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[청구번호]
조심 2020서2817 (2021.03.15)
[세 목]
상속
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점아파트①의 가격은 20◇◇.◇.◇◇. 부동산대책 발표와 무관하게 상속개시일 2년 전부터 상속개시일 이후 9개월까지 꾸준히 상승한 것으로 확인되는바 해당 부동산대책이 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 것으로 인정하기 어렵고, 그 외에 비교아파트는 쟁점아파트①과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하며 쟁점아파트①의 상속개시일 전 2년 이내에 해당하는 20◎◎.◎.◎◎. 거래되어 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 각목에서 규정하는 유사매매사례의 요건을 충족하는 것으로 확인되는바, 쟁점아파트의 상속개시일 현재가액을 같은 동 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 청구인들에게 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인들은 2019.3.6. 사망한 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 자녀들로 피상속인의 재산을 상속하고 OOO의 상속재산가액을 ＜표1＞ 기재와 같이 2018년도 공동주택가격에 해당하는 OOO백만원을 기준으로 하여 상속재산 총 OOO백만원에서 상속공제액 OOO백만원을 공제하여 계산한 상속세 OOO신고․납부하였다.
＜표1＞
(단위 : 백만원)
나. 처분청은 2019.11.25.부터 2020.4.2.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, ① 쟁점아파트의 시가를 OOO재산평가심의위원회의 결정에 따라 상속일로부터 2년 이내에 해당하는 2018.3.20. 거래된 OOO(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO백만원으로 보았고, ② 청구인이 상속세 신고당시 신고한 OOO분양권 취득당시 대출금 OOO백만원을 상속채무로 인정하여, 2020.4.24. 피상속인에 대한 상속세 추가고지세액 OOO청구인들에게 각 경정․고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.7.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서에 의하면 평가기간(6개월)에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 거래가액에 포함시킬 수 있는 것으로 규정하고 있는데, 쟁점아파트①의 경우 2018.9.13. 정부의 부동산대책 발표로 인하여 수도권 경매낙찰가율이 2개월간 하락하고 서울특별시에 소재한 아파트의 거래량이 급감하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 평가기간 외의 가격을 매매사례가액으로 삼을 수 없다.
따라서 쟁점아파트①의 상속개시일 당시 시가는 쟁점아파트①의 2018년도 공동주택가격에 해당하는 OOO백만원으로 보아야 한다.
(2) 청구인들은 1996.11.20. 부친 망 OOO의 사망 당시 OOO의 상속지분 2/7을 각각 상속받았으나 2015.2.23. 쟁점아파트②가 제3자에게 양도될 당시 피상속인으로부터 양도대금 중 각각 OOO지급받고 ＜표2＞ 기재 차액 OOO각각 지급받지 못하였다. 따라서 청구인들은 피상속인에 대하여 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)의 쟁점아파트②의 상속지분 양도대금 차액에 대한 지급청구권을 갖는바, 이를 상속채무로 공제하여야 한다.
＜표2＞
(단위 : 원)
나. 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점아파트①의 시가를 OOO재산평가심의위원회의 결정에 따라 상속일로부터 2년 이내에 해당하는 2018.3.20. 거래된 비교아파트의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가를 OOO백만원으로 보았다.
비교아파트는 ＜표3＞ 기재와 같이 쟁점아파트①과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하며 쟁점아파트①의 상속개시일로부터 2년 이내에 해당하는 2018.3.20. 거래되어 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 각목에서 규정하는 유사매매사례의 요건을 모두 충족한다.
＜표3＞
(단위 : 백만원)
이에 OOO재산평가심의위원회는 비교아파트 매매가액을 쟁점아파트①의 시가로 보는 것이 타당하다는 내용의 평가결과서를 회신하였는바, 이러한 처분에 달리 잘못이 없다.
한편, 청구인은 2018.9.13. 부동산대책 발표가 가격변동의 특별한 사정에 해당한다고 주장하나 쟁점아파트①의 가격은 상속개시일 2년 전부터 상속개시일 이후 9개월까지 꾸준히 상승한 것으로 확인되는바, 해당 부동산대책이 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 것으로 인정할 수 없다.
(2) 청구인들은 피상속인에 대하여 OOO쟁점아파트②의 상속지분 양도대금 차액에 대한 지급청구권을 갖는바 이를 상속채무로 공제하여야 한다고 주장하나, 피상속인에 대한 상속세 신고당시 이를 상속채무로 신고한 사실이 없고, 이를 입증할 객관적 증빙도 제출되지 아니하였으므로 이를 인정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점아파트①의 상속개시일 현재가액을 같은 동 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 청구인들에게 상속세를 과세한 처분의 당부
② 쟁점금액을 상속재산 가액에서 제외할 수 있는지 여부
나. 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법
제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
제76조[결정·경정] ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다)내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산인 경우 : 평가대상 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들은 2019.3.6. 사망한 피상속인의 자녀들로 피상속인의 재산을 상속하고 쟁점아파트①의 상속재산가액을 ＜표1＞ 기재와 같이 2018년도 공동주택가격에 해당하는 OOO백만원을 기준으로 하여 상속재산 총 OOO백만원에서 상속공제액 OOO백만원을 공제하여 계산한 상속세 OOO신고․납부하였다.
(2) 처분청은 2019.11.25.부터 2020.4.2.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, ① 쟁점아파트①의 시가를 OOO재산평가심의위원회의 결정에 따라 상속일로부터 2년 이내에 해당하는 2018.3.20. 거래된 비교아파트의 매매가액인 OOO백만원으로 보았고, ② 청구인들이 상속세 신고당시 신고한 OOO분양권 취득당시 대출금 OOO백만원을 상속채무로 인정하여, 2020.4.24. 피상속인에 대한 상속세 추가고지세액 OOO청구인들에게 각 경정․고지하였다.
(가) OOO총 1개동 4층이고, 비교아파트는 쟁점아파트①과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하며 쟁점아파트①의 상속개시일로부터 2년 이내에 해당하는 2018.3.20. 거래되어 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 각목에서 규정하는 유사매매사례의 요건을 모두 충족하는 것으로 확인되며, OOO재산평가심의위원회는 비교아파트 매매가액을 쟁점아파트①의 시가로 보는 것이 타당하다는 내용의 평가결과서를 회신한 사실이 나타난다.
(나) 청구인들은 1996.11.20. 부친 망 OOO사망 당시 쟁점아파트②의 상속지분 2/7을 각각 상속받았으나 2015.2.23. 쟁점아파트②가 제3자에게 양도될 당시 피상속인으로부터 양도대금 중 OOO지급받고 ＜표2＞ 기재 차액 OOO지급받지 못하였다. 따라서 청구인들은 피상속인에 대하여 OOO쟁점아파트② 상속지분 양도대금 차액 지급청구권을 갖는바, 이를 상속채무로 공제하여야 한다고 주장한다.
1) 쟁점아파트②의 부동산등기부등본에 의하면 1996.11.20. 상속을 원인으로 쟁점아파트②의 소유지분이 청구인들에게 각각 2/7, 피상속인에게 3/7이 이전되었다가 2015.2.23. 매매를 원인으로 제3자에게 매매가액 OOO이전된 사실이 확인된다.
2) 청구인들은 피상속인의 상속세 신고 당시 쟁점금액을 상속채무로 신고하지 아니하였고, 쟁점아파트②의 양도당시 청구인들이 양도대금으로 각각 OOO지급받았고 그 외에는 피상속인의 청구인들에 대한 채무로 존재한다는 점을 객관적으로 입증할만한 증빙은 제출되지 아니하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점아파트①의 경우 2018.9.13. 정부의 부동산대책 발표로 인하여 수도권 경매낙찰가율이 2개월간 하락하고 서울특별시에 소재한 아파트의 거래량이 급감하는 등 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서에서 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’이 있었으므로 평가기간 외의 가격을 매매사례가액으로 삼을 수 없다고 주장한다.
「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항, 제2항, 제3항에 의하면, 상속재산 또는 증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다고 하면서, 시가의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 이외에 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하면서, 위와 같이 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 의한 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 규정하고 있으며, 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해재산에 대한 매매가액이 있는 경우 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다.
청구인들은 2018.9.13. 부동산대책 발표가 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서에서 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하므로 평가기간 외의 가격을 매매사례가액으로 삼을 수 없다고 주장하나 쟁점아파트①의 가격은 2018.9.13. 부동산대책 발표와 무관하게 상속개시일 2년 전부터 상속개시일 이후 9개월까지 꾸준히 상승한 것으로 확인되는바 해당 부동산대책이 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 것으로 인정하기 어렵고, 그 외에 비교아파트는 쟁점아파트①과 동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하며 쟁점아파트①의 상속개시일전 2년 이내에 해당하는 2018.3.20. 거래되어 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 각목에서 규정하는 유사매매사례의 요건을 충족하는 것으로 확인되는바, 쟁점아파트의 상속개시일 현재가액을 같은 동 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 청구인들에게 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 피상속인에 대하여 OOO쟁점아파트② 상속지분 양도대금 차액 지급청구권을 갖는바 이를 상속채무로 공제하여야 한다고 주장한다.
그러나 상속재산가액에서 공제되어야 할 피상속인의 채무는 상속이 개시될 당시 피상속인이 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실한 것에 한하고 이에 대한 입증책임은 상속세 과세가액을 다투는 납세의무자에게 있는 것(대법원 2017.11.29. 선고 2017두55312 판결)인데, 청구인들은 피상속인에 대한 상속세 신고당시 쟁점금액을 상속채무로 신고한 사실이 없고 이를 입증할 객관적 증빙도 제출하지 아니하였으므로 쟁점금액을 상속채무로 보아 상속재산가액에서 제외할 수 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.