국심2000서0411 (2000.04.25)

증여

기각

소급감정한 것으로서 새 건물이 지어진 시점에서 평가되었으므로 거래당시의 시가를 적절히 반영한 가격으로 볼 수 없으므로 처분청이 탐문한 시가와 일치하는 기준시가를 시가로 보고 실지거래가액과의 차액에 대하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당함

상속세법 제34조의2【저가ㆍ고가 양도시 증여의제】

심판청구를 기각한다.

1. 사 실

청구인은 1995.5.8. 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX-25 및 같은동 XXX-26 소재 대지 622.8㎡ 및 동 지상주택 273.75㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인의 모(母) 청구외 ○○○로부터 10분의 6지분을, 청구외 ☆☆☆는 10분의 4지분을 각각 취득하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도자인 ○○○가 청구인의 모(母)로서 청구인과 특수관계에 있는 자에 해당하고, 시가(1,602,291,333원)의 70％ 이하의 가액인 960,000,000원에 거래하였다 하여 그 차액 중 청구인지분 해당금액(385,374,799원)을 청구인이 ○○○로부터 증여받은 것으로 보아 1999.11.3. 청구인에게 1995년도분 증여세 169,377,980원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.11.11. 심사청구를 거쳐 2000.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 취득당시 매수대금 중 잔금부족으로 대출을 받았는 바, 대출금융기관이 자체 의뢰하여 평가받은 개인감정사의 감정가격이 762,000,000원인데도 이 보다 높은 가격에 거래되었고, 처분청의 이 건 조사당시 청구인 스스로 2개의 법인감정회사에 감정을 의뢰한 결과, 그 감정평균액이 1,195,776,000원으로 실지거래금액(960,000,000원)은 감정평균액의 80.28％로서 70％를 초과하므로 저가양수도에 해당하지 아니한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 취득당시에 대출금융기관이 감정받은 가격은 개인감정사가 평가한 가격으로서 공신력을 인정할 수 없고, 2개의 법인감정가격은 이 건 거래후 4년이 지난 1999.3.19.(가격시점 : 1995.4.28.)에 소급감정한 것으로서 새 건물이 지어진 시점에서 평가되었으므로 거래당시의 시가를 적절히 반영한 가격으로 볼 수 없으므로 처분청이 탐문한 시가와 일치하는 기준시가(1,602,291,333원)를 시가로 보고 실지거래가액과의 차액에 대하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁 점

청구외 ○○○가 쟁점부동산을 특수관계에 있는 청구인에게 현저히 저렴한 가격으로 양도하였는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 거래당시(1995.5.8.) 구 상속세법 제34조의 2(저가ㆍ고가 양도시 증여의제) 제1항에 의하면, “제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다. 다만, 그 양수자가 자력을 상실하여 납세할 능력이 없을 때에는 전부 또는 일부를 면제한다”고 규정하고 있고,

같은법시행령 제41조 【현저히 저렴 또는 높은 가액 및 특수관계에 있는 자의 정의】 제1항에 의하면, 『법 제34조의 2 제1항에 규정한 “현저히 저렴한 가액” 및 제14조의 2 제1항 제2호에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70 이하의 가액을 말한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에 의하면, 『법 제34조 제2항ㆍ법 제34조의 2 제1항ㆍ제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다』고 규정하면서 그 제1호에 “양도자 등의 친족”이라고 규정하고 있다.

같은법 제9조(상속재산의 가액평가) 제2항에 의하면, “제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제5조(상속재산의 평가방법) 제1항에 의하면, 『법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에 의하면, “유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가 (1990.5.1. 개정)

가. 나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (나목 생략)

1의 2. 건물의 평가 (1990.5.1. 신설)

가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액에 의한다. (나목 생략)”고 규정하고 있고,

같은법기본통칙 38…9(시가의 의의)에 의하면, 『영 제5조 제1항에서 “시가”라 함은 과세시기(상속, 유증 또는 증여로 인하여 취득한 날 또는 법규정에 의거 증여로 간주되는 재산의 취득일을 말한다)에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다』고 규정하고 있으며,

같은법기본통칙 39…9(시가로 보는 범위) 제1항에 의하면, “다음 각호의 1에 해당하는 경우는 이를 영 제5조 제1항에 규정하는 시가로 볼 수 있다. 다만, 시가로 보는 것이 지가하락 또는 감가의 요인등으로 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 하며, 주식평가의 경우에는 이를 적용하지 않는다”

1. 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 가액(이하 생략)”이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 양도자인 ○○○의 딸로서 서로 특수관계에 있는 자에 해당하고, 쟁점부동산의 가격을 960,000,000원으로 정하여 매매하였으며, 매수대금 중 잔금을 금융기관으로부터 대출받아 지급하였는 바, 대출금융기관이 1995.3.21.을 가격시점으로 개인감정사에게 의뢰하여 평가받은 감정가격이 762,000,000원인 사실과, 처분청의 이 건 조사당시 청구인 스스로 2개의 법인감정회사에 감정을 의뢰한 결과, 그 감정평균액이 1,195,776,000원인 사실이 확인되고 이 사실에는 다툼이 없다.

한편, 쟁점부동산의 기준시가는 1,602,291,333원이며, 처분청이 이 건 거래일 현재의 쟁점부동산의 시세를 탐문한 결과도 기준시가와 유사한 1,600,000,000원으로 조사된 사실이 있다.

청구인은 쟁점부동산의 취득자금 마련을 위하여 ○○상호신용금고로부터 쟁점부동산을 담보로 대출받을 때 ○○상호신용금고가 개인감정사에게 의뢰하여 쟁점부동산을 감정평가한 가액이 1995.3.21. 기준으로 762,816,400원이므로 실지양도가액 960,000,000원 보다 저가이고,

이 건 처분청의 조사가 개시되자 청구인이 1999.3.19. 가격시점을 1995.4.28.로 하여 ☆☆감정평가법인과 ◎◎감정평가법인에 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰한 결과 각각 1,208,232,000원 및 1,183,320,000원으로 평가되었으며, 그 평균은 1,195,776,000원이므로 실지양도가액 960,000,000원은 이 금액대비 80.28％로서 70％를 상회하여 저가취득에 해당하지 아니하며, 따라서 쟁점부동산을 960,000,000원에 양도한 것을 현저하게 저가양도한 것으로 보아 증여의제하여 과세하는 것은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

첫째, 개인감정사의 감정평가의 경우 입지조건 등이 유사한 매매실례가가 있어 이를 토대로 산정한 것이 아니며, 단지 양도당시 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가(XXX-25는 2,300,000원/㎡, XXX-26은 2,800,000원/㎡)보다 현저하게 낮은 쟁점부동산 인근의 ○○동 XXX-19 소재 단독주택을 비교표준지로 선정하여, 동 개별공시지가(1,500,000원/㎡)에 담보로서의 안정성을 고려하여 일방적으로 토지가격을 1,220,000원/㎡로 산정하였으므로 객관성이 없으며, 지나치게 저평가되었다고 보아야 할 것이다.

둘째, 위의 2개의 감정평가법인의 감정평가도 모두 쟁점부동산 인근의 ○○동 XXX-7의 단독주택을 비교표준지로 선정하여, 동 개별공시지가(1,750,000원/㎡)에 19995.1.1.∼4.28.기간중 서울특별시 ○○구 주거지역의 평균지가변동률(-1.26％), 지가형성요인(가로조건 105/100ㆍ접근조건 102/100ㆍ환경조건 100/100ㆍ획지조건 100/100ㆍ행정적조건 105/100), 시점수정 0.9874, 지역요인 100/100, 개별요인 112/100 등을 활용하여 각각 1,940,000원/㎡과 1,900,000원/㎡으로 평가하였으나, 동 평가액이 쟁점부동산의 양도후 4년이나 소급하여 평가되어 객관성이 결여되는 점, 쟁점부동산과 비교표준지의 개별공시지가의 차이가 과다한 점과 입지조건 등이 유사한 매매실례가액을 토대로 산정되지 않았음을 감안할 때 2개 감정평가법인의 평균감정가액을 시가로 보아야 한다는 청구인 주장은 타당성이 없다고 보아야 할 것이다.

위의 사실을 종합해 볼 때, 실지양도가액(960,000,000원)이 기준시가(1,602,291,333원) 보다도 현저하게 낮은 이유에 대하여 청구인이 달리 구체적이고, 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 이 건 거래를 특수관계자간의 저가양도로 보아 쟁점부동산의 시가에 상당하는 가액인 기준시가와 실지양도가액과의 차액 중 청구인 지분(10분의 6)에 대하여 청구인이 ○○○로부터 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.