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주택재개발사업 정비사업조합원이 취득한 주택의 양도차익 산정방법 등
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 부동산납세과-85 | 양도 | 2014-02-14
문서번호

부동산납세과-85(2014.02.14.)

세목

양도

요 지

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 따른 양도차익 계산 등은 「소득세법 시행령」제166조의 규정에 따르는 것임

회 신

귀 질의의 경우, 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-2986, 2007.10.17.)를 참고하시기 바랍니다.○ 서면인터넷방문상담4팀-2986, 2007.10.17. 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것입니다.2. 생략

본문

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1998.08.甲은 배우자로부터 서울 중구 신당동 소재 A주택(28.56㎡, 1백만원)및그 부수토(53㎡, 52백만원)를 증여받음(이상 가액은 기준시가로 평가한 증여재산가액임)

- 2008.01.甲은 ○○구청장으로부터 서울 중구 신당동 소재 B토지(도로, 53㎡)를 취득하기로 매매계약(155백만원, 10년 분할납부, 계약금 15백만원 납부)

- 2008.06.A주택(부수토지 포함) 및 B토지의 소재지가 재개발 관리처분계획인가됨(토지평가액 311백만원, 건물평가액 7백만원, 분양가액 414백만원)

- 2009.08.재개발주택 청산금(96백만원) 중 19백만원 납부(1~6차 중도금 58백만원)

- 2011.12. B토지 잔금 완납

- 2012.07. B토지 소유권이전()

- 2013.03. 재개발주택 준공 및 청산금 잔금(19백만원) 완납

- 2013.12. 재개발주택(건물 84.95㎡, 대지 48.8㎡) 양도(595백만원)

※ 甲은 재개발주택 외에 ’99년에 취득한 다른 주택이 있음

○ 질의내용

(질의1) 주택재개발사업 정비사업조합원이 취득한 주택의 양도차익 산정방법

(질의2)주택재개발사업 정비사업조합원이 취득한 주택의 양도차익을 계산할 때 토지 취득시기가 다른 경우 장기보유특별공제 계산방법

2. 질의내용에 대한 자료

소득세법제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의 3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

표 1

보유기간 공제율

3년 이상 4년 미만 100분의 10

4년 이상 5년 미만 100분의 12

5년 이상 6년 미만 100분의 15

6년 이상 7년 미만 100분의 18

7년 이상 8년 미만 100분의 21

8년 이상 9년 미만 100분의 24

9년 이상 10년 미만 100분의 27

10년 이상 100분의 30

표 2

보유기간 공제율

3년 이상 4년 미만 100분의 24

4년 이상 5년 미만 100분의 32

5년 이상 6년 미만 100분의 40

6년 이상 7년 미만 100분의 48

7년 이상 8년 미만 100분의 56

8년 이상 9년 미만 100분의 64

9년 이상 10년 미만 100분의 72

10년 이상 100분의 80

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 생략)

소득세법제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한도소득세 및 양당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

소득세법제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항따른 가액 및 제114조 제7항에는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 시행령제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

(이하 생략)

소득세법 시행령제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~ ⑧ 생략

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(이하 생략)

소득세법 시행령제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다)+[(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건액]

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다){[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우

제1항 제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

기존건물과 그 부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가÷관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

1. 제1항 제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항 제2호 나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간

2. 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간:기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

소득세법 시행규칙제78조 【장기할부조건의 범위】

① (삭제, 2000. 4. 3.)

② (삭제, 1996. 3. 30.)

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

○서면인터넷방문상담4팀-2986, 2007.10.17.

[ 회 신 ]

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007. 2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것입니다.

2. 생략

[사실관계]

- 경기도 과천 소재 아파트 1채(기준시가 4억원)

- 부산광역시 민락동 소재 겸용주택

•대지 66평(37평 : 1997.4월 증여 취득, 29평 : 2002.3월 매매(1억 2천) 취득)

• 건물 39평(1층 : 근린생활시설 21평, 2층 : 주택 18평 / 1997.4월 증여 취득)

•당해 주택 소재지가 주택재개발구역으로 확정(2007. 9. 12. 사업시행인가 고시)되어 아파트나 상가를 분양 받으려고 함

[질의내용]

(1) 아파트를 분양 받아서 건물이 준공된 후 8억원에 매매 할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지?

* 2년 미만 보유하고 매매 할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매 할 경우

(2) 상가를 분양 받아서 건물이 준공된 후 9억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지?

* 2년 미만 보유하고 매매 할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매 할 경우

(3) 분양권을 받아서 8억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지?

* 2년 미만 보유하고 매매 할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매 할 경우

(4) 상가 30평의 분양권(평당 2000만원으로 계산하여 6억으로 평가)과 현금 1억원을 받을 경우 양도소득세를 부담하여야 하는지, 부담을 한다면 얼마를 내야 하는지?

○서면인터넷방문상담4팀-186, 2007.01.15.

1. 거주자가 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항 규정의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 취득시기로 하는 것이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것입니다.

2. 다만, 대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것입니다. 끝.

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