국심2006서2493 (2006.12.20)

부가

경정

주택의 입지 및 시공사 선정 등의 중요한 사항을 사전에 결정하고 주택신축을 추진하면서 동호인을 모집하여 이들에게 분양한 것으로 동호인주택을 신축·판매하였다고 보아 과세한 것은 정당함

국세기본법 제14조【실질과세】 / 부가가치세법시행령 제2조【용역의 범위】

국심2005서3666

OO세무서장이 2006.4.10. 청구법인에게 한 <표1>의 부과처분은 2002.6.30. 이전에 지급받기로 약정된 분양대금은 토지의 대금으로 보고, 그 이후에 지급받기로 된 분양대금에 대하여는 토지 및 건물의 분양대금으로 보아 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분계산하여 당해 과세기간 부가가치세 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인에 대한 탈세정보자료에 의거 확인조사를 실시한 결과, 청구법인이 주택신축분양목적으로 2002.4.1. 사업자등록을 하고 OOOOO OOO OOO OOOOOOO O필지에 OOOO OOOOOOO 18세대(이하 “쟁점동호인주택”이라 한다)를 장OO 외20인(이하 “동호인들”이라 한다)이 직접 신축한 것으로 건축허가를 득하였으나 실제는 청구법인이 동호인들에게 분양하였다고 보고 동호인들로부터 받은 총분양대금 16,136,957,353원과 2002년 제2기(예정) 부가가치세 신고금액 198,000,000원(공급대가)의 차액 15,938,957,353원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 신고누락하였다고 보아 쟁점금액에 대하여 2006.4.10. 청구법인에게 아래 <표1>과 같이 법인세 21,809,450원, 부가가치세 505,635,540원(부가가치세 환급 173,176,940원), 원천세(이자소득세, 기타소득세) 14,913,200원, 계 369,181,250원을 결정고지하였다.

<표1 : 청구법인에 대한 결정고지 내역>

(단위 : 원)

나.청구법인은 이에 불복하여 2006.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)주택신축판매업 해당 여부 및 정산 차액의 귀속자가 누구인지

쟁점동호인주택은 주택수요자들이 동호인 방식으로 주택을 건설한 것이고, 청구법인은 이 과정에서 동호인들과 업무대행계약에 따라 컨설팅, 인·허가업무 등 용역만을 제공한 것이며, 구체적인 사업방식은 아래와 같으므로 청구법인에 대한 부과처분이나 환급결정은 취소되어야 한다.

①쟁점동호인주택과 관련하여 토지 중도금을 지급하기 이전에 동호인들이 모집되었고, 동호인들 명의로 소유권이전등기가 경료되었으므로 토지의 소유자는 동호인들이다.

② 건축허가 및 소유권보존등기가 동호인들 명의로 이루어지고, 제반비용도 모두 동호인들이 부담한 점 등에 비추어 보면 자신의 책임과 계산하에 주택을 신축한 자 역시 동호인들이다.

③ 시공사로 선정된 상지건영(주)와 동호인들간에 체결한 건축공사관련 합의서, 기타 설계계약 등도 계약당사자가 모두 동호인들로 되어 있는 점에 비추어 동 주택을 신축한 자는 동호인들이다.

④ 청구법인은 부지(토지) 매매계약이 이루어진 2002.1.25. 이후인 2002.4.1. 자본금 5천만원으로 설립된 법인으로 주택부지 계약당시에는 존재하지도 않은 법인이며, 이후 중도금 지급 및 잔금지급에도 청구법인의 자금이 투입된 사실이 없다.

⑤ 쟁점동호인주택의 시공사로 상지건영(주)가 선정된 이후 청구법인은 2002.5.1. 동호인들의 컨설팅 및 업무대행을 하기로 하고 관련용역을 제공하고 그 대가로 180백만원(공급가액)을 수령하여 정상적인 회계처리와 세무신고를 하였다.

⑥분양대금도 상지건영(주)가 자체 공사비로 충당하고 남은 금액을 동호인들 대표인 장OO의 통장으로 입금되어 제반비용을 지출하였으며 정산차액에 대하여 청구법인에 지급된 사실이 없기에 청구법인의 소득으로 볼 수 없다. 또한, 위 정산차액이 동호인들에게 반환되지 않았다면 동호인들 대표인 장OO의 개인 소득으로 보아야 할 것이므로, 위 정산차액이 청구법인에 귀속되었다가 사외유출된 것으로 보아 청구법인의 대표자에게 상여로 처분함은 부당하다.

따라서 청구법인은 쟁점동호인주택의 시행자가 아니라 업무대행자에 불과하고 부분적으로 컨설팅 용역을 제공한 것으로 주택신축판매업과 관련이 없다.

(2) 토지의 공급시기에 대하여

쟁점동호인주택에 대하여 주택신축판매업으로 보는 경우에도, 쟁점동호인주택은 실제로 동호인들로부터 처음에 토지대금을 먼저 수령하여 동호인 명의로 등기를 한 다음, 시공사를 선정하여 일정에 따라 건축대금을 받은 것이므로, 먼저 토지의 공급이 이루어지고 나중에 건물이 공급된 것으로 보아야함에도 불구하고 처분청이 일반분양의 경우처럼 토지 및 건물을 동시에 분양한 것처럼 과세기간별 과세표준을 계산하는 바람에 결과적으로 과세기간별 과세표준 차이에 따른 가산세를 부과한 결과가 되었다.

즉 전체 공사기간을 통산하여 부가가치세 과세표준을 산정하면 본세의 탈루가 없으나, 초기에 동호인들이 부담한 토지구입비용을 일반적인 아파트분양방식을 원용하여 계약금과 중도금 등으로 무리하게 안분하여 동호인방식의 주택건설에 가산세까지 추징하는 결과를 초래하였는 바, 토지부터 공급한 것으로 보아 부가가치세 과세표준을 재경정하여 가산세를 재계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 주택신축판매업 해당 여부 및 정산 차액의 귀속자가 누구인지

동호인주택이란 동호인들이 주택신축용 토지를 매입한 후 건설회사에 건축신축만을 의뢰하여 주택을 신축하는 것이므로 토지취득 및 주택신축에 관련된 자금의 조달·집행이 동호인 책임하에 이루어지고 그에 따른 손익 또한 동호인들에게 귀속되어야 하나, 이 건 청구법인의 동호인모집 방식에 의한 주택건설공급 형태를 보면 주택신축용 토지를 청구법인의 대표자 박종철이 동호인 모집일(2002.5.23.) 이전인 2002.1.31. 이미 구입하였으며, 동호인 김헌성 등 5인이 작성한 확인서는 자체적으로 동호인을 결성하여 동호인주택을 신축한 것이 아니라 분양광고 등을 통하여 시공사인 상지건영 사무실에서 동호인분양계약서를 작성하였다고 진술하고 있으며 동호인약정서에 권리의무승계금지, 입주절차, 소유권이전, 연체료 및 지체상금, 선압할인료, 은행융자알선, 기타 약정내용 등을 규정한 것으로 보아 동호인약정서는 명칭만 다를 뿐 그 실질은 주택신축분양계약서와 같은 내용으로 동호인이 건축주로서의 권리를 행사할 수 있는 지위에 있다고 볼 수 없고 피분양자의 위치에 있다고 판단되므로 동호인약정서의 실질은 청구법인의 분양계약서에 해당된다.

또한, 약정대금은 동호인들로부터 영수하여 건축비상당액을 제외한 금액을 청구법인의 직원 장OO 명의 통장으로 입금받아 관리하면서 기타 제경비를 지급하고 남은 잔액을 동호인들에게 정산반환하지 아니하여 주택신축에 따른 경제적 실질이 청구법인에게 귀속되었음이 명백하므로 실질과세원칙에 따라 이 건 동호인모집 방식의 주택공급은 주택신축판매업에 해당한다.

분양대금이 입금된 장OO 통장의 거래내역을 보면 청구법인의 대표자 박종철과 수시로 입·출금이 이루어졌으나 그 내역 및 잔금청산에 대하여 동호인들에게 보고 또는 지급된 사실이 없으며, 동호인 대표자이며 청구법인의 직원인 장OO은 명목상 대표자일 뿐 계약금 및 중도금 잔금 등을 납부한 사실이 없는 점 등을 보아 정산 차액은 청구법인에게 귀속된 소득이 명백하므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 토지의 공급시기에 대하여

동호인들로부터 토지대금을 먼저 수령하여 동호인 명의로 등기를 한 다음 시공사를 선정하여 일정에 따라 건축대금을 받은 것이므로 먼저 토지의 공급이 이루어지고 나중에 건물이 공급된 것으로 보아야 한다고 청구법인은 주장하나 동호인 명의로 건축허가 및 토지 등기한 것은 자가주택의 형식을 취하기 위한 수단일 뿐 본 건 거래의 실질이 분양주택으로 신축판매업에 해당하며 동호인약정서 제3조에 의하면 청구법인이 정한 일정에 따라 납부하도록 되어 있고 토지매입대금 납부에 대한 약정은 별도로 없어 동호인주택 분양은 중간지급조건부 재화공급으로 당해 재화의 공급시기는 그 대가를 받기로 한 때이므로 총분양수입금액에 대하여 과세 및 면세로 구분하여 각 공급시기별로 부가가치세 과세표준을 경정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구법인이 직접 동호인주택을 신축분양(주택신축판매업)하였는지, 아니면 동호인들에게 단순한 컨설팅업무를 대행하였다고 볼 것인지 여부와, 주택건설과 관련된 정산 차액의 귀속자를 청구법인으로 볼 것인지, 아니면 동호인 대표의 개인소득으로 볼 것인지 여부

② 주택신축판매업으로 볼 경우, 토지의 공급시기에 대하여 토지를 먼저 공급하고 건물을 나중에 공급한 것으로 볼 것인지, 아니면 토지 및 건물의 구분없이 동시에 공급한 것으로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득 수익 재산 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 수익 재산 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 법인세법 제4조【실질과세】① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다.

② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득 수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다.

(3) 법인세법 제66조【결정 및 경정】② 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제60조의 규정에 의한 신고를 한 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

(4) 법인세법 제67조【소득처분】제60조의 규정에 의하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준을 신고하거나 제66조 또는 제69조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액은 그 귀속자에 따라 상여 배당 기타 사외유출 사내유보 등 대통령령이 정하는 바에 따라 처분한다.

(5) 부가가치세법시행령 제2조【용역의 범위】① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

1. 건설업

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

(6) 부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 재정경제부령이 정하는 사업 이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(7) 부가가치세법 제9조【거래시기】① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화 시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.

(8) 부가가치세법시행령 제21조【재화의 공급시기】① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

(가) 박종철(청구법인의 대표자)은 쟁점동호인주택 토지 소유자와 아래 <표2>와 같이 부동산매매계약을 체결하고 2002.1.31. 계약금 674,500천원, 2002.4.30. 중도금 2,732,000천원, 2002.5.30. 잔금 3,409,500천원(하나은행에서 대출로 전환하여 지급), 계 6,816,000천원을 지급하였다.

<표2 : 쟁점동호인주택 토지매매계약서 내역>

(단위 : 천원)

위 토지매매계약서상의 특약사항에 의하면, 중도금지불전이라도 건축허가에 필요한 서류를 제출해 주고 잔금지불 후 매수인이 원하는 자 또는 다수인에게 소유권을 이전해 준다고 명시하였다.

(나)쟁점동호인주택의 토지는 2002.5.30. 매매를 원인으로 2002.6.27. 당초 토지소유자에서 장OO 등 21인 명의로 소유권이전 등기되고, 2003.5.19. 위 토지는 같은 곳 청담동 121-14번지 1필지로 합병되었다.

(다) 쟁점동호인주택은 당초 토지소유자 명의로 건축허가를 득하였다가 토지소유권이 동호인들에게 이전된 후 명의변경을 하고 아래 <표3>과 같이 건축관계자 변경신고필증을 교부받았다.

<표3 : 쟁점동호인주택 사업개요>

(라) 청구법인과 장OO 외21인 간에 체결한 2002.5.1.자 업무대행계약서에 의하면, 쟁점동호인주택의 건설과 관련하여 시공사를 상지건영(주)로 선정하고(동 계약서 제3조), 청구법인은 위 사업의 대행자로서 공동주택건설 종합계획수립과 이에 수반되는 사업 등의 업무수행에 협조요청이 있을 경우 적극 협조하며(동 계약서 제4조), 대행수수료는 1세대 당 10,000천원으로 한다(동 계약서 제5조)고 약정되어 있다.

(마) 청구법인(시행사), 상지건영(주)(시공사), 동호인(이윤수)간에 체결한 2002.5.23.자 쟁점동호인주택에 대한 동호인 약정서에 의하면, 사업진행을 위해 토지구입, 소유권이전, 인·허가 착공 등의 모든 업무를 동호인이 청구법인 및 시공사에 위임하는 것으로 되어 있고, 약정대금 873,600천원은 약정시 50,000천원, 2002.5.31.(1회) 300,000천원(2002.6.19.로 조정됨), 2002.8.30.(2회)～2003.8.30.(6회) 각 87,000천원, 2003.10월 예정(잔금) 88,600천원으로 약정금 납입일자를 정하고 있으며, 토지분 소유권은 토지대 잔금 지급 후 1개월 이내에 소유권이전 등기를 해준다고 되어 있고, 기타 권리의무 승계, 입주절차, 연체료 및 지체상금, 선납할인료, 은행융자 알선, 기타 약정내용 등을 규정하고 있다.

(바) 청구법인이 동호인들로부터 분양대금을 지급받아 건축비 상당액을 제외한 금액을 금액을 청구법인의 직원 장OO의 예금계좌로 입금받아 관리하면서 기타 제경비를 지급하고 남은 잔액(정산차액)을 동호인들에게 반환하지 아니하고 관리하고 있는 점, 청구법인이 상지건영(주)에게 지급한 공사비가 7,326,720천원(공급가액)이고 매입세금계산서는 공급받은 자를 동호인들로 하여 수취·보관하고 있었던 점에 대하여는 다툼이 없다.

(사) 청구법인은 1세대당 10,000천원씩 총 180,000천원을 분양수수료 수입금액으로 계상하여 관련 부가가치세 및 법인세를 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 청구법인이 분양대행을 한 것이 아니라 쟁점동호인주택을 신축·분양한 것으로 보아 총분양대금을 수입금액으로 보고 위 신고금액과의 차액을 신고누락하였다고 보아 이 건 법인세 및 부가가치세를 과세하였다.

(2) 먼저, 쟁점동호인주택을 신축한 것에 대하여, 청구법인이 쟁점동호인주택을 신축·분양한 것으로 볼 것인지, 아니면 동호인들이 자기 주택을 신축하는데 청구법인이 컨설팅 등 용역만 제공한 것으로 볼 것인지를 다투고 있으므로 이에 대하여 본다.

(가) 청구법인은 위 2002.5.1.자 업무대행계약서 및 2002.5.23.자 동호인 약정서 등을 증빙으로 제시하면서 일반분양주택과 쟁점동호인주택은 아래 <표4>와 같은 차이가 있으므로 청구법인이 쟁점동호인주택을 신축·분양한 것으로 보아 과세함은 부당하다고 주장한다.

<표4 : 청구법인이 주장하는 쟁점동호인주택과 일반분양주택의 차이점>

(나) 동호인주택으로 인정되는 것에 대하여 특별한 규정은 없으나 대체로 동종 직업·직종을 가지고 있거나 상호 인적 유대관계를 가지고 있는 사람들이 전체회의를 통해 신축부지나 시공사를 선택하고, 완공 후에도 정산절차를 거쳐 실수요자인 동호회원들이 입주하는 경우에 그 주택을 동호인 주택으로 볼 수 있을 것이다.

그러나, 이 건 쟁점동호인주택의 취득자들은 상호간의 관계에서 동호인으로 볼 만한 인적관계를 확인할 수 없는 점, 동호인 약정서가 2002.5.23. 작성된 점에 비추어 업무대행계약서(2002.5.1.자)의 경우 사후에 작성된 것으로 보이는 점, 동호인들 각자가 자신들의 주택을 신축한 것이라면 주택이 완공된 이후에는 동호인들이 전체회의 등을 통해 주택신축에 소요된 비용을 정산하는 절차를 거치는 것이 상당하다 할 것임에도 동호인들이 추가적인 소요비용의 증감여부에 대한 검토없이 당초 동호회 가입당시에 정한 금액대로 납부한 점 등을 감안할 때, 쟁점동호인주택은 동호인들 스스로 본인의 주택을 신축하면서 청구법인에게 그 관리를 맡겨 완공되었다고 보기보다는 청구법인이 주택의 입지 및 시공사 선정 등의 중요한 사항을 사전에 결정하고 주택신축을 추진하면서 동호인을 모집하여 내용상 분양으로 판단되는 쟁점동호인주택을 신축·판매한 것으로 봄이 타당하다 할 것이므로, 청구법인이 쟁점동호인주택을 신축·판매하였다고 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

또한, 청구법인은 사실상 청구법인의 금융계좌(직원 장OO 명의)로 관리하고 있는 정산차액을 장OO의 개인 사업소득으로 보아야 한다고 주장하나, 정산차액을 동호인들에게 돌려(정산)주지 아니하고 사실상 청구법인의 금융계좌로 관리하고 있다면 동 금액은 청구법인에게 귀속되는 소득으로 봄이 타당하다 할 것이므로, 정산차액에 대해 장OO의 개인 사업소득으로 보아야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 다음, 쟁점동호인주택의 분양에 대하여 토지를 먼저 공급하고 건물을 나중에 공급한 것으로 보아 과세할 것인지, 아니면 불분명하다고 보고 분양대금을 받기로 한 날에 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분계산하여 과세할 것인지를 다투고 있으므로 이에 대하여 본다.

(가) 청구법인은 상지건영(주)에게 지급한 공사비 7,326,720천원(공급가액)에 대해 공급받는 자를 동호인들로하여 수취·보관하였고, 부가가치세 신고시 이를 매입세액으로 공제하지는 않았다.

(나) 이 건 부가가치세 과세경위를 살펴보면, 처분청은 토지 및 건물 등의 가액이 불분명하다고 보고 공급계약일 현재 기준시가에 따라 안분계산한 가액에 비례하여 건물분 부가가치세 과세표준을 결정하고, 청구법인을 실지사업자로 판단하여 실질과세원칙에 따라 과세하면서 위 매입세금계산서를 청구법인이 실제 지출한 것으로 보아 매입세액공제하여 이 건 부가가치세를 과세하였다.

(다) 그러나, 위 <표4>에서 보듯이 일반주택분양의 경우 분양사업자 명의로 토지의 소유권이전 등기를 하였다가 주택에 대한 보존등기 후에 주택과 토지의 소유권이 함께 이전되는 반면, 쟁점동호인주택의 경우 동호인들에게 토지의 소유권이전 등기(2002.6.27.)를 한 후에 신축공사(2002.2기)를 시작한 점, 일반분양의 경우 분양시부터 입주시까지 공사진척도에 따라 분양대금을 납부하지만 이 건은 건축공사 이전(토지의 소유권이전 등기 이전)에 350,000천원(총분양대금의 40%)을 부담한 후에 건물신축 공사의 진척도에 따라 분양대금을 지급하고 있는 점 등을 감안할 때, 토지 소유권이 동호인들 앞으로 이전되기 전까지 청구법인이 지급받은 분양대금은 건물 및 토지의 분양대금으로 보기보다는 토지의 분양대금만을 지급받은 것으로 보는 것이 실질관계에 부합된다 할 것이다.

따라서, 동호인 약정서상 2002.6.30. 이전에 지급받기로 약정한 분양대금은 토지의 대금으로 보고, 그 이후에 지급받기로 한 분양대금에 대하여는 토지 및 건물의 분양대금으로 보아 건물 및 토지의 기준시가 비율로 안분계산하여 당해 과세기간 부가가치세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 월 일

주심국세심판관 주 영 섭

배석국세심판관 이 광 호

김 재 구

남 궁 훈