서면인터넷방문상담1팀-216 (2007. 02. 09)

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공동주택이 최초로 공시되기 전에 공동주택을 취득한 경우로서, 당해 주택 취득당시 국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액이 있는 경우에는 그 가액을 당해 주택의 기준시가로 하는 것임.

「소득세법」제52조 제3항에 의한 장기주택저당차입금 이자상환액공제 대상이 되는 주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공동주택가격이 최초로 공시되기 전에 공동주택을 취득한 경우로서당해 주택 취득당시「구 소득세법(2005.7.13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것)」제99조 제1항 제1호의 다목의 규정에 따라 국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액이 있는 경우에는 그 가액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격)을 당해 주택의 기준시가로 하는 것입니다.

소득세법 제52조 【특별공제】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

2006.2월 아파트를 구입하면서 아래의 생애최초주택구입자금을 대출받은 경우

- 대출시 조건

무주택세대의 세대주로서 국민주택규모 이하(전용면적 83.278㎡, 25.2평) 주택을 2006.1.16일 매매계약하고 2006.2.10일 본인과 배우자 공동명의로 소유권이전등기 하면서 본인명의로 우리은행에 장기주택저당차입금 차입(저당권 설정일자 2006.2.10, 상환기간 : 1년거치 19년 원리금 균등 분할)

*당해주택의 기준시가

2005.5.2일 고시한 국세청 기준시가 192,500,000원

2006.4.28일 고시한 건설교통부 공시가격 304,000,000원(기준일 2006.1.1)

○질의내용

질의건 주택의 취득당시 기준시가의 적용과 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 가능여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제52조 【특별공제】

③근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유하지 아니한세대의 세대주(세대주가 제2항 제1호ㆍ제2호 및 이 항의 규정을 적용받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득당시제99조 제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한대통령령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 거주자가 2주택 이상을 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 지급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

①제96조 제2항,제97조 제1항 제1호 가목 단서,제100조및제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)

가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)

건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

③법 제99조 제1항 제1호가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)

⑪법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라평가한 금액”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 신설)

1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설)

2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제17조 【공동주택가격의 공시】

① 건설교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하“공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하고,제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 건설교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우를 제외한다. (2005.1.14.개정)