조심2009서0284 (2009.04.16)

양도

기각

소유권이 청구인 명의로 환원등기되지 아니하고 잔금이 대여금으로 확인되므로 양도로 보아 과세한 처분은 타당함

소득세법 제88조【양도의 정의】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.6.29. OOOOO OOO OOO OOOOOO 대지 187.8㎡, 466-14 대지 450.9㎡, 466-15 대지 898.9㎡, 466-18 대지 378.8㎡, 466-22 대지 419.2㎡ 및 지상 건물 1,867.7㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)를 OO개발주식회사(이하 “OO개발”이라 한다)에 양도하고, 2006.1.17. OOOOO OOO OOO OOOOO 대지 295.1㎡, 건물 1,037.06㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 이OO외 1인에게 양도하였으며, 양도소득과세표준 신고를 하지 아니하였다.

나. OO지방국세청장은 2008.8.27.～11.27. 기간동안 청구인에 대한 조세범칙 조사를 실시하여 쟁점①부동산의 양도가액은 70억원, 쟁점②부동산의 양도가액은 19억3,000만원임을 확인하고, 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액에 의해 과세표준 및 세액을 계산하여 실지거래가액으로 양도소득세를 경정고지하는 것이 타당하다고 보아 그 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 위 과세자료를 근거로 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액을 적용하여 2008.12.10. 청구인에게 양도소득세 2005년 귀속 1,759,821,040원, 2006년 귀속 247,224,400원, 합계2,007,045,440원을 경정고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2005.6.29. 쟁점①부동산을 OO개발에 양도하였으나, 양도계약 해제로 과세대상 자체가 없어졌음에도 처분청이 등기부상 소유권이전등기되었음을 이유로 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하며, 대법원 판례에 의하면, 양도에 해당여부를 판단함에 있어서 등기는 양도 사실의 인정기준이 될 수 없고, 대금이 청산된 날이 속하는 날까지 양도소득이 해제된 때에는 납세의무 자체가 성립하지 않는 것으로 판시하였는 바, 쟁점①부동산은 양수자인 OOOO이 매매대금 70억원 중 잔금 7억원을 지급하지 아니함에 따라, 청구인이 소유권이전등기말소 소송(OOOOOO OOOOOOOOOO)을 제기하여 법원으로부터 OOOO 및 제3취득자들이 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 결정을 받았고, OOOO 등의 항소제기가 없어 동 결정이 확정되었으며, 이 건 양도계약은 해제되었으므로 처분청이 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

(2) 쟁점②부동산 중 토지는 의제취득일인 1985.1.1. 현재 토지등급을 알 수 없어 취득당시 기준시가를 계산할 수 없음에도 처분청이 환지 전 종전토지의 의제취득일 현재 토지등급을 174등급으로 보고 취득당시 기준시가를 산정하였는 바, 위 토지의 의제취득일 현재 토지등급을 처분청이 임의로 결정하고 그 등급가액에 의하여 취득가액을 환산하여 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구인과 OOOO 간에2005.6.29.작성된 7억원의 현금보관증에 의하면,변제기일을 2006.2.29.로 정하였으나, 그 변제기일로부터 상당기간이 경과하여도 조치가 없었으며, 이 건 세무조사 착수일 이후인 2008.8.1.에 이르러서야 소유권이전등기말소신청을 OOOO지방법원에 접수하였고, 조정기일인2008.9.30. OOOO 및 제3취득자들이 불출석함에 따라 2008.10.1. 강제조정결정이 있었으며, 위 현금보관증에 의하면, OOOO은 7억원을 2006.2.28.까지 보관하고, 2006.2.29.까지 청구인에게 전액 반환하기로 하며 이행되지 아니하는 경우, OOOO은 대물변제 명목으로 쟁점①부동산의 지상에 건축되는 주상복합건물의 아파트를 청구인에게 지급하되, 이 때 대물변제 아파트의 금액은 분양가액의 70%로 결정한다고 약정한 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 잔금 7억원은 대여금으로서 이 건 거래와 무관하므로 처분청이 쟁점①부동산에 대한 대금이 청산된 것으로 보고 이를 양도로 보아 과세한 처분은 적법하다.

(2) 쟁점②토지는 취득당시 및 의제취득일(1985.1.1) 현재의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 않아 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하였으며, 계산방식은 1990.1.1.기준 개별공시지가 × 의제취득일(‘85.1.1) 현재의 토지등급가격/(1990.8.30. 현재 토지등급가격 + 그 직전 결정 토지등급가격) ÷ 2의 계산방법에 의해 산정하였는바, 청구인이 1961.9.28. 취득한 쟁점②토지에 대한 종전토지는1989.8.22. 토지구획정리사업의 시행으로 환지된 토지로서 환지 후 토지에 대하여는 의제취득일 현재 토지등급이 없는 것이 당연하므로, 환지 전 종전토지의 의제취득일 현재 토지등급(174등급, 1㎡당 21,700원)을 기준으로 하여 취득당시 기준시가를 산정하였는 바, 쟁점②토지의 취득당시 기준시가를 처분청이 임의로 결정한 것이라는 청구주장은 근거가 없으며, 처분청의 환산취득가액 산정방법은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점①부동산을 70억원에 양도하였으나 매수자(OO개발)가 잔금 7억원을 지급하지 아니하여 법원의 조정결정에 의해 계약이 해제된 것으로 보아 당초 과세처분을 취소할 수 있는지 여부

② 쟁점②부동산의 의제취득일인 1985.1.1. 현재 토지등급이 없는 것으로 보아 과세처분을 취소할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액,환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2007. 12. 31. 개정)

(2) 소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을취득당시의 시가표준액

기준으로 한 × ───────────────────

개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에

시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) OO지방국세청장의 조세범칙 조사 종결보고서(2008.11월)에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 81억8,000만원을 청구인 명의의 OO증권, OO은행의 수익증권계좌로 분산 예치하고, 청구인 명의로 2005.9.29.자 6개, 2005.10.6.자 9개, 2005.10.7.자 3개,2005.10.10.자 4개, 총 22개의 은행계좌를 신규로 개설하여 신규개설계좌로 1회에 1억원씩 수차례에 걸쳐 나누어 송금한 후, 1일 1,900만원에서 4,000만원으로 나누어 현금으로 인출하는 방법을 반복하여 양도대금 중 77억8,000만원을 은닉하였으며, 이는 양도대금을 계획적으로 은닉하고 조세를 포탈할 목적으로 소액현금으로 나누어 인출하는 자금세탁 방법을 이용한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점①부동산은 매매를 원인으로 2005.6.29. 청구인의 명의에서 OOOO 명의로 소유권이전등기되었고, 청구인은 쟁점①부동산매매와 관련하여 OO지방국세청장의 조세범칙 조사기간중인2008.8.1. 양도대금중 7억원을 받지 못하였음을 이유로 OOOO지방법원에 소유권이전등기말소청구 조정신청서를 제출하여 그 결정을 받았으며, OOOO 등의 항소 제기가 없어 2008.10.21. 소가 확정되었으나, 당초 OOOO에 대한 소유권이전등기는 환원등기되지 않았음이OOOO지방법원의 조정에 갈음하는 결정조서및 등기부등본에 의해 확인된다.

(다) 청구인과 OOOO간에 2004.10.13. 체결한 쟁점①부동산의 매매계약서를 보면, 매매가액은 70억원이며, 계약당일 계약금으로 3억원을 지급하고, 2005.4.10. 잔금 67억원을 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 특약사항으로 계약과 동시에 작성된 명의변경 동의서 및 건축관계 변경신고시에 매도인은 매수인의 건축허가에 관한 사항에 동의하며 필요한 관련서류를 제출하여야 한다고 기재되어 있다.

(라) 청구인의 OO은행 OO지점, OO은행 OO동지점 예금통장 등에 의하면, 쟁점부동산의 총 양도대금 89억3,000만원 중 OOOO과의 계약금 3억원(현금)과 양수자 이OO의 전세보증금 4억5,000만원을 제외한 81억8,000만원이 위 계좌에 아래와 같이 입금된 것으로 나타난다.

OOOO OOO OO OOOO OOOO

(OO O OOO)

(마) 처분청은 쟁점①부동산에 대하여 정상적인 소유권이전이 완료되었음에도 청구인이 세무조사기간 중에 양도대금 중 7억원을 수령하지 못하였음을 이유로 법원에 조정신청을 제기하였으며, 이는 세무조사를 지연시키고, 조세포탈 행위를 은폐하기 위한 수단으로서 실제는 청구인이 7억원을 OOOO에 대여해 주었음을 주장하면서 OOOO이 채무자로 되어 있는 2005.6.29.자 현금보관증을 제출하고 있는 바, 그 내용을 보면, OOOO은 7억원을 2006.2.28.까지 보관하고, 2006.2.29.까지 청구인에게 금원을 전액 반환하기로 하며, 위 약정내용이 이행되지 아니할 경우, OOOO은 대물변제 명목으로 쟁점①부동산에 건축되는 주상복합건물의 아파트를 청구인에게 대물변제하되, 이 경우 대물변제 아파트의 금액은 분양가액의 70%를 기준으로 결정하기로 약정하였음이 확인된다.

(바) 위 사실내용 등을 종합해 보면, 청구인과 OOOO은 쟁점①부동산의 매매계약을 체결하고 OOOO이 매매가액 70억원을 지급하였음이 매매계약서 및 청구인의 예금계좌 등에 의하여 확인되고, 청구인이 양도대금중 7억원을 받지 못하였음을 이유로 OOOO지방법원에 쟁점①부동산에 대한 소유권이전등기말소청구 조정신청서를 제출하여 그 결정을 받았으며, 청구인의 항소 제기가 없어 2008.10.21.자로 소가 확정되었으나, 당초 OOOO에 대한 소유권이전등기는 환원등기되지 않았음이 등기부등본 등에 의해 확인된다.

따라서부동산에 대한 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있겠으나, 쟁점①부동산의 소유권이 청구인 명의로 환원등기되지 아니한 점, 양도대금 70억원을 OOOO이 청구인에게 지급한 사실이 매매계약서 및 청구인의 예금계좌 등에 의해 확인되는 점, OOOO이 작성한 현금보관증에 의하면, 청구인이 받지 못하였다는 7억원이 대여금으로 확인되는 점 등으로 보아 위 법원의 조정에 갈음하는 결정조서만을 근거로 쟁점①부동산의 매매계약이 적법하게 해제된 것으로 볼 수는 없다 할 것이므로, 처분청이 쟁점①부동산의 소유권이전 등기에 대해 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점②부동산 중 토지의 경우, 의제취득일인 1985.1.1. 현재 토지등급이 없어 취득가액을 산정할 수 없으므로 결과적으로 쟁점②부동산에 대한 양도차익 산정이 불가능하므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다고 주장하면서 이를 입증하는 증빙으로 토지대장등본을 제출하고 있으며, 동 대장에는 1985.1.1. 현재 토지등급이 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(나) 처분청이 제출한 토지구획정리 환지 확정지 지정조서에 의하면, 위 토지는 1989.8.22. 구획정리사업의 완료로 종전토지(같은 동 458-5번지)에서 환지처분된 토지임이 확인되며, OOOO시장의 환지확정지증명원에 의하면, 종전토지의 1985.1.1.현재 토지등급은 아래와 같이 174등급으로 확인된다.

OOOO OOOOOOOO(OOOOOO) OOOO

O OO OO OO (OO O O, O)

OOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOO(OO OO,OOOO)

따라서 위 토지의 의제취득일 현재 토지등급이 없어 양도차익의 산정이 불가능하고, 토지등급이 없는 경우의 과세처분은 무효라는 청구인의 주장은 환지확정지증명원 등을 확인하지 아니한 착오로 보이므로 처분청이 위 토지의 의제취득일 현재 토지등급을174등급(㎡당 21,700원)으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법

제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.