조심2010중2076 (2010.11.10)

양도

기각

건축하기 위한 지하 터파기 등의 토목공사는 토지가치를 증가시키는 것으로 볼 수 있는 토지관련 비용으로 보기 어려우므로 지출된 토목공사비를 토지관련 비용으로 보지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

국심2004중0883 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.1.28. OOO OOO OOO OOO OOOOOO 대지 330㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다), 같은 리 176 대지 645㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다), 같은 리 176-4 답 34㎡, 같은 리 176-6 답 581㎡(176-4를 포함하여 이하 “쟁점토지③”이라 한다) 합계 1,590㎡가 수용됨에 따라 2009.3.27. 양도소득세 예정신고를 하였으며, 2009.4.2. 같은 면 OOO 22-4 창고용지 2,229㎡, 같은 리 22-9 전 37㎡, 같은 리 22-10 전 25㎡, 합계 2,291㎡(이하 “쟁점토지④”라 한다)가 수용됨에 따라 2009.4.30. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점토지①상의 근린생활시설 신축비용 중 토목공사비를 토지원가로 인정하지 아니하고 쟁점토지③에 대한 자경 감면 부인 및 쟁점토지②, ④에 대한 취득가액을 부인하여 2010.4.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 319,388,680원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.29. 이의신청을 거쳐 2010.6.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지①상의 근린생활시설 신축비용 중 토목공사비를 토지원가로 인정할 수 있는지에 대하여

쟁점토지①상에 근린생활시설 건설을 위한 도급계약서가 작성되어 있고 이에 대한 영수증과 견적서를 보면 지하 토목공사 비용이 지출되었음을 알 수 있으므로 토지원가로 보아 양도가액에서 공제되어야 할 것이다.

(2) 쟁점토지②의 취득가액은 영수증과 같이 50,000천원으로 되어 있음에도 단순이 확인이 어렵다고 하여 이를 취득가액으로 인정하지 아니한 것은 부당하다.

(3) 쟁점토지③을 8년 자경하였는지 여부에 대하여,

쟁점토지③은 1980.3.28. 취득하여 29년을 농지로 보유하다가 금번에 수용되어 양도된 것으로서 농지원부가 존재하고 OOOOOO공사에서 농지로 인정하여 보상받은 사실은 다툼이 없으며, 쟁점토지③상에 지장물이나 건축물이 존재하지 아니하고, OOOOOO공사에서 바로 옆 대지는 578천원/㎡에 보상하였으나 쟁점토지③은 농지로 각각 34천원과 359천원으로 보상한 것이며, 현재 일부 면적이 농사를 짓기에 적합하지 아니하다고 하나 이는 일시적인 휴경상태로 보아야 한다.

(4) 쟁점토지④의 취득가액에 대하여

청구인은 2001.3.23. 쟁점토지④로 분할되기 전의 토지(4,199㎡로서 이하 “분할전 토지”라 한다)를 1,270,000천원에 OOO으로부터 취득하였으며, 분할전 토지 중 1,908㎡를 2005.7.20. 22-11로 분할하여 양도하였고, 그 당시 실지거래가액(양도가액 630,000천원, 취득가액 577,080천원)으로 신고하였으며, OO세무서장은 2005.12.4. 분할된 토지의 취득가액 577,080천원(1,270,000천원×1,908/4,199)을 사실로 인정하고 결정하였으므로 중복조사 금지 규정에 위배되고, 분할전 토지의 양도자 OOO과 청구인의 진술에 따르면, OOO이 청구인과 사업관계 및 금전적 채무관계(942백만원)로 인하여 분할전 토지를 이전하여 준 것이므로 분할전 토지의 취득가액은 1,270,000천원이며, 분할전 토지를 취득할 당시인 2001년에는 OO 신도시(택지개발예정지구 고시 2001.4.25.)가 들어서고, 분할전토지가 도로변에 위치하여 주변의 지가가 급등하였음에도 실지 취득가액을 부인하고 기준시가로 환산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지①상의 근린생활시설 신축비용 중 토목공사비를 토지원가로 인정할 수 있는지에 대하여

청구인이 주장하는 쟁점토지①의 토지관련 토목공사비는 2002년 3월부터 8월에 작성된 도급계약서 및 영수증을 제출하였으나, 위 취득관련 증빙서류의 작성자는 2004.4.20. 개업한 OOOO의 OOO으로 1996.7.1.～2004.4.19.까지 OOO의 사업이력이 확인되지 아니하며, 양자간의 임의기재가 가능한 영수증 및 계약서만으로는 필요경비 산입이 불가능하다.

(2) 쟁점토지②의 취득가액과 관련하여

청구인이 1980.3.26. 매입한 쟁점토지②의 취득가액을 50,000천원으로 하여 실가 신고하였으나, 영수증상 쟁점토지②의 면적은 645㎡로 기재되어 있는 반면, 1980년 취득 쟁점토지②의 면적은 2,380㎡로 확인되고 있고, 계약서 원본 및 관련 증빙을 제출하지 못하므로 처분은 정당하다.

(3) 쟁점토지③을 8년 자경하였는지 여부에 대하여,

토지이용현황조사서에서와 같이 쟁점토지③ 중 176-4의 양도당시 현황은 천(川)이고, 176-6은 도로 및 주차장으로 확인되어 자경 감면 대상 농지가 아니다.

(4) 쟁점토지④ 취득가액에 대하여

쟁점토지④의 취득가액 623,700천원은 대금증빙, 매매계약서 없이 전 소유주 OOO 명의로 작성한 부동산 거래사실확인서만 제출하고 있고, 2001년 당시 전 소유주인 OOO의 양도소득세 신고시 기준시가인 56,000천원으로 작성된 사실을 확인하였으며, 청구인은 다시 실지 계약서를 찾았다면서 1,270,000천원의 부동산매매계약서를 제출하였으나 전 양도자 OOO과 청구인은 주민등록표상 1974년부터 OOO OOO OOO 및 그 인근에 거주하는 친인척(청구인의 조카)으로 양자간의 의사 합의가 자유로울 뿐 아니라 전 소유주인 OOO은 기준시가 과세대상이며, 청구인은 임의 기재가 가능한 계약서 사본만을 제시하고 있으므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①쟁점토지①상의 근린생활시설 신축비용 중 토목공사비를 토지원가로 인정할 수 있는지 여부

② 쟁점토지②의 취득가액 인정 여부

③ 쟁점토지③을 8년 자경하였는지 여부

④ 쟁점토지④의 매매계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

(2) 소득세법 시행령

제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.1.28. 쟁점토지①, ②, ③이 수용됨에 따라 2009.3.27. 양도소득세 예정신고를 하였으며, 2009.4.2. 쟁점토지④가 수용됨에 따라 2009.4.30. 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점토지①상의 근린생활시설 신축비용 중 토목공사비를 토지원가로 인정하지 아니하고 쟁점토지③에 대한 자경 감면 부인 및 쟁점토지②, ④에 대한 취득가액을 부인하여 2010.4.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 319,388,680원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지①상에 지하1층～2층의 근린생활시설을 건축하였고, 여기에 투입된 토목공사비는 토지관련 비용으로 보아 토지원가로 인정하여야 한다고 주장한다.

(나) 청구인이 제출한 건설공사 표준도급계약서 및 영수증에 의하면, 청구인은 OOOO OOO과 2002.3.20. 공사금액 435,000천원에 근린생활시설을 2002.3.25.～2002.10. 까지 공사하는 것으로 계약하였으며, 영수증에는 2002.3.20. 43,000천원, 2002.5.30. 86,000천원, 2002.7.15. 150,000천원을 OOOO OOO이 영수한 것으로 나타나고, 국세청 사업자현황을 보면, OOOO은 2004.4.20. 개업일로 하여 사업자등록한 것으로 나타난다.

(다) 견적서상의 공사금액 435,000천원 중 지하 토목공사비는 151,030천원이며, 지하 토목공사 세부 내역을 보면, 휀스 설치, H빔 설치 및 해체, 터파기, 흙막이판 설치, 철근공사 및 가공조립 등으로 기재되어 있으나, 토지가치를 증가시키는 것으로 볼 수 있는 부지조성공사 등은 나타나지 아니하며, 등기부등본에는 2002.10.18. 철근콘크리트 슬라브지붕 지하1층～2층 근린생활시설이 등록되어 있는 것으로 나타난다.

(라) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 쟁점토지①상에 지하1층～지상2층 근린생활시설을 건축하기 위한 지하 터파기 등의 토목공사를 한 것으로서 토지가치를 증가시키는 것으로 볼 수 있는 토지관련 비용으로 보기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지①상에 지출된 토목공사비를 토지관련 비용으로 보지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지②의 취득가액은 전 양도자인 OOO으로부터 받은 영수증에 의하여 확인되므로 이를 취득가액으로 하여야 한다고 주장한다.

(나) 청구인이 제출한 영수증에 의하면, 전 양도자인 OOO이 1980.3.26. 쟁점토지②(답 645㎡)의 매매대금으로 50,000천원을 영수한 것으로 나타난다.

(다) 쟁점토지②의 폐쇄등기부등본에 의하면, 쟁점토지②를 취득한 1980.3.26.에는 쟁점토지②의 면적은 2,380㎡이었고, 이 중 1,735㎡는 1987.6.22. 176-1로 분할된 것으로 나타난다.

(라) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인이 쟁점토지②를 취득할 당시인 1980.3.26. 쟁점토지②의 면적이 2,380㎡로 나타나고 있어 전 양도자인 OOO의 영수증은 쟁점토지②(답 645㎡)만의 매매대금인지가 불확실하여 증빙자료로 신빙성이 부족하다고 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점토지②의 취득가액을 인정하지 아니하고 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 쟁점③에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지③을 1980.3.28. 취득하여 29년간 보유하면서 직접 경작하였으며, OOOOOO공사가 농지로 보상한 것이므로 8년 자경을 인정하여야 한다고 주장한다.

(나) OOOOOO공사가 2009.12.22. 처분청에 회신한 수용 보상내역은 아래 <표>와 같다.

(다) 농지원부를 보면, 농지원부의 최초 작성일자는 1991.5.1.이고, 청구인은 상업을 겸업하고 있는 겸업농이며, 소유농지 현황을 보면 OOO OOO OOO OOO 317 답 1,496㎡를 소유하고 있으며, 같은 면 오산리 176-2 답 1,231㎡을 보유하다가 2003.2.24. 176-6으로 581㎡가 분할되면서 176-2 595㎡는 잡종지로 지목이 변경되었으며 2005.5.12. 양도된 것으로 등기부등본에 나타난다.

(라) 쟁점토지③의2003년～2008년 재산세 과세대장 및 토지이용현황조사서를 보면,쟁점토지③ 중 176-6의 공부상 지목은 답이나 현황지목은 2003년부터 공장용지로 되어 있으며, 2008.6.23. 작성한 토지이용현황조사서에는 현황지목은 잡종지 및 도로로 되어 있는 것으로 나타난다.

(마) 위 사실관계 등을 종합하면, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 같은 법 시행령 제66조 제1항 등의 규정에 의하여 비과세 대상이 되는 양도소득은 양도할 때까지 8년 이상 자기가 경작한 토지로서 양도일 현재 농지인 토지의 양도소득에 한하므로, 공부상 지목이 농지라고 하더라도 양도일 현재 실제로 경작에 사용되고 있지 않는 토지는 농경지로 사용되지 않고 있는 것이 토지소유자의 자의에 의한 것이든 또는 타의에 의한 것이든 일시적으로 휴경상태에 있는 것이 아닌 한 양도일 현재 농지라고 볼 수 없어 양도소득세 비과세대상인 토지에 해당하지 아니하는 바(OO OOOOOOOO, 2004.8.16. 참조),

청구인은 쟁점토지③을 29년간 보유하면서 직접 경작하였다고 주장하나, 농지원부에는 쟁점토지③으로 분할되기 전 번지인 176-2로 되어 있고, 2003.2.24. 분할되면서 176-2 595㎡는 지목이 답에서 잡종지로 변경된 점, 2003년 지방세 과세대장에 의하면 공부상 지목은 답이나 현황지목은 공장용지로 되어 있는 점, 2008.6.23. 작성한 토지이용현황조사서에 공부상 지목은 답이나 현황지목은 잡종지 및 도로로 되어 있는 점, 처분청이 쟁점토지③을 양도 당시 주차장으로 확인하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지③에 대하여 장기간 경작하였다 하더라도 2003년부터 양도일인 2009.1.28.까지 공장용지 및 주차장으로 이용되고 있어 단순히 휴경농지로 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지③을 8년 자경한 것으로 보지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(5) 쟁점④에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 분할전 토지(4,199㎡)의 부동산매매계약서는 실지계약서이며, 2005.7.20. 분할전 토지에서 일부를 분할(1,908㎡)하여 양도하면서 부동산매매계약서상 취득가액을 실지 취득가액으로 신고하였고 처분청은 2005.12.4. 신고 시인 결정하였으며, 2001년 당시 OO 신도시 지정고시로 주변 지가는 기준시가에 비하여 급등하였으므로 기준시가 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

(나) 부동산매매(취득) 계약서를 보면, 청구인이 2001.3.19. OOO으로부터 분할전 토지를 매매대금 1,270,000천원에 취득하는 것으로 계약하였으며, 특약사항에는 잔금일까지 제세공과금은 매도인이 지불하고 그 외 사항은 부동산 관례에 따른다고 되어 있다.

(다) 청구인이 제출한 2005.9.12. 신고한 양도소득세 신고서 및 매매계약서에 의하면, 청구인은 2005.7.10. 분할전 토지를 분할한 1,908㎡를 630,000천원에 양도한 후 2005.9.12. 양도소득세 신고시 부동산매매(취득)계약서상 금액인 1,270,000천원을 면적으로 안분하여 산출한 가액인 577,080천원을 취득가액으로 하여 신고한 것으로 나타난다.

(라) 청구인이 OOO과 사업관계와 금전적 채무관계(942백만원)에 따라 분할전 토지를 이전받은 것이라고 주장하면서 제출한 청구인의 통장사본을 보면, 1995.6.5.～2002.5.31.까지의 현금으로의 출금과 입금현황은 나타나나 출금된 금액을 OOO에게 지급하였는지 여부는 확인되지 아니한 것으로 나타난다.

(마) 쟁점토지④의 연도별 기준시가는 아래 <표>와 같다.

(OO O O)

(바) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하면, 청구인은 부동산매매계약서 등을 제시하면서 OOO으로부터 취득한 분할전 토지의 실지 매매가액이 1,270,000천원이며, 분할전 토지의 일부를 양도하면서 양도소득세 신고시 부동산매매계약서상의 취득가액을 처분청이 2005.12.4. 신고 시인하였으므로 중복조사 금지 위배라고 주장하나, 처분청은 청구인의 분할된 토지의 양도소득세 신고에 대하여 오류나 탈루가 있는 경우 부과제척기간 안에는 경정 및 재경정할 수 있다고 보이므로 중복조사로 보기 어렵고, 청구인은 분할전 토지의 양도자인 OOO과 특수관계자로 나타나는 점, 청구인이 OOO에게 금전을 대여한 사실이 금융거래 증빙 등으로 확인되지 아니한 점, 부동산매매계약서에 채권채무로 상계한다는 내용이 특약사항 등에 기재되어 있지 아니한 점, 분할전 토지의 기준시가가 13,400원/㎡으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 분할전 토지의 부동산매매계약서가 작성되어 거래가 이루어졌다 하더라도 부동산매매계약서에 기재된 매매금액이 실지 거래가액으로 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지④에 대하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.