국심1994경5640 (1995.09.01)

종합소득

경정

당해특수관계있는 자에게 임대하기전의 임대가액을 기준(89년)으로 타 임차자의 연차적 임대료상승율을 감안하여 92년 귀속분 임대수입금액을 계산한 사례 기각함.

소득세법 제29조【총수입계산의 특례】 / 소득세법시행령 제58조【총수입금액계산의 특례】

1. 서인천세무서장이 94.5.16 청구인에게 부과한 92년 귀속분 종합소득세 387,752,740원은 인천광역시 북구 OO동 OOOO O 외 3필지 대지 1,790.7㎡ 및 동 지상건물 합계 9,809.215㎡와 인천광역시 북구 OO동 OOOO O 대지 1,362.4㎡ 및 동 지상건물 5,389.86㎡의 임대수입금액을 계산함에 있어 임대보증금 중 당해 임대건물신축에 따른 차입금 상환에 사용된 금액과 당해 임대건물 신축공사비에 사용된 금액을 재조사 하여 확정하고 이를 간주임대료계산 대상에서 제외하여 동 과세기간의 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 인천광역시 북구 OO동 OOOO O 외 3필지 대지 1,790.7㎡에 87.12월부터 90.3월까지의 기간중에 합계 9,809.215㎡의 건물(이하 “OO빌딩”이라 한다)을 신축 및 증축하여 임대사업에 제공하고 있다.

나. 청구인은 인천광역시 북구 OO동 OOOO O 대지 1,362.4㎡에 5,389.86㎡의 건물(이하 “OO빌딩”이라 한다)을 92년에 신축하여 이를 임대하고 있다.

다. 처분청은 청구인의 92 과세기간 종합소득세를 실지조사 결정하면서 “OO빌딩” 및 “OO빌딩”의 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 수입금액에 가산하고, 특수관계인에게 저가로 임대한 부분에 대하여 부당행위계산부인하는 등의 임대수입금액을 경정하거나 필요경비를 불산입하는 등 청구인에 대한 92 과세기간의 과세표준과 세액을 경정하여 94.5.16 청구인에게 387,752,740원의 종합소득세를 고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 94.7.11 심사청구를 거쳐 94.10.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

가. 임대보증금에 대한 간주임대료의 수입금액 산입에 대하여

청구인은 OO빌딩 및 OO빌딩을 임대하고 받은 임대보증금으로 건물의 증축대금을 지급하거나, 시설장치, 공기구, 비품등의 자산을 구입하였으므로 이에 소요된 임대보증금은 간주임대료 계산시 제외하여야 한다. 더욱이 자금 차입하여 OO빌딩 및 OO빌딩의 신축대금을 지급하고 임대보증금을 받아 이를 변제하였으므로 이는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액에 해당되므로 이부분 상당액은 간주임대료 계산시 제외되어야 한다.

나. OO빌딩 임대보증금에 대한 부당행위계산 부인에 대하여

처분청은 청구인이 특수관계 있는 주식회사 OO에게 10,000,000원의 임대보증금으로 임대한 것은 특수관계인에게 저가로 임대한 것으로 보아 부당행위 계산 부인하여 21,761,736원을 간주임대료로 하여 소득금액에 가산하였으나 이는 과다하므로 임대보증금을 100,000,000원으로 하여 간주임대료를 계산하여야 한다.

다. 급료등을 가공경비로 보아 부인한데 대하여

청구외 OOO은 OO빌딩의 관리요원으로 실제근무하였으며 위 자에게 급료등이 실제로 지급되었으므로 동인에게 지급한 24,000,000원을 필요경비 부인함은 부당하다.

3. 국세청장 의견

가. 임대보증금 적수에서 차감하는 것은 금융기관 및 타인으로부터 차입한 금전으로서 차입의 목적·용도·조건등에 비추어 당해 임대사업과 관련하여 사용되었음이 확인되는 금액을 말하고 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해 건물의 신축대금으로 지급하는 금액은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하므로 처분청이 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산함은 잘못이 없다.

나. 청구인과 임차인 주식회사 OO은 특수관계에 있는 자로서 월세없이 보증금만 10,000,000원으로 계산하였는바 이는 저가의 임대보증금으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되며 이 건 관련하여 행정소송에 계류중인 점으로 보아서 당초 처분이 잘못이라 할 수 없다.

다. 가공경비 또한 행정소송에 계류중으로서 청구외 OOO이 OO빌딩의 관리요원으로 근무한 바 없으므로 가공경비로 필요경비 부인한 처분에는 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구는

1) OO빌딩 및 OO빌딩의 임대보증금에 대한 92년도 귀속분 간주임대료를 계산함에 있어서, 그 임대보증금에서 청구인이 주장하는 건축비, 집기구입비 및 차입금상환액을 임대보증금에서 공제하여야 하는지 여부와

2) 특수관계 있는 주식회사 OO에게 임대한 지하층에 대한 임대보증금이 저가라 하여 부당행위계산 부인하여야 하는지 여부 및

3) 청구외 OOO에게 지급한 급료가 가공경비인지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점1)에 대하여

1) 이 건 92과세기간에 시행된 소득세법 제29조 제1항은 거주자가 대통령령이 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산상의 권리를 대여하고 받은 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산 소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.

전시 소득세법의 규정에 따른 소득세법시행령 제58조 제3항은 총수입금액에 산입할 금액의 산식에 대하여 규정하면서 제4항에서는 임대수입금액의 산입에서 제외되는 임대사업과 관련된 차입금의 상환액을 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액으로 하도록 하였다.

2) 전시 소득세법령에 의하면 임대사업에 관련된 차입금의 상환에 충당된 임대보증금을 간주임대료 계산시에 제외하도록 하였으므로 차입금으로 건축비에 충당하고 임대보증금으로 동 차입금을 상환한 경우에는 간주임대료 계산에서 제외되지만 임대보증금으로 임대건물의 건축비에 충당한 경우에는 동 임대보증금은 간주임대료가 계산되는 것 같이 해석할 여지가 있고 처분청도 이와같은 취지에 따라서 이 건 과세를 하였다.

그런데 전시 소득세법 제29조 제1항에서 이른바 간주임대료에 관한 규정을 둔 취지는 부동산을 임대하고 받은 보증금 등을 새로운 부동산 취득자금으로 운용하는 것을 방지하고 부동산 과다보유를 억제하기 위한 것이라 할 것이므로 여기에서 차입금이라 함은 반드시 소비대차로 인한 차용금 채무만을 가리키는 것이 아니라 이와 경제적 실질이 동일한 다른 채무도 포함하는 개념으로 해석하는 것이 타당하다 할 것인 바, 임대부동산의 건설비를 조달하는 한 방편으로 그 부동산 임대보증금으로 미지급 공사대금을 상환하는 것은 임대보증금으로 다른 임대부동산 취득자금으로 운용하지 않은 것임은 물론 타인으로부터 자금을 차용하여 임대부동산을 취득한 다음 그 부동산 임대보증금을 받아 동 차입금을 상환하는 행위와 경제적 실질이 동일하다 할 것이므로 임대보증금 중 임대부동산의 미지급 공사대금으로 지급된 금액은 임대사업에 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로서 간주임대료 계산의 대상이 되는 임대보증금에서 제외하여야 할 것이다.(대법원 94누5731, 95.2.10 같은 뜻임)

3) ㉮ 청구인은 주식회사 OOOO신용금고 등으로부터 차입하여 OO빌딩의 신축대금을 지급하고 임대보증금으로 차입금을 상환하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 증거자료만으로는 위의 사실이 확인되지 아니하므로 처분청에서 청구주장을 조사하여 그 사실이 확인되는 임대보증금은 간주임대료 계산에서 제외하여야 할 것이고,

또한 임대보증금으로 OO빌딩 신축대금을 지급하였다고 청구인이 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 확인되지 아니하므로 위의 사실도 처분청이 조사하여 공사대금으로 지급된 것으로 확인된 임대보증금은 간주임대료 계산대상에서 제외하여야 한다.

㉯ OO빌딩의 간주임대료 계산에 있어서도 주식회사 OOOO신용금고로부터 청구인명의 또는 타인명의로 차입한 사실은 인정되지만 이들 차입금이 OO빌딩 신축공사비로 지급되었고 그후 청구인이 임대보증금으로 위 차입금을 상환하였는지 여부가 분명하지 아니하므로 청구인이 OO빌딩 신축공사비를 차입하여 지급하고 임대보증금으로 동 차입금을 상환하였는지를 처분청이 조사하여 확인되는 금액은 간주임대료 계산대상에서 제외하여야 할 것이고,

또한 청구인이 OO건설(주), OO건설(주), OOO처리센타에서 어음을 차입하여 공사비를 지급하고 빌딩 임대보증금으로 위 어음차입금을 상환하였으며, 임대보증금으로 미지급공사 대금을 지급하였다고 주장하고 있으나 이와 같은 사실이 분명히 확인되지 아니하고 있으므로 그 사실을 처분청이 조사하여 확인되는 임대보증금은 간주임대료 계산대상에서 제외하여야 한다.

다. 쟁점 2)에 대하여

1) 소득세법 제55조 제1항은 정부는 부동산소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있다.

또한 소득세법시행령 제111조는 제1항에서 전시소득세법에서의 특수관계 있는 자에 대하여 제1호에서 제7호에 걸쳐서 규정하면서 제2항에서는 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 것으로 인정되는 때에 대하여 제1호에서 제5호에 걸쳐서 규정하고 있는데 제2호에서 “특수관계 있는 자에게 자산을 무상 또는 낮은 이율등으로 제공하는 때”를 정하고 있다.

2) 청구인으로부터 OO빌딩의 일부를 임차하고 있는 청구외 주식회사 OO은 청구인과 청구인의 친족이 소유하고 있는 법인으로 청구인과는 전시 소득세법시행령 제111조 제1항 제5호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자로서 이는 당사자간에 다툼이 없다.

청구인은 주식회사 OO에 임대보증금 10,000,000원에 임대하고 있는 것으로 수입금액을 신고하였으나, 주식회사 OO에 임대하기전인 89년 특수관계에 있는 자가 아닌 청구외 OOO에게 150,000,000원에 임대한 사실이 있음을 볼 때에 92년에 10,000,000원의 임대보증금이 있을 뿐이라는 청구인의 신고내용은 인정되지 아니한다.

그러하다면 처분청이 150,000,000원을 기준으로 하여 90년, 91년, 92년의 청구인의 타 임차인에 대한 평균 임대보증금 인상율을 적용하여 주식회사 OO에 대한 임대보증금을 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

라. 쟁점3)에 대하여

청구외 OOO은 청구인의 친척으로서 청구인은 위 OOO이 청구인의 임대사업을 위하여 실지근무했음을 주장하나 이에 대한 입증자료로서 92년도분 근로소득원천징수영수증만 유일한 입증자료로 제시할 뿐 근무일지나 출근부, 서류기안문서나 결재서류등 그 실지근무사실을 입증할 수 있는 자료를 일체 제시하지 못하고 있음을 볼 때 청구외 OOO은 청구인의 사업을 위하여 실지근무한 것으로 인정되지 아니한다.

따라서 처분청이 청구외 OOO에 대한 급여지급계상액 24,000,000원을 가공경비로 보아 부인한 처분은 타당하다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.