정평가기관의 감정평가가액의 평균액을 매매대금으로 하여 OO개발(주)에게 쟁점부동산을 양도하였다.

<표> 2개 감정평가기관의 감정가액 및 평균액

(단위 : 백만원)

이후 OO개발(주)는 사업승인불허 등의 문제를 해결하기 위해 (주)OO토지신탁에 쟁점토지를 신탁하고 2004년 11월 이후 수차례주택신축사업승인을 신청하여2005년 4월 우회도로신설등의 조건으로사업계획승인을 받았으며, 2005년5월 OO시가 도시계획결정 이후로 분양승인연기 통보 및지역 여론이 좋지 아니하여2005년 6월 매수를 제의한 (주)에이치유비스타즈와 매매협상후 300억원에 쟁점부동산을 양도하였는 바, 이는 OO개발(주)가 쟁점부동산을 매입한 이후 많은 노력과 비용을 투입하여 사업승인을 받은 프리미엄과 협상력에 따라 추가 이익을 얻은 것이다.

처분청은 쟁점매매사례토지의 평당 매매가액을 쟁점토지의 평당 시가로 보았으나쟁점매매사례토지는 당시 그 지상건물이 상가로사용되고 있어 쟁점토지와 그 실제 용도가 다르고 설사 쟁점토지에 장차 아파트가 들어서더라도 맞은 편에 위치한 두산맨션과 가운데에 위치하는 관계로 상가요충지에 해당되고 매수자 전상현도 동 토지를 향후 상가요충지로 판단하여 시세보다 고가의 가액에 취득한 것으로 확인하고 있으며, 쟁점매매사례토지는 그 면적이 200평(660㎡)으로 10,452평(34,551㎡)인 쟁점토지에 비하여 52배가 적어 면적에서도 비교할 수 없고, 쟁점토지는 규모가 커 취득후 그 지상에 건물 신축시 사업승인(교통 및 환경영향평가 검토 등) 등의 많은 제약이 있으나, 쟁점매매사례토지는 소규모로 용도전환이 용이한 점 등 제한조건도 다른 등 토지이용도의 유사성도 없어 동 토지의 평당가액을 쟁점토지의 평당 시가로 본 것은 부당하다.

또한, 법인세법시행령 제89조 제1항에서 “건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간에 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격”을 시가로 전제하면서, 시가가 불분명한 경우로서 감정평가법인의 감정가액이 있다면 먼저 그 금액을 시가로 하고 감정가액이 없다면 상속세 및 증여세법제61조에서 규정하는 보충적 평가방법에 의한 시가평가액을 순차적으로시가로 하도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지의 경우 시가가 불분명하고 감정평가기관의감정평가가액은 있으므로 동 가액을 쟁점토지의 시가로 하여 경정하여야 한다.

(2) 쟁점인건비의 손금부인과 관련하여, 위장·가공거래 등 원시 증빙서류가 없어서 증빙에 의하여 사실 여부를 가리는 것이 불가능한경우 사업자 자신이 스스로 잘못된사실을 인정하였다면 그 확인서를근거로 과세할 수 있는 것이나, 이건의 경우 청구법인의 이사 예OO가 청구법인에 실제로 근무한 사실이 전표 등에 의하여 입증되므로 동 근무 관련 증빙에 따라 쟁점인건비를 손금에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 2003년부터 쟁점토지에 아파트건설을 추진한 바있고, 2004년 5월 (주)OO토지신탁과 분양형 토지신탁 양해각서 체결 및 사업약정서를 작성한 사실이 있으며, OO개발(주)가 이를 취득한 후에도 계속 아파트 개발업무를 추진하였고, 쟁점부동산의 양도당시 주변시세는 아파트개발예정지라는 기대심리로 평당 150만원 정도에서 형성되고 있었는데, 2004년 7월 OO개발(주)에의 매각을 전제로 한쟁점토지의 평당 감정평가액 859천원은 아파트개발사업을 진행중이라는중요한평가사항을 전혀 고려하지 아니한 형식적인 감정가액이다.

쟁점부동산의 매매계약이 체결된 2004년 7월 전후 인접 지번의 매매사례 수집결과, 2004.7.16. 쟁점토지와 인접지번이고 공장용지인 쟁점매매사례토지가 제3자간에 평당 1,465천원에 거래된 사실이 확인되며, 동 계약일은 쟁점부동산의 매매계약 체결일과 2일 차이로 그기간에 지가에 영향을 미칠 만한 중요한 변동요인이 발생하지 아니하였으며, 개별공시지가를 보면, 2003년은 쟁점토지가 ㎡당 121천원으로, ㎡당 115천원인 쟁점매매사례토지보다 높은 편이었고 2004년～2006년은 두 토지의 공시지가가 동일한 점으로 보아도 쟁점매매사례토지의 평당 매매가액을 쟁점토지의 평당 시가로 보고 그 가액에 쟁점토지의 면적을 곱하여 시가를 산정한 것은 객관성이 있는 것으로 판단된다.

또한, 상당한 개발이익 또는 양도차익의 발생이 예상되는 아파트신축 예정부지를 일반적인 시세보다 낮은 저가로 양도한 행위는 양수자인 OO개발(주)가 청구법인과 특수관계자이기 때문애 가능한 일로 건전한 사회통념 및 상관행상 아무 관계가 없는 제3자와의 정상적인 거래에서는 있을 수 없는 일이고 경제적인 합리성이 결여된 부당한 거래로서 조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위한 행위로 밖에 볼 수 없으며, 청구법인의 대표이사 김OO은 장남 김OO을 대주주로 하는 특수관계법인인 OO개발(주)를 설립하여 아파트개발이 예정된 쟁점토지를 시세보다 월등히 낮은 저가로 양도함으로써 추후 발생할거액의 상속세 부담을 줄이고 자연스럽게 장남에게 모든 경영권을승계시키려는 의도도 있는 것으로 보이므로 쟁점부동산의 양도는 특수관계법인간의 부당행위계산부인대상 거래에 해당되므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구법인은 이 건 조사당시 이사 예OO(62세)가 실제 근무한 사실을 입증할 만한 서류를 제출하지 못하였고 청구법인의 대표이사 김OO의 아들 김OO이 예OO가 근무한 사실이 없다는 내용의 확인서도 제출하였는 바, 청구법인이 2006년 12월 과세전적부심사청구시제출한 예OO가 근무한 것으로 되어 있는 증빙서류는 이후 임의작성한것으로 밖에 볼 수 없어 신빙성이 없으며,

안건회계법인에서 작성한 청구법인의 2003사업연도 중간감사결과요약문건을 보면, 실제 상근하지 아니한 임원에 대한 급여는 손금으로인정될 수 없으므로 실제 상근임원의 급여를 인상하는 등의 방법을강구하여야 한다고 보고한 사실이 확인되는 것으로 보아 예OO는 청구법인에 실제 근무한 사실이 없음을 알 수 있으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구법인이 특수관계자인 OO개발(주)에 양도한 쟁점토지의 시가를 인근 토지의 매매사례가액으로 볼 것인지 또는 감정평가가액으로 볼 것인지 여부

(2) 청구법인의 이사 예OO가 실제 근무한 사실이 없는 것으로 보아 해당 인건비를 손금부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

제19조 【손금의 범위】② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

제26조【과다경비 등의 손금불산입】다음 각호의 손비 중 대통령령이 정하는 바에 따라 과다하거나 부당하다고 인정되는 금액은 내국법인의 각 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 인건비

(2) 법인세법시행령제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조제1항에서 “조세의부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계자간의 거래(특수관계자 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다.(단서생략)

제89조【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) OO지방국세청장의 청구법인에 대한 조사결과복명서 및 쟁점부동산의 등기부등본 등을 보면, 청구법인은 쟁점부동산을 법인설립시 대표이사 김OO의 현물출자로 취득하여 레미콘공장으로 사용하였고, 2003년 7월 쟁점토지 등에 아파트신축분양사업을 추진하다가 관할 행정관청인 OO시장으로부터 승인불허통보를 받았으며, 2004년7월 쟁점부동산의 시가를 2개 감정평가기관에 의뢰한 감정가액의평균액 9,598,700천원(쟁점토지의 가액은 8,983,284,960원이고, 평당 가액은 859천원임)으로 산정하여 2004.9.23. 특수관계자인 OO개발(주)에게 양도하였고, 2005.6.24 OO개발(주)는 쟁점부동산을 (주)에이치유비스타즈에 300억원에 양도한 사실이 확인된다.

처분청은 OO개발(주)가 청구법인의 최대주주 김OO의 아들 김OO이 99.9% 지분으로 설립한 법인으로 청구법인의 특수관계자에 해당되고, 2004.7.16. 매매계약이 체결된 쟁점매매사례토지의 평당 매매가액 1,465천원을 쟁점토지의 평당 시가로 보아 동 평당 매매가액 1,465천원과 쟁점토지의 평당 매매가액 859천원의 차액에 쟁점토지의 면적10,452평을 곱한6,332,762,280원을 법인세법 제52조에 의한 부당행위계산부인금액으로 하여 이 건 과세한 사실이 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(나) 청구법인은 쟁점매매사례토지는 쟁점부동산의 양도 당시 실제 상가용지로 사용되고 있었고, 200평에 불과하여 쟁점토지에 비하여 면적이 52배 이상 적고 사용제한 조건 등이 달라 토지이용도의 유사성이 없어 그 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없으므로 2개 이상의 감정평가법인의 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다고 주장하면서, 쟁점부동산 및 쟁점매매사례토지의 매매계약서 2부, 쟁점매매사례토지의 지상건물에 대한 일반건축물대장, 동 토지의 양수자 전상현의 확인서, (주)OO토지신탁 OO지점 직원 이동주의진술서, OO감정원과 (주)아시아감정평가법인의 쟁점부동산에 대한감정평가서 2부, OOO(OO방송) 뉴스 보도문 3부, 청구법인의 대표이사 김OO 및 OO개발(주)의 대표이사 김OO의 문답서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.

1) 법인세법시행령제89조는 법 제52조 제2항의 부당행위계산부인 금액계산시시가의 범위를 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격을 시가로 하고, 시가가 불분명한 경우에는 동조 제2항에 따라 감정평가가액과 상속세 및 증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액(토지의 경우는 개별공시지가)을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다고 규정하고 있다.

2) 먼저, 쟁점토지의 시가를 쟁점매매사례토지의 평당 매매가액에쟁점토지의 면적을 곱한 금액으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 본다.

가) 처분청의 과세근거 제시증빙중 쟁점매매사례토지의 매매계약서를 보면, 2004.7.16. 매도인 권영자와 매수인 전성현이 경상북도 OO시 남통동 24-3 공장용지 660㎡(199.64평), 건물 242.22㎡(73.27평)를 매매대금 460,000천원에 매매계약을 체결하고, 특약사항으로 권리이전후 임대관계로 대신정기화물(사무실 1, 화장실 1) 임대보증금 2천만원, 월세 4십만원과 방 2·주방 1·욕실 1의 전세 12,000천원으로 되어 있고, 처분청은 동 매매계약서상 토지·건물의구분가액이 없어 기준시가로 토지 및 건물의 가액을 안분계산하여 건물가액을 167,487천원, 토지가액을 292,513천원으로 하여 평당 토지가액을 1,465천원(292,513천원 ÷ 200평)으로 산정하고 있다.

(주)OO토지신탁 OO지점의 OO 코아루아파트 신탁사업실시계획서(2004.6.)를 보면, 쟁점토지외 9필지에 대한 공동주택신축사업의 타당성 검토서로 사업면적은 11,632평(기소유면적 10,451평, 추가 매입면적 1,182평), 토지매입 예정가액은 17,448백만원(1,500천원/평), 토지이용현황은 레미콘공장, 철로, 나대지이고, 부지형태는 서쪽은 버스 차고지, 남쪽은 자동차학원 및 도로, 북쪽은 하천 및 도로, 동쪽은 두산아파트 및 OO기상관측소에 인접한 직사각형의 토지이며, 건물의용도 및 건축규모는 지하 2층·지상 17층 공동주택 8개동 851세대이고, 예정 공사기간은 2004년 12월～2007년 2월 등으로 되어 있다.

OOO(OO방송) 보도문(2005.7.1. 아침뉴스) 사본을 보면, “OO-준공업지 황금알 거위”보도에서 OO시 남통동 준공업지역은 김OO경북경영자총협회장이 전체 땅 가운데 1/3을 자신의 회사 명의로 소유하고 있고, 김회장은 아들을 대표이사로 세운 부동산개발회사를 설립하고 지난 5월에 17층 704가구의 아파트사업승인을 받았으며, 아파트신축이 허용된 직후인 지난해 초부터 최근까지 인근 토지매매가평당 150만원～170만원에서 거래가 추진되고 있으나,문제토지의 신고매매가액은 89억원으로 평당 가액이 시세의 절반 정도인 85만원에 불과하다는 등으로보도하고 있다.

안건회계법인의 청구법인에 대한 2003년도 중간감사결과 요약표를 보면, 권고사항중 쟁점토지에 대한 검토란에서 토지 공시지가가 약 46억원이며 시가는 150억원이어서 아파트 건축허가를 득한 이후 토지매각이나 사업시행이 되는 경우 거액의 상속세 문제가 야기될 수 있으므로 사업허가를 득하기 전에 감정평가가액이나 공시지가로 산정하여 OO건설(주)로 매각하는 것을 검토할 것을 권고하고 있다.

쟁점토지 및 쟁점매매사례토지의 개별공시지가 조회서를 보면, 2003년의 경우 쟁점토지가 121,000원/㎡으로 115,000원/㎡인 쟁점매매사례토지 보다 높았으나 2004년 및 2006년은 130,000원/㎡ 및 170,000원/㎡으로 동일하게 나타나며, 2004년 12월～2005년 9월 기간 쟁점토지와 쟁점매매사례토지를 포함한 인근지역의 다른 토지의 매매사례에 대한 처분청의 조사내역을 보면, 아래 <표 1>과 같다.

<표 1> 쟁점토지 인근 토지의 매매사례 조사내역

처분청은 위의 매매사례토지중 2004.2.16. 체결된 남통동 24-9 공장용지 2,660㎡(평당 토지가액 472천원)의 거래는 양도자 박창하와 양수자 (주)OO케미칼 대표이사 박영산이 친형제간인 특수관계자에 해당되어 비교대상 토지로서 부적합하고, 2004.5.7. 체결된 남통동 86공장용지 392㎡(평당 토지가액 392천원)는 양도자 이청발과양수자 김학봉이 금오환경 및 OO환경산업의 청소차 차고지로 사용하던 토지로서 양도자 이청발이 계속 사용하는 조건으로 김학봉에게 공시지가 수준으로 양도한 것이므로 제3자간에 일반적으로 거래된 것으로 보기 어렵고, 2005년 6월 이후 매매계약이 체결된 토지는 쟁점토지 지상에 아파트신축사업이 승인된 이후 거래된 것으로 동 기간중 현저한 지가변동요인이 있었으므로 비교대상 토지로 부적합하다는 의견이다.

기타 처분청이 과세근거로 제시한 청구법인의 쟁점부동산 양도이전 아파트신축분양사업추진 관련서류를 보면, 2003.7.18. 청구법인과 삼음건축사사무소 한정우가 계약금액을 15억원으로 하여 지하 2층, 지상 28층의 아파트건축 설계용역계약을 체결한 아파트건축 설계용역계약서와, 경상북도의 교통영향결과 통보서(2003.9.5. 조건부로 가결) 및 교통소통, 주거환경저해문제 및 전반적인 사업계획 수정필요 등을사유로 하여 통보한 아파트사업계획 승인불가 통보서(2003.12.16.), 대영건설(주)와 (주)OO토지신탁이 쟁점토지의 토지신탁계약 체결에 앞서 사업개요, 역할, 진행 등의 사항에 대하여 체결한 토지신탁사업 양해각서(2004.5.27) 및 토지신탁사업약정서(안) 등이 있다.

처분청은 위와 같이 청구법인이 쟁점토지의 지상에 공동주택의 신축·분양사업을 추진하였고, 이에 따라 인근 지역의 토지매매시세가액이 평당 150만원 정도이었으며, 쟁점토지의 평당 시가로 적용한 쟁점매매사례토지는 쟁점토지와 인접해 있고 공장용지로 지목이 동일하며 쟁점부동산의 매매계약 체결일의 2일 후인 2004.7.16. 제3자간에 일반적으로 매매거래된 것이고, 그 2일의 기간중 지가에 변동을 줄 만한 어떤 상황도 발생하지 아니하였으며, 개별공시지가는 2003년에 쟁점토지가 ㎡당 121천원으로 ㎡당 115천원인 쟁점매매사례토지 보다 높았으며 2004년～2006년은 이들 토지의 공시지가가 동일한 점으로 보아도 쟁점토지의 평당 시가를 쟁점매매사례토지의 평당 매매가액인 1,465천원으로 산정한 것은 객관성이 있는 것이라는 의견이다.

나) 청구법인이 증빙자료로 제출한 매매사례토지의 등기부등본을보면, 공장용지 660㎡의 면적으로 1992.4.27. 권영자가 증여취득하여 2004.9.8. 전상현에게 2004.8.30. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기하였으며, 동 토지 지상건물의 등기부등본 및 일반건축물대장을 보면, 건물연면적 242.22㎡의 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브지붕의 단층 근린생활시설로 되어 있고, 벽돌조 사무실 43.2㎡, 26.68㎡ 2개, 철근콘크리트조 사무실·소매점·창고 172.14㎡로 1984.3.9. 사용승인되었으며 주용도는 근린생활시설로 되어 있다.

쟁점매매사례토지의 양수자인 전상현의 진술서(2006.12.)를 보면, 전상현은 쟁점매매사례토지는 등기부등본상 공장용지이나 실제 상가용지로 사용되고 있었고, 공장용지인 쟁점토지와 앞면 도로를 경계로 두산아파트와 마주하고 있으며, 당시 매수한 금액이 예상보다 과다한 금액이었지만 장차 쟁점토지와 그 주변이 아파트로 개발시 동 토지가 두 아파트 단지의 길목이 되므로 가장 상가요충지에 해당되는 것으로 판단하고 시세보다 고가로 취득한 것이라고 확인하고 있고, 쟁점토지 등에 대한 아파트건축 설계도면, 지적도, 현황조사도 및 사업지구 위치도 등을 보면, 쟁점매매사례토지는 쟁점토지와 두산맨션과의 중간지역에 위치하고 있음을 알 수 있다.

(주)OO토지신탁 OO지점의 직원인 이동주의 진술서를 보면, 2006.12. 이동주는 1997.4.～2005.8. 기간중 (주)OO토지신탁 OO지점에서 근무하였고, 2004년 7월 쟁점토지에 아파트건설사업 토지신탁 심의자료 입안시 부지매입가격을 17,448,000천원으로 책정한 경위에대해, 동 심의자료는 의뢰인의 원만한 사업시행을 돕기 위한 자료이고동 평가서상에 기재된 아파트부지 취득가액은 실제 취득가액이거나 평가 당시의 시가를 의미하는 것은 아니고, 동 가액을 높게 책정한 것은 사업이익이 투입원가 대비 높게 나타날 경우 분양승인 심의과정에서 분양가액을 낮출 가능성을 방지하기 위한 것으로 의뢰인의 수익성을 보호하기 위하여 단순 책정한 수치라고 확인하고 있다.

OOO(OO방송) 뉴스 보도문 3부를 보면, 2005.5.24. 2005.5.26.및 2005.6.28. 각각 보도된 내용으로, OO시는 지난 2일 쟁점토지 등에아파트신축사업을 승인하였는데, 동 토지들이 각각 김OO 경북경영자총연합회장(34,551㎡, 이후 아들에게 이전), 윤영길 시의회의장(9,400㎡), 조용호 시의원(6,700㎡)의 소유로 특혜의혹이 있고, 문제 토지는2년 전만 해도 평당 수십만원에 지나지 않았는데 지금은 지주들이 평당150만원～170만원을 요구하고 있다고 비난하고 이로 인해 OO시의 준공업지역이 껍데기만 남게 되고 심각한 교통체증과 기형적인 도시발전 등이 우려된다는 등으로 보도하고 있고, 청구법인은 위의 보도내용중 쟁점토지 등의 양도당시 가격이 평당 수십만원에 지나지 않았다는 내용을 보아도 평당 85만원에 매매거래된 쟁점토지의 양도가액이 시가에 해당된다는 주장이다.

다) 쟁점부동산의 양도 당시 인근 지역토지의 매매사례가액 등을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는지에 대하여 위와 같은 사실관계 및 관련 법령규정 등을 종합검토하여 보면,

처분청이 쟁점토지의 평당 시가로 본 쟁점매매사례토지는 쟁점부동산의 양도 당시 공시지가가 ㎡당 130,000원으로 쟁점토지와 동일하고 지목이 공장용지로 동일하며, 매매계약체결일은 2004.7.16.로 쟁점부동산의 매매계약일(2007.7.14.)과 2일 차이에 불과하여 형식적인 요건으로 보면 쟁점매매사례토지의 평당 매매가액을 쟁점토지의 평당 시가로 볼 수 있는 측면도 있다고 보이나, 실질적인 측면에서 보면, 쟁점매매사례토지는 당시 그 지상건물이 상가로 사용된 것으로 확인되고 있어, 실제 공장용지로 사용되고 있던 쟁점토지와는 그 용도가 서로 상이하고 또한 쟁점토지에 비하여 52배나 적어 토지면적에 있어서도 유사성이 없으므로 이와 같이 매매면적 단위가 52배나 차이가 나는 토지를 단순 비교한다는 것은 무리가 있다 할 것이다.

라) 따라서 쟁점매매사례토지는 당시 실제 사용용도 및 그 규모등에 있어 쟁점토지와는 유사성이 없는 것으로 판단되므로 동 토지의 평당 매매가액을 쟁점토지의 평당 시가로 적용할 수는 없는 것으로 보여진다.

마) 기타 매매사례토지<표1 참조>중 2004.2.16. 거래된 경상북도 OO시 남통동 24-9공장용지 2,660㎡의 경우 양도자 박창하와 양수자 (주)OO케미칼 대표이사 박영산이 친형제로 특수관계자이고, 2004.5.7. 거래된 위 같은동 86 공장용지 211㎡의 경우 토지사용 및 지분정리 등의 조건으로 매매거래된 것으로 처분청의 조사자료에 의하여 확인되고 있어 이들 토지의 매매사례가액은 제3자간에 일반적으로 거래된 것으로 보기 어렵고, 2005.6.17.～2005.9.30. 기간 거래된 위 같은동 90-1 잡종지 3,312㎡, 위 같은동 90-6 공장용지 2,222㎡, 위 같은동 90-7 공장용지 1,056㎡, 위 같은동 59 공장용지 9,403㎡ 및 위 같은동 32 공장용지 860㎡의 매매사례는 쟁점부동산의 매매계약일로부터 6월 이상 경과된 시점에 그 주변지역에 대한 아파트신축사업승인일(2005.4.25.) 이후에 매매계약이 체결된 것으로 동 기간 중에 현저한 지가변동 요인이 있었던 것으로 보여지므로 이들 매매사례가액 또한 쟁점토지의 시가로 볼 수 없는 것으로 판단된다.

바) (주)OO토지신탁의 사업계획서상 토지매입가격 산정액, OO방송의 뉴스보도 내용중 쟁점토지의 시세부분 및 회계법인의 감사결과 요약표중 쟁점토지의 시가예상액 등은 실제 거래되었던 구체적인 토지매매가액 등을 근거로 한 것이 아니어서 이들 시세가액 또한 법인세법 제89조 제1항의규정에 의한 시가로 볼 수 없으므로 쟁점토지는 양도 당시 그 시가가 불분명한 경우에 해당되는 것으로 보인다.

3) 다음으로, 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 감정평가가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있을 것인지 여부에 대하여 본다.

가) OO감정원과 (주)OOO감정평가법인의 쟁점부동산에 대한감정평가가액을 보면, 아래 <표 2>와 같이 감정평가가액의 평균액이 9,598,700천원이고 그 중 쟁점토지의 가액은 8,983,300천원(평당 가액 859,000원)이며, 이들 감정평가법인의 감정평가서상 토지의평가방법에는 당해 토지의 위치·형상·환경 등의 객관적인 가치에 영향을 미치는 제요인과 인근 지역의 지가수준 및 지가상승율 등을 종합적으로 참작한 것으로 되어 있으나, 아파트를 신축할 수 있는 예정부지라는 점은 반영되어 있지 아니한 것으로 확인되는 바,처분청은 이에 대하여 동 감정평가가액은 쟁점토지에 대한 객관적인 시장가치의 반영이 결여되어 있으므로 시가로 볼 수 없다는 의견이다.

<표 2>쟁점부동산에 대한 감정평가서 2부

(단위 : 백만원)

나) 그러나, 법인세법시행령 제89조 제2항은 시가가 불분명한 경우에는지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액과 동 법률에 의한 개별공시지가를 순차로 적용하여 계산한 가액에 의한다고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우쟁점토지의 평당 감정평가가액 859,000원은당시 평당 개별공시지가 429,000원(130,000원/㎡)에 비하여 2배 이상의 가액으로 보다 시가에 근접한 것으로 보이고, 또한, 처분청과 청구법인의 제시증빙에 의하면, 당시 청구법인이 쟁점토지에 아파트신축·분양사업을 추진하였던 것은 사실이나 관할 행정관청으로부터 사업승인 불허통지를 받고 아파트건설사업을 중단하고 공장용지인 상태에서 매각을 위하여 2개의 감정평가기관에 감정평가를 의뢰한 것이므로 당시로서는 미래에 실현될지 또는 실현되더라도 언제 이루어질지 모르는 아파트개발사업을 감안하지 아니하고감정평가를 한 것은 타당한 것으로보여지므로 이를 형식적인 감정가액으로 보아 시가가 아니라고 할 수는없다 할 것이다.

4) 일반적으로 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위 등에 따라 가격이 다를 수 있으므로 설사같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할 지라도 현황이 다른 경우에는 이를 다른 분할된 토지의 시가로 평가할수는 없다고 할 것이다(국심 2006서1969, 2007.3.21외 다수 같은 뜻임).

나) 위 내용을 종합하면,이 건의 경우 처분청이 법인세법시행령 제89조 제1항에 규정하고있는 시가를 찾아 과세하는 것은 별론으로 하더라도쟁점매매사례토지는 실제 사용용도 및 규모 등에서 쟁점토지와 유사성이 없어 동 토지의 평당 매매가액을 쟁점토지의 평당 시가로 적용할 수 없는 것으로 판단되고, 따라서 쟁점토지는 양도 당시 그 시가가 불분명한 경우에 해당되는 것으로 보아 청구법인이 2개 감정평가기관에 의뢰한 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 적용하는 것이 위의 나)와 같은 이유에서 보다 합리적인 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구법인은 예OO가 2004년 및 2005년 기간중 청구법인의 상근이사로 실제 근무하였음을 주장하면서, 예OO의 인사기록카드, 청구법인의 2004년 및 2005년 출근부·매출장·자금일보·현금출납장 ·이사회 의사록 발췌분, 지출결의서 및 전표 12매 등을 증빙자료로 제출하고 있다.

(나)처분청이 과세근거로 제시한 김OO의 확인서(2004.9.1.)를 보면, 당시 청구법인의 사장으로 재직한 김OO은 2004년～2005년중 김OO의 어머니인 예OO가 실지 근무한 사실이 없음에도 급여 및 상여로 70,676천원(2004년 35,009천원, 2005년 35,667천원)을 결산시 비용으로 계상하였음을 확인하고 있다.

(다) 청구법인이 증빙자료로 제출한 2004년 2월, 6월, 11월, 2005년1월, 3월, 12월의 출근부중 발췌분을 보면, 각 해당일자에 예OO가 출근한 것으로 인감날인이 되어 있고, 2004.2.13. 2004.6.29. 2004.12.31. 및 2005.4.14. 2005.8.2. 2005.10.6. 2005.12.31. 등의 매출장, 자금일보 및 현금출납장 발췌분을 보면, 이사란에 예OO의 인감이 날인되어 있으나 막도장 형식의 인감만 날인되어 있고, 예OO의 서명한 결제내역은 전혀 없으며, 동 자료를조사당시에는 제출하지 못하다가 심판청구시에 제출한 사실 등으로볼 때, 예OO가 청구법인에 실제 상근이사로 근무한 사실을 입증하는 증빙자료로서 신빙성이 없어 보인다.

(라) 그렇다면, 처분청이 예OO가 실제 근무하지 아니한 것으로 보아 쟁점인건비를 손금불산입하여 과세한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 10월 14일

주심조세심판관

배석조세심판관

김 홍 기

이 영 우

김 재 구

서 희 열