국심2006중1496 (2006.06.21)

상속

취소

유사아파트의 매매가액이 존재하는 경우 보충적인 평가방법인 기준시가보다 우선 적용하는 것이므로 상속일 전·후 6월 이내의 유사아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 증여재산가액으로 산정하여 과세한 처분은 타당함

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

OOO세무서장이 2006.2.4. 청구인에게 한 2004.7.21. 상속분 상속세 38,309,030원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.7.21. 경기도 OOO OOO OOOOO OOOO OOOO(OO OOOOOOOO OO)를 피상속인인 청구인의 모 김OO으로부터 상속받고, 이를 상속세 및 증여세법 제61조 제1항의 규정에 의해 국세청 기준시가인 284,500,000원으로 하여 상속세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 가액을 쟁점아파트와 같은 동이고 동일평형인 402동 904호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 400,000,000원으로 결정하여 2006.2.4. 청구인에게 2004.7.21.상속분 상속세 38,309,030원을 결정고지하였다.

다. 청구인은이에 불복하여 2006.4.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

아파트의 경우 그 매매사례가액은 거래시기, 동ㆍ호수 등 주변환경에 따라 변할 수 있는 불확정 가액으로 비교대상아파트는 OOO을 바라보는 곳에 위치하고 있으나, 쟁점아파트는 전면에 다른 아파트가 위치하고 있어 OOO 조망이 불가능한 상태이므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 처분청이 쟁점아파트의 상속가액을 평가함에 있어서 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용한 것은 동ㆍ호수 등 주변환경을 고려하지 않은 부당한 평가라는 주장이나, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지내 동일평형(28평)의 아파트에 해당되어 모든 여건이 유사한 것으로 판단되므로, 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 결정하는 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트의 상속세 과세가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 평가할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】 ① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 피상속인 김OO으로부터 2004.7.21. 쟁점아파트를 상속받은 후 상속재산가액을 신고함에 있어서 기준시가인 284,500,000원으로 하여 상속세를 신고·납부한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점아파트(28평)의 가액을 기준시가로 평가하여 신고한 것을 부인하고, 쟁점아파트와 같은 단지에 소재한 비교대상아파트(28평)의 매매실례가액(양도일 2004.3.26.로 4억원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점아파트의 가액을 4억원으로 산정하였는 바, 이에 대해 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 위치나 주변환경에 있어서 서로 다르고, 매매사례가액 그 자체도 거래시기, 거래횟수 등에 따라 변할 수 있는 불확정가액임에도 이를 시가로 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로, 이를 살펴본다.

(가) 청구인이 제출한 쟁점아파트와 비교대상아파트가 소재하고 있는 단지도면상 주변여건을 살펴보면, 쟁점아파트(OOOO OOOO)는 2층으로OOO 조망이 불가능한 반면에 비교평가아파트(OOOO OOOO)는 OOO조망이 가능할 뿐만 아니라 층수에 있어서도 쟁점아파트보다 선호되는 9층에 위치하고 있는 것으로 확인되어 쟁점아파트는 비교대상아파트보다 입지여건이 열위인 것으로 나타나 그 시세도 낮게 형성되었을 것으로 보인다.

(나) 2004.4.30. 고시한 국세청 기준시가에 의하면 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가는 각각 284,500,000원 및 310,000,000원으로 쟁점아파트의 기준시가가 비교대상아파트보다 낮게 나타나고 있는 점 등에 비추어 보아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것은 적정하지 아니한 것으로 여겨진다.

따라서, 쟁점아파트보다 그 시가가 높게 나타나고 있는 것으로 보이는 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 보아 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

「OO OO」