[사건번호]조심2011서4845 (2013.05.06)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]2차공사와 관련하여 작성된 ‘＊＊아파트 신축공사로 인한 인접지 영향 조사보고서’에 의하면 증축사실이 확인되며 처분청이 현지확인조사시 층별 면적을 실지면적으로 인정하고 있는 점, 청구인이 제출한 건축공사표준계약서와 공사비예산서에 기재된 공사원가계산서, 공사비총괄표 등에 의하여 공사내용이 나타나는 점, 청구인이 제출한 금융자료와 입금표에 의하면 청구인의 배우자의 통장계좌에서 계약금, 중도금 및 잔금과 유사한 금액이 인출된 사실이 확인되고 있고, 청구인이 계약서상의 공사대금 지급일자에 공사비를 지급하고 입금표를 받은 점 등을 종합할 때 2차공사비 ＊＊＊백만원을 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단됨

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 시행령제67조

[참조결정]국심2001서1140

OOO세무서장이 2011.3.30. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 경정거부처분은

1. 청구인이 2007.9.18. 양도한 부동산(OOO동 100-6 토지 및 지상건물)의 양도차익을 취득에 소요된 실지거래가액에 의하여 산출하되, 2차 증·개축공사비 OOO원을 자본적지출액으로 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.1.11. OOO지방법원의 부동산 임의경매에 참여하여 OOO동 100-6에 있는 토지 226.8㎡와 위 지상건물 259.71㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 위 토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO만원에 낙찰받아 2001년말 및 2002년말에 쟁점건물의 면적을 415.77㎡로 증축하는 등의 증·개축공사를 하여 대학입시 전용학사(고시원)로 사용하다가,2007.9.18. 이OOO에게 양도하고, 2007.11.29. 양도소득세과세표준 예정신고를 하면서 양도소득세 OOO원을 납부하였다.

나. 이후, 청구인은 2010.11.12. 처분청에 ‘쟁점부동산을 취득한 후 쟁점건물의 증·개축공사비 등으로 2001년말에 1차 공사비OOO원(이하 “쟁점1금액”이라 한다), 2002년말에 2차 공사비 OOO원(이하 “쟁점2금액”이라 한다) 합계 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 자본적 지출액으로 지급하였으나 착오로 필요경비에 반영하지 못하였으므로 쟁점금액과 관련된 양도소득세 OOO원을 환급하여야 한다’는 취지의 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 현지확인조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산 취득한 후 쟁점건물의 면적이 259.71㎡에서 415.77㎡로 156.06㎡(이하 “증축건물”이라 한다) 증가한 사실을 확인하였으나, 1차공사와 2차공사의 내역이 구분되지 아니하고, 청구인이 공사대금의 대부분을 현금 및 수표 등으로 지급하여 쟁점금액이 실제 시공업자에게 귀속되었는지 여부를 확인하기 어렵다고 보아 쟁점건물을 기존건물과 증축건물로 구분하여 기존건물은 경락가액을 취득가액으로 보고, 증축건물은 환산가액을 취득가액으로 보는 한편, 쟁점금액 중 시공사가 국영기업으로 확인된 전기·급수·가스 공사비 OOO천원 중 기존건물에 안분된 OOO천원만 자본적지출액으로 인정하고, 채권매각차손 OOO천원과 증축건물의 필요경비 개산공제액을 필요경비로 인정하여 청구인이 경정청구한 세액 중 OOO원만 환급하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.27. 이의신청을 거쳐 2011.10.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점금액은 신축한지 20년이 지난 노후한 건물을 증·개축한 공사비용으로 종전 사무실 건물을 학사(고시원)로 용도를 변경하고 구조를 바꾼 자본적 지출액이다.

(가) 1차 공사는 기존건물의 구조와 용도를 변경할 목적으로 배OOO을 개축공사의 책임자로 임명해서 2000년 12월부터 2001년 2월까지 하였는데, 배OOO이 부실시공과 공사비 횡령문제로 청구인과 다투다가 잠적한 이후 나머지 공사비 OOO천원은 청구인이 직접 처리하였으며, 배OOO이 청구인에게 제출한 2권의 ‘OOO학사공사 관련 자료’에 첨부된 2000.12.22.부터 2001.2.9.까지 49일 동안 일자별 공사일지 등 총 OOO원의 공사비 지급 및 구체적인 정산내역을 볼 때, 동 공사가 원상을 회복하는 정도의 일시적인 수선이 아닌 대규모 증·개축공사임을 알 수 있다.

(나) 1차공사로 쟁점건물을 고시원 형태로 구조와 용도를 바꾸기는 했지만 부실공사로 인해 고급 학사(學舍)로서의 기능을 다하기는 어려웠기 때문에 2001.10.31. OOO건설주식회사(이하 “OOO건설”이라 한다)에게 총 OOO만원에 일괄도급을 주어 2001.11.1.부터 2001.12.31.까지 종전의 지상건물을 철거하고 다시 증축하는 2차공사를 하였으나, 증·개축 허가를 득하여 공사를 하는 경우 용적률 및 주차장 확보가 어렵기 때문에 건물의 면적이 구 건물보다 좁아지는 등 면적의 확보가 불가능하여 허가 없이 진행하였으나, 동 건물이 증·개축 되었다는 사실은 2004년 중에 인근에 건설 중인 ‘OOO아파트’ 공사로 인해 쟁점건물이 파손되어 민원제기 및 손해배상 용도로 용역을 의뢰하여 2005.6.14. 작성된 ‘OOO아파트 신축공사로 인한 인접지 영향 조사보고서’에 의하여 쟁점건물의 구체적인 형상과 당시에 직접 실측하여 작성한 건물의 각 층별 도면 등을 건축물관리대장과 비교하면 분명히 알 수 있다.

(2) 취득시기가 동일한 한 채의 건물에 대하여 기존면적과 증축면적을 구분하여 취득가액의 산정방법을 달리한 것은 사실관계를 오인한 것으로서 실지 취득가액을 부인한다면 건물 전체의 취득가액을 환산가액으로 하는 것이 합리적이다.

(가) 처분청에서는 양도 당시 마치 당초 취득(2000.1.11.)한 기존건물과 추가로 증축(2001.12.31.)된 건물로 구분된 두 채의 건물이 있는 것처럼, 양도한 건물의 면적 중 당초 취득당시의 기존건물의 공부상 면적을 초과하는 면적을 증축건물로 구분하여, 기존건물에 귀속되는 취득가액 및 필요경비는 실지거래가액으로 기존건물에 배분하고, 자본적지출에 해당하는 필요경비인 공사비는 기존건물과 증축건물의 면적비율로 안분하여 기존건물에 귀속되는 부분만을 필요경비로 인정하면서 증축부분에 대해서는 별도로 양도·취득시의 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득을 산출하는 이해할 수 없는 결정을 하였다.

(나) 그러나, 쟁점건물 1채가 있다고 할 때 취득가액은 개축에 소요된 공사비가 취득가액이 되는 것이 당연하다. 그러나 쟁점금액이 금융증빙으로 입증이 안 된다고 하여 공사비용 대부분을 인정하지 않는다면, 쟁점건물의 실지 취득가액이 확인되지 않는 상황으로 보아 양도한 건물 전체의 면적을 기준으로 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 공제하는 것이 합리적이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 1차공사와 2차공사 모두에서 증·개축을 하였다고 주장하고 있지만, 청구인이 제시한 공사 관련 자료를 보아서는 이를 알 수 없고 청구인의 경정청구와 이의신청, 심판청구 내용과 공사금액을 비교해 보면 기존 건물을 헐고 다시 신축했다는 2차공사에서 증·개축이 있었고 1차공사는 증·개축 없이 구조 및 용도변경만 있었다고 보아야 할 것이다.

(가) 청구인의 주장대로라면 쟁점부동산 취득시점에는 건물을 철거하고 신축할 마음이 없었지만 1차공사의 부실로 인해 2차공사를 통해 쟁점부동산을 철거후 신축한 것이 되므로 구 건물의 취득가액 및 자본적지출 비용은 쟁점부동산의 필요경비로 인정받을 수 없음에도 구 건물의 자본적 지출액(1차공사비)을 신 건물의 필요경비로 인정해 줄 것을 요구하고 있다.

(나) 또한, 청구인은 고시원 팸플릿 사진을 통해 고시원으로 용도변경된 사실이 확인 가능하다고 하지만, 청구인은 2001.11.1.부터 2001.12.31.까지 2차공사를 실시하여 기존 건물을 헐고 증·개축 하였다고 밝히고 있고, 청구인의 배우자는 2003.2.부터 OOO이라는 상호로 고시원을 운영하였기 때문에 팸플릿 사진은 1차공사가 이루어진 후의 모습이라고 볼 수 없다.

(다) 그리고, 청구인이 주장하는 2차공사비용 OOO만원에 대하여는 OOO건설로부터 세금계산서 등 공사와 관련된 증빙서류를 교부받은 사실이 없고 대금지급 증빙으로 입금표만을 제출하였으며, 입금표는 사후 임의작성이 가능하기에 이를 지출 증빙으로 인정할 수 없으므로 양도소득계산시 필요경비로 인정하지 않았다.

(2) 청구인은 양도소득세 신고시 필요경비에서 누락한 공사비를 추가로 인정하여야 한다는 주장을 받아들일 수 없다면, 하나의 건물이 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 건물 취득가액 전체를 환산하여야 한다고 하나,

취득가액이 불분명한 경우 매매사례가액 등으로 추계조사를 통해 취득가액을 결정·경정하는 것으로 청구인의 주장처럼 취득 이후 이루어진 자본적지출액 등 기타 필요경비가 불분명하다고 해서 취득가액을 추계결정할 수 있다는 것은 아니다. 기존건물 부분의 실지 취득가액은 경락가액에 의해 확인가능하나, 증축건물 부분은 위와 같이 실지 취득가액을 확인할 수 없다. 그렇다면 증축건물 부분의 취득가액은 환산가액을 적용하여 양도차익을 산정하여야 할 것이며, 새로운 건물을 신축한 것이 아니므로 청구인의 주장처럼 건물 전체의 취득가액을 환산하는 것은 타당하지 않다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점금액을 자본적 지출로 보아 양도소득세 계산시 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 처분청이 증·개축공사로 건물면적이 증가된 것은 인정하면서도 쟁점금액을 부인한다면, 쟁점건물 전체의 취득가액이불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합시스템에 의하면 쟁점부동산에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용은 아래 <표1>과 같으며, 당초 쟁점금액에 대하여는 필요경비로 공제하지 아니하고 신고한 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOOO OOOO

(2) 2011.3.25. 처분청이 청구인에게 통지한 ‘경정청구에 대한 결과통지’ 내용은 아래 <표2>와 같으며, 채권매각차손 OOO천원 및 기존건물 자본적 지출액 OOO천원 필요경비 산입, 증축건물에 대한 취득가액이 불분명하여 실지양도가액으로 취득가액 OOO천원 환산하였다고 기재되어 있다.

OOOOOOOOOO OOOO O OOOO

(3)청구인이 제출한 경정청구에 대한 결정내역은 아래 <표3>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOO OO OO

(4) 처분청은 1차공사비 OOO원 중 OOO원을 부인하고 OOO원만 아래와 같은 이유로 자본적지출로 인정하였다.

(가) 청구인은 1차공사를 맡긴 배OOO이 청구인에게 재료비 등을 과다하게 청구하였기에 배OOO을 해고하였다고 하면서도 공사비 횡령문제가 야기된 배OOO이 청구인에게 제시한 공사비 입증자료인 원본 증빙철과 장부를 근거로 실제 공사비가 OOO원 지출되었으니 인정해달라는 모순된 주장을 하고 있으며, 배OOO이 재료비 등을 청구인에게 과다 청구했다면 배OOO이 작성한 증빙철과 장부는 과다청구 사실을 숨기기 위해 허위로 작성되었을 개연성이 크다고 보아야 할 것이며, 이에 대한 정황으로 증빙자료로 제출된 거래명세서상의 건재상들이배OOO과 외상거래를 할 정도로 단골거래처라고 청구인 스스로 인정하고 있다.

(나) 배OOO이 작성하고 청구인이 제출한 공사비 증빙자료에 따르면 원부자재 구입이 소액으로 빈번하게 이루어졌고, 합판·목재·유리·잡화 등의 증빙자료는 거래명세서이며, 외벽단열재 및 타일, 변기 등의 구입 증빙은 견적서로 확인되어 세금계산서 등 법적 증빙자료는제시하지 못하고 있으며 제시된 증빙자료의 내용도 신뢰성이 의심된다.

우선, 배OOO이 과다 청구한 공사비의 원재료에 대한 증빙이며, 외벽단열재 관련 견적서는 견적일이 2000.2.10.로 공사시기인 2000.12.22.～2001.2.9. 기간과 맞지 않고, 2001.1.4. 작성된 변기 관련 견적서에는 양변기 8개, 소변기 7개 등 건물 규모 및 평면도상 욕실 크기에 비해 수량이 과다하며, 공사에 동원된 일자별 인부 숫자와 식대, 장부상 식사인원 등이 일치하지 않는다.

(다) 다수의 판례에서 자본적지출액과 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하도록 일관되게 판시하고 있으며, 부동산의 개축·리모델링·인테리어 비용 등은 양도소득세 산정에 있어서 청구인에게 유리한 것이고 그 기초적 사실관계는 청구인의 지배영역 안에 있는 것이어서 청구인이 입증하기 용이한 것이므로 청구인이 입증할 필요가 있는 것으로 해석하는 것이 공평의 원칙에 부합된다고 할 것이다.

따라서, 청구인은 배OOO이 지출한 공사비 OOO원은 청구인이 밝힌 것처럼 과다청구된 것이고 청구인이 배OOO에게 공사비를 지급하였다는 직접적인 증거를 찾을 수 없는 반면, 마감공사비 OOO원은 세금계산서, 자금이체 영수증 등에 의해 실제 그 지급사실이 확인되고, 공사내용이 수도·가스·전기·냉난방기공사로 나타남에 따라 마감공사비 지출액을 자본적 지출액으로 인정한 것이다.

(라) 청구인의 주장처럼 배OOO이 지출한 공사비가 자본적지출에 해당하기 위해서는 양도자산의 “용도변경이나 개량 또는 이용 편의를 위해서 지출한 비용”으로서 이로 인해 “해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 증가”해야 하는 등의 두 가지 요건을 모두 충족해야 하는 바, 청구인은 배OOO의 부실공사로 인해 여러 가지 문제가 발생한 관계로 종전의 지상건물을 철거하고 다시 증축하였다고 밝히고 있다. 그렇다면 이는 공사로 인해 사용기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 증가한 것이 아니라 오히려 부실공사로 인해 자산가치가 감소한 것으로 보아야 할 것이므로 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(5) 이에 대하여 청구인은 아래와 같은 이유로 쟁점1금액 전액을 자본적지출액으로 보아야 한다고 주장한다.

(가) 배OOO이 작성한 자료와 증빙은 배OOO이 공사 도중에 횡령을 위해서 공사비를 과다하게 반영하는 등 허위로 작성한 자료가 아니고 배OOO이 떠나는 시점에 청구인과 실지 투입여부를 구체적으로 따져서 추려진 증빙에 의해 공사금액을 집계하여 정산한 자료이며,

또한, 처분청은 용도변경이나 개량에 의해 자산가치가 증가해야 한다는 자본적지출의 요건과 관련하여 부실공사를 했으므로 오히려 자산가치가 감소한 것으로 보아야 한다는 초점을 벗어난 주장을 하고 있으나, 부실공사란 배OOO이 청구인과 약속한 공사 시방에 비해 부실하다는 내용이며 20년된 건물의 자산가치가 감소시키는 정도의 부실공사를 말하는 것이 아니다.

(나) 그리고 처분청은 1차공사시 원부자재 구입이 소액으로 이루어 졌으며, 증빙자료가 세금계산서 등 법적 증빙자료가 아닐 뿐만 아니라, 외벽 단열재의 견적서는 견적일이 공사시기와 맞지 않는 등 증빙자료의 신빙성 또는 타당성 문제를 제기하고 있으나,

청구인이 확인한 바, 처분청이 지적한 외벽 단열재의 견적서는 납품자가 단순히 견적일을 잘못 기재한 것으로 보이며, 또한 쟁점건물은 최대 50명의 숙식을 해결하기 위해 증·개축한 것으로 양변기 8개, 소변기 7개가 투입된 것은 건물 규모나 용도에 비해 많지 않은 것이며, 인부 숫자와 식사인원이 일치하지 않는 것은 공사에 동원된 인부만 식사를 하는 것이 아니기 때문이었던 것으로서 제출된 증빙자료는 당시 있었던 명백한 원시자료이다.

(다) 조사 당시에 제출한 ‘OOO학사 공사자료’는 공사 당시 발생된 증빙과 장부로 구성된 원시자료로서 결재상황까지 이미 처분청에서 신빙성을 인정받은 자료이며, 예컨대 불과 인부 2～3명이 며칠에 끝낼 수 있는 주택의 베란다샤시, 방 확장 등의 내부시설공사비가 자본적지출에 해당한다(국심 2001서1140, 2001.10.18. 외 다수)는 관행화된 해석에 비추어, 무려 49일 동안 연인원 229명이 사무실 용도의 건물을 고시원으로 증·개축한 쟁점공사의 경우 자본적지출에 해당함은 당연한 것이다.

(6) 쟁점1차공사와 관련하여 증빙서류로 ‘OOO학사 공사 관련 자료’ 및 ‘OOO학사 개·보수공사 관련 영수증 철(원본)’과 쟁점건물에 투숙했던 학생들 40명～50명과 청구인이 함께 찍은 사진 3장을 제출하였고, 지출된 공사비의 증빙자료를 정리한 내용은 아래 <표4>와 같으며, 공사대금을 지출하였다는 증빙으로 예금거래내역을 제출하였으며 그 내용은 아래 <표5>와 같다.

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(7) 처분청은 청구인이 주장하는 2차공사비용 OOO만원에 대해 실제 지출된 사실이 증빙서류에 의해 확인되지 않는 등 아래와 같은 이유로 양도소득계산시 필요경비로 인정하지 않았다.

(가) 청구인은 공사계약서, 견적서, 시방서, 입금표를 보면 OOO건설이 쟁점건물을 시공했음이 분명하게 알 수 있다고 하지만 청구인이 일괄도급 공사계약을 체결한 OOO건설의 법인등록번호 OOO로 사업자등록 이력을 확인하면, 2차공사 기간인 2001.11.1.부터 2001.12.31.까지 사업자등록을 한 사실이 없고 세금계산서 발급은 물론 부가가치세 및 법인세를 신고한 사실도 없다. 단지 OOO건설 대표로 확인되는 청구외 이OOO의 총사업내역을 국세통합시스템에 의하여 확인한 결과에 의하면, 법인등록번호가 OOO인 OOO건설산업주식회사가 1996.8.26.부터 2004.12.31.까지 사업자등록 사실이 있는 것으로 확인되지만, 계약체결시 당해 법인소재지는 “OOO”으로 계약서상 법인소재지와 일치하지 않으며 청구인의 공사와 관련하여 세금계산서 발행 및 부가가치세가 신고된 사실이 없어 청구인이 실제 어떤 법인과 공사계약을 체결했다는 것인지 알 수 없다.

(나) 청구인은 OOO건설로부터 세금계산서 등 공사와 관련된 법정 증빙서류를 교부받은 사실이 없고 대금지급 증빙으로 입금표만을 제출하였으며, 입금표는 사후 임의작성이 가능하기에 이를 지출 증빙으로 인정할 수 없다.

또한 청구인은 공사와 관련된 지출을 장부기장 등을 통해 신뢰성 있는 자료로 제시할 수 있었음에도 종합소득세 신고시 2003년부터 2005년까지의 귀속은 간편장부로, 2006년 귀속은 단순경비율로 신고함으로써 스스로 포기하였다. 이의신청의견서에서 처분청이 청구인 배우자의 간편장부 신고사실을 언급한 것은 장부기장이 되었더라면 공사비 등을 반영하여 고정자산인 건물로 계상되었을 것이라는 점을 피력한 것인데 청구인은 처분청의 의도는 파악하지 못한 채 형식 논리에만 치우친 판단으로 보인다.

(다) 청구인은 2001.10.부터 2001.12. 기간 중 출금된 청구인과 청구인의 배우자에 대한 OOO은행 계좌 거래내역의 정황만을 가지고 공사대금 지급사실이 인정된다고 하지만 OOO건설이 실제 공사를 하였는지 여부와 출금된 금액이 OOO건설에 지급되었는지 여부가 불분명한 상황에서 은행계좌에서 출금된 사실이 있다고 해서 이를 증·개축공사의 직접적인 증거자료로 볼 수 없다.

(라) 또한, 청구인이 제출한 증빙자료를 통해서는 어떠한 공사가 있었는지 알 수 없다. 제출된 “공사비 견적서”에는 공사비가 ‘순공사비, 일반관리비, 이윤, 부가가치세’로만 구분되어 있을 뿐 공사비 산출내역에 대한 근거 자료가 없으며, “건축공사 표준계약서” 및 “재료특기시방서”를 통해서도 구체적인 공사내용을 알 수 없음에도 청구인은 증·개축이 있었다는 사실만 주장할 뿐 설계도 및 시방서 등에 의해 공사가 어떻게 이루어지고 완성되었는지에 대해서는 설명이 없다.

(8) 이에 대하여 청구인은 2차공사는 청구인이 용도를 변경하기 위해 기존건물의 기둥이나 내력벽을 철거하고 새로 축조했으므로 개축이 있었고, 또한 면적이 증가했으므로 증축도 있었다고 볼 수 있는 것으로서, 건축법상 이렇게 개축을 하면서 면적이 증가되는 경우 신축으로 보고 있으며, 현실적으로도 청구인이 20년된 노후한 사무실 건물의 골격을 그대로 두고 증축을 할 하등의 이유가 없다는 점을 이해한다면 쟁점건물이 실질적인 신축건물이라는 점은 부인할 수 없는 사실이며,

청구인이 50명이 숙식을 함께하는 125평 규모에 화장실이며 대규모 세면실, 식당, 독서실, 침실 등을 구비한 고시원 건물을 지으면서, 20년이 넘은 노후한 72평 규모의 사무실 건물의 골격을 그대로 두고 오직 면적만 늘렸다는 처분청의 발상은 현실감이 떨어진다고 주장한다.

(9) 2차공사와 관련하여 청구인은 2001.10.31. OOO건설과 체결하였다고 제출한 ‘건축공사표준계약서’, OOO만원에 대한 입금표 5매와 청구내용 심리 중 추가로 공사비예산서 및 당시 가지고 있던 현장소장 청구외 이OOO 명함과 공사시공확인서를 제출하였으며 제출된 증빙서류의 주요내용은 아래와 같다.

(가) 건축공사표준계약서의 주요내용은,

1) 기본사항으로서, 공사명 OOO학사 리모델링공사, 대지위치 OOO동 100-6번지, 공사기간 착공 2001.11.1., 준공 2001.12.24., 도급금액 OOO만원이며, 건축주 인적사항으로 OOO아파트 101동 603호, 시공자(또는 현장관리인) 인적사항으로 상호 OOO건설주식회사, 주소 OOO동 696-5, 법인등록번호 OOO, 성명 이OOO, 현장소장 이OOO(MP 011-276-3***)로 기재되어 있으며,

청구인이 2013.1.28. 작성된 현장소장 이OOO의 인감증명을 첨부하여 추가로 제출한 ‘공사시공 확인서’에 의하면, 계약 당시 건축주인 청구인은 고향 친구인 청구외 전OOO과 송OOO을 통하여 본인을 소개 받았으며, 본인은 친분이 있는 휴면법인인 OOO건설의 명의를 빌려 현장소장을 본인으로 하고, 건축주를 청구인으로 하여 공사계약을 체결하였으며, 본인이 OOO건설의 명의를 빌린 사실을 알리지 않았기 때문에 청구인은 OOO건설이 휴업 중에 있던 회사인지 모르고 있었던 것으로 기억하고 있다는 내용이 기재되어 있다.

2) 건축공사표준계약서에 첨부된 ‘공사비견적서’의 견적금액은 아래 <표6>과 같으며, 건축공사표준계약서상 도급금액 OOO만원과 일치한다.

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(나) 공사비예산서에는 공사원가계산서, 공사비총괄표, 내역서 등이 첨부되어 있으며, 공사원가계산서의 내용은 아래 <표7>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOOOO

(다) 2차공사비와 관련한 공사비 지출 금융자료와 OOO건설에서 발급한 입금표와 비교한 내용은 아래 <표8>과 같다.

OOOOOOOOOO OOO OO OOO O OO OOOO OO

(10)처분청의 현지확인조사복명서에 의하면 아래와 같은 내용들이 기재되어 있다.

(가) 쟁점건물 전 소유자 이OOO(611113-103*****)에게 취득 및 경매 당시의 상황을 문의한 바, 취득시부터 양도시까지 주택으로 사용하였으며 내·외부가 낡아서 주택 일부의 수선은 있었지만 용도변경을 위한 개축·증축은 없었던 것으로 진술하였다(확인서 징취).

(나) 건물 신축연도가 1981년도이고 경매 취득 후 법원이 행한 소유권 이전 등기시 용도 및 면적 변경 등기가 없었으며 감정평가서 및 전 소유자를 통해 주택으로 사용된 사실이 확인되는 점, 50여명의 학생이 기숙하며 공부할 수 있는 고시원(광고 팸플릿 시설사진 참조)으로 사업자등록OOO 후 양도전까지 계속 영업한 사실, 청구인이 2005년 당시 ‘OOO아파트’ 시공업체를 상대로 손해배상을 받기 위한 용도로 작성된 보고서를 근거로 판단할 때, 취득 당시 주택으로 사용했던 건물을 주거가 주된 목적인 고시원으로 사용하였고 증축이 된 것은 인정되지만 등기부등본 및 건축물대장상 보존등기 등 개축에 대한 내용이 없어 개축은 사실상 없었던 것으로 판단되며, 상기 인접지영향조사보고서를 근거로 산출한 증축면적은 아래 <표9>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOO OO

(11) 2005.6.14. 작성된 ‘OO아파트 신축공사로 인한 인접지영향조사보고서’에 의하면 아래와 같은 내용들이 기재되어 있다.

(가) 인접지 건축물 영향조사의 목적

본 인접지 건축물 영향조사는 OOO동 100-14번지 신축공사OOO 중 인접건축물 같은 동 100-6번지에 대하여 지하굴착공사의 영향(소음, 진동, 비산, 지하수위 하강)으로 균열, 처짐, 변위의 기능저하 현상 등의 영향을 조사함에 있다. 본 보고서에서는 대상건축물의 피해 발생 여부를 정확히 파악하기 위하여 대상건축물에 대하여 균열 및 성능저하 조사, 변위조사 및 관계자료 검토 등을 실시하여 대상건축물의 영향 정도를 판단할 수 있는 객관적인 자료를 확보하고자 하였다.

(나) 영향보고서에 첨부된 층별 평면도에 의하여 산출한 쟁점건물의 층별면적을 계산한 근거와 전체면적이 기재되어 있는 내용이 아래<표10>과 같으며, 처분청은 청구인의 경정청구에 대한 현지확인조사시영향보고서상의 층별면적을 실지면적으로 인정한 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOOO OOOOOO OOO OO OOOO

(12) 쟁점건물에 대한 ‘일반건축물대장’에 의하면 아래와 같은 내용들이 기재되어 있으나, 청구인이 주장하는 증·개축한 내용은 나타나지 않는다.

(가) 쟁점건물의 사용승인일자는 1981.10.29.이며, 2000.1.11. 청구인이 소유권이전을 한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점건물의 건축물현황은 아래 <표11>과 같다.

<표11> 쟁점건물의 건축물현황 명세

(다) 쟁점건물의 변동사항은 아래 <표12>와 같다.

<표12> 쟁점건물 변동사항 명세

(13) 쟁점건물의 취득 당시와 양도 당시의 건물의 용도와 면적은 아래 <표13>과 같다.

<표13> 쟁점건물의 용도와 면적 명세

(14) 청구인이 일괄도급 공사계약(2차공사)을 체결한 OOO건설의 법인등록번호(110111-120****)에 대한 사업자등록 이력내용이 아래 <표14>와 같으나, 청구인이 주장하는 2차공사 기간인 2001.11.1.부터 2001.12.31.까지 사업자등록을 한 사실이 나타나지 않는다.

OOOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO OO

(15) 국세통합시스템에 의하면 청구인이 쟁점건물에 대한 리모델링공사가 진행되었다고 주장하는 2001년 11월～12월이 이OOO이 대표자로 등록된 OOO건설주식회사의 사업장소재지는 OOO시이며, 법인등록번호는 110111-0644***로 청구인이 제출한 ‘건축공사표준계약서’ 및 ‘입금표’에 기재된 법인등록번호 110111-1204***와 사업장소재지인 OOO동 696-5와는 다르며, 2001년 제2기 부가가치세 확정신고시 과세 매출액은 없이 신고한 것으로 나타난다.

(16) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 「소득세법」 제97에서 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액과 자본적지출액으로서 대통령령이 정하는 것 등을 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제7항에서 자산의 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액과 양도자산의 용도 변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등으로 규정하고 있다.

(나) 먼저, 이 건 1차공사비에 대하여 살펴보면, 청구인은 1차공사는 청구외 배OOO을 책임자로 고용해서 개축공사를 하였으나 배OOO은 부실시공과 공사비 횡령문제로 공사를 중단하고 잠적함으로 인해 부득이 나머지 공사는 청구인이 직접 처리하였으며, 배OOO이 청구인에게 제출한 2권의 ‘OOO학사공사 관련 자료’에 첨부된 일자별 공사일지 등에 의하면 총 OOO원의 공사비 지급은 일시적인 수선이 아닌 대규모 증·개축공사인 자본적지출이라는 취지의 주장을 하고 있으나, 처분청의 조사내용에 의하면 1차공사와 관련하여 합판·목재·유리·잡화 등의 증빙자료는 거래명세서이며, 외벽단열재및 타일, 변기 등의 구입 증빙은 견적서로 확인되는 점, 청구인이 1차공사가 있었던 날부터 1년이내에 다시 2차공사를 하였던 점 등으로 보면 1차공사와 관련하여 처분청이 당초 자본적지출액으로 인정하였던 마무리공사비 OOO원 이외의 금액이 자본적지출액에 해당된다는 청구주장을받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(다) 다음으로, 2차공사비에 대하여 살펴보면, 처분청은 청구인이 주장하는 2차공사비용 OOO만원에 대하여는 OOO건설로부터 세금계산서 등 공사와 관련된 증빙서류를 교부받은 사실이 없고 대금지급 증빙으로 입금표만을 제출하였으며, 입금표는 사후 임의작성이 가능하기에 이를 지출 증빙으로 인정할 수 없으므로 양도소득계산시 필요경비로 인정하지 않았다는 취지의 의견이나,

2차공사와 관련하여 2005.6.14. 작성된 ‘OOO아파트 신축공사로 인한 인접지 영향 조사보고서’에 의하여 쟁점건물의 구체적인 형상과 당시에 직접 실측하여 작성한 건물의 각 층별 도면 등에 의하여 증축이 확인되며처분청이 현지확인조사시층별면적을 실지면적으로 인정하고 있는 점, 청구인이 제출한 건축공사표준계약서와 공사비예산서에 기재된공사원가계산서, 공사비총괄표, 내역서 등에 의하여 공사내용이 나타나는 점 등의 정황으로 볼 때 실제증·개축 공사를 한 것으로 인정되며, 청구인이 2차공사와 관련된 원시서류를 현재에도 보관하고 있고, 청구인이 제출한 금융자료와 입금표에 의하면 2001.12.24. 입금표에 기재된 OOO만원과 같은 금액인 OOO만원이 같은 날 청구인의 배우자 통장계좌에서 출금되는 등 계약서상의 공사대금 지급일자를 전후하여 청구인의 배우자 계좌에서 계약금, 중도금 및 잔금과 유사한 금액이 현금 또는 수표로 인출된 사실이 확인되고 있고, 청구인이 계약서상의 공사대금 지급일자에 공사비를 지급하고 입금표를 받은 점, 청구인이 이 건 조세심판관회의에 출석하여 의견진술한 내용에 의하면 당시 공직에 근무하던 시절이라 퇴근 후 며칠에 한 번씩 공사비용을 지급하였다고 진술하였는바, 청구인이 제출한 자료와 진술내용으로 보아쟁점2금액 OOO만원은 2차공사와 관련하여 공사비로 지출된 것으로 보이며, 공사내역으로 보아 이는자본적지출액으로 보이므로 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(라) 따라서, 처분청이 기존건물이 증·개축된 쟁점건물을 기존건물과 증축건물로 구분하여 기존건물의 취득가액은 취득에 소요된 실지거래가액에 의하여 산정하고, 증축건물의 취득가액은 환산가액에 의하여 각각 산정한 것은 합리적이라고 보기 어렵다고 판단되므로, 쟁점건물의 양도차익은 취득에 소요된 실지거래가액에 의하여 산정하되, 쟁점건물의 증·개축에 소요된 비용(1차공사비 중 처분청이 자본적지출액으로 확인한 OOO원 전액과 2차공사비 OOO원)은 자본적지출액으로 보아 필요경비에 산입하는 것이 합리적이라고 판단된다(이 경우, 증축건물의 환산취득가액 및 필요경비개산공제액의 합계액인 OOO원은 필요경비에서 차감하여야 할 것임).

(17) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

쟁점①에서 쟁점건물 전체의 양도차익을 취득에 소요된 실지거래가액에 의하여 산정하도록 하여 쟁점②는 심리의 실익이 없으므로 이하 쟁점②에 대한 심리는 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.