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[사건번호]
조심2010서3165 (2011.02.10)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
제시된 증빙의 내용만으로는 토지와 관련된 토목공사 등 실지 시공사실이 구체적으로 확인되지 아니하므로 양도소득의 필요경비로 인정할 수 없음
[관련법령]
소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1997.9.23. OOO O OOOO OO OOOOOOOOO(OO OOOOO”이라 한다)으로부터 OOO OOO OOO OOOOOO 외 3필지 토지 7,452㎡(이하 “총매입토지”라 한다)를 450,000,000원에 취득하여 총매입토지를 15필지로 분할한 후 1998.4.9. 분할한 토지중같은 리 OOOOO 외 2필지 499㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인의 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
그 후 청구인은 쟁점토지 위에 전원주택을 신축하던 중 여러 가지 사정에 의하여 공사가 완공되지 못한 채 2008.1.14. 쟁점토지가 임의경매에 의하여 양도되어 OOO에게 소유권이 이전되었으나 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
나. 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니한 것에 대하여 양도가액은 경락가액인 100,500,000원, 취득가액은 총 매입가액 450,000,000원중 쟁점토지의 지분 상당액인 33,421,850원,필요경비는 객관적인 증빙에 의하여 지출사실이 구체적으로 확인되는 토지개발비용 3,865,340원으로 하여 양도차익을 산정한 후 2010.6.23. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 9,571,490원(이의신청 결과에 따라△1,283,330원 감액경정)을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.5. 이의신청을 거쳐 2010.9.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 법원의 조정조서 결정내용에 근거하여 쟁점토지의 실질적인 소유자를 청구인이 아닌 OOO(전원주택 시공사업자)로 보아야 한다.
(가) 청구인은
2005.4.19.자 OOOOOO OOOOO OOOO(OOOOOOOOOO, 소유권이전등기사건)의 조정결정 내용에 따라 쟁점 토지의 소유권이전에 필요한 제반서류(인감증명서, 등기부등본, 호적등본, 토지 및 도로사용승락서, 허가포기각서 및 OO서)를 전원주택공사업자인 OOO에게 건네주었고 OOO로부터 소유권이전에 필요한 제반서류를 인수하였다는 인수증까지 받아 놓았다.
(나) OOO는 위와 같이 조정결정 내용에 따른 쟁점토지의 소유권이전에 필요한 제반서류를 인수받고서도 고의적으로 소유권이전등기절차를 이행하지 아니한 채 경락된 쟁점토지위에 신축한 건물에서거주하고 있는 바, 쟁점토지의 실질적인 소유자는 OOO가 명백하므로 쟁점토지에 대한 양도소득세는 OOO에게 부과하여야 한다.
(2) 쟁점토지에 대한 토지개발비용 등을 필요경비로 공제하여야 한다.
(가) 청구인은 쟁점토지에 대하여 토목공사 등 각종 공사를 시행하면서110,615,000원(명세후술)의 비용을 지출하여 결과적으로 양도 차익이 발생되지 아니하였음에도 양도소득세를 과세한 것은 부당하다(필요경비 추가인정 주장).
(나) 청구인이 쟁점토지에 대하여 토목공사 등 각종 공사를 시행하면서 지출한 비용과 관련된 입증서류는 다음과 같다.
1) 포크레인 공사대금 영수증 2매(발행인 : OOO, 1999.3.18.자, 7,500,000원, 1999.4.23.자, 9,500,000원)
2) 흄관설치 및 도로공사 영수증(발행인 : OOO, 1999.6.10.자, 8,000,000원)
3) 흄관 및 배관구입 영수증(공급자 : 희망철물 OOO, 2000.2.19.자, 1,705,000원)
4) 도로포장공사(레미콘)대금 지급어음 부본 2매[(어음번호 : OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO,OOO,OOOO, OOO O OOO), (OOOO O OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOO OO,OOO,OOOO, OOO O OOOOO)O
5) 토지사용료(OOOO에게 지급)[2005.8.4.자, 20,000,000원, 공급자 : OOO(OOO), 2002.10.2.자, 12,300,000원, 공급자 : OOO(OOO)O
나. 처분청 의견
(1) 조정조서의 결정내용에 근거하여 쟁점토지의 실질적인 소유자를 OOO(전원주택 공사업자)로 보아야 한다는 주장에 대하여
(가) 청구인은 OOO와 2005.4.19. 성립된 OOOOOO OO지원의 조정조서에 근거하여 OOO가 법적으로 형식적인 소유권을 취득하지 아니하였을 뿐 실질적인 소유자 및 양도소득의 귀속자이므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 것은 부당하다고 주장한다.
(나) 2005.4.19.자 OOOOOO OO지원의 조정조서(OOOOOOOOOO, 소유권이전등기사건)에 의하면,
OOO는 청구인 외 10인에게 총매입토지 지상에 전원주택에 대한 사용승인서를 책임지고 구비해 주고,
청구인 외 10인은 OOO에게 전원주택 건축용부지에 대하여 대물변제약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 이들이 수정새마을금고에서 대출받아 OOO에게 지급한 6억원에 대하여 OOO가 원금과 이자를 지급하기로 하는 조정이 성립되었으나,
동시이행관계에 있는 조정내용에도 불구하고 쟁점토지의 소유권이전은 실행되지 아니하였는 바, 결과적으로 청구인과 OOO 간에 실질적인 양도는 없는 것으로 보아야 한다.
따라서, 쟁점토지는 경매시점까지 청구인의 소유였던 것으로 보아야 하고, 양도소득세의 납세의무자 역시 청구인으로 보아야 함이 타당한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점토지에 대한 토지개발비용 등을 필요경비로 추가공제하여야 한다는 주장에 대하여
(가) 청구인은 쟁점토지를 취득한 이후 토목공사, 흄관설치공사,하수도공사, 진입로공사 등으로 인해 많은 비용을 들여 막대한 손해만 보아 양도차익이 존재하지 아니한다고 주장하고 있다.
(나) 처분청은 과세전적부심사 및 이의신청 심리결과 제시된 증빙을 근거로 청구인의 지분에 해당하는 토지개발비용 등을 이미 공제하여 직권시정 및 일부 감액경정한 사실이 있다.
(다) 쟁점토지의 공부상 지목은 농지(전,답)로 되어 있으나, 농지 전용허가증 및 위성사진 등으로 볼 때, 경기도 광주시 실촌읍 오향리OOOOO 소재 토지는 건축물의 부수토지이고, 나머지 2필지는 진입도로인 것으로 보여진다.
(라) 청구인의 주장대로 쟁점토지의 취득일 이후 용도변경 및 개량 또는 이용편의를 위하여 여러 가지 공사에 대한 지출이 수반되었을 것으로 추정되나, 그 지출액이 객관적으로 확인가능해야 함에도 이미 필요경비로 공제된 비용 이외에 청구인의 주장을 뒷받침할 만한구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없어 필요경비로 공제할 수 없다.
(마) 또한, 건축비용소요액에 관하여 보면, 청구인 외 10인과OOO간에 2001.12.19. 체결된 「부지제공과 공사시공에 따른 조건계약서」에의하면 쟁점토지 및 나머지 토지 위에 15세대의 전원주택을 신축하기로약정한 사실과
2005.4.19.자 OOOOOO OOOOO OOOO(OOOOOOOOOO,소유권이전 등기 사건)상 지상건축물에 관한 내용 및 위성사진 등으로 볼 때, 쟁점토지 위에 건축물이 존재하는 사실은 확인되나 건축물별 소유자 및 건축비 소요액을 확인할 수 없을 뿐만 아니라
이 건의 과세근거가 된 경매사건(OOOOOOOOOO)에 대한 한국법원경매정보의 기록에 의하면 쟁점토지상 건축물은 양도대상에서 제외된 것으로 확인되는 바, 전원주택 신축비용은 쟁점토지의 양도차익 산정과정에서 차감할 필요경비에 해당하지 아니한다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점토지의 실질적인 소유자가 OOO임에도 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고, 토지개발비용 등을 필요경비로 추가 인정하여야 한다는 주장의 당부
나. 관련법령
(1) 소득세법
제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
(2) 소득세법 시행령
제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
(3) 국세기본법
제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용 한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 1997.9.23. OOO 등 10인과 함께 OOOO으로부터 총매입토지를 450,000,000원에 취득하여 15필지로 분할한 후 1998.4.9.분할한 토지 중 쟁점토지를 청구인의 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실이 부동산등기부등본에 나타난다.
(2) 그 후 청구인은 쟁점토지 위에 전원주택을 신축하던 중 여러 가지 사정에 의하여 공사가 완공되지 못한 채 2008.1.14. 쟁점토지가 임의경매에 의하여 양도되어 OOO에게 소유권이 이전되었으나 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였고,
이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도 소득세 신고를 하지 아니하였다 하여 양도가액은 경락가액인 100,500,000원, 취득가액은 총매입토지의 취득가액 450,000,000원 중 쟁점토지의 지분상당액인 33,421,850원, 필요경비는 객관적인 증빙에 의하여 구체적인 지출사실이 확인되는 토지개발비용 3,865,340원으로 하여 양도차익을 산정한 후 2010.6.23. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 9,571,490원을 결정·고지한 사실이 결정결의서, 이의신청결정서, 답변서 등 심리자료에 나타난다.
(3)2005.4.19.자 OOOOOO OOOOO OOOO(OOOOOOOOOO, 소유권이전등기사건)에는 다음과 같은 내용들이 나타난다.
(가) 전원주택 시공업자인 OOO는 쟁점토지의 소유주인 청구인 외 10인에게 총매입토지 지상의 전원주택에 대한 사용승인서를 책임지고 구비해 주기로 한다.
(나) 청구인 외 10인은 OOO에게 전원주택 건축용부지에 대하여 대물변제약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다.
(다) OOO는 청구인 외 10인이 수정새마을금고에서 대출받아 OOO에게 지급한 6억원에 대한 원금과 이자를 지급하기로 한다.
(4) 한편, OOO와 청구인 외 10인 간에 동시이행관계에 있는 위와 같은 조정내용에도 불구하고 쟁점토지는 OOO의 명의로 소유권 이전이 실행되지 아니한 채 경매시점까지 청구인의 명의로 소유권이 보존되어 있던 사실이 부동산등기부등본에 나타난다.
(5) 청구인은 심판청구서(2010.9.27.), 불복이유서 추가사항(2010.11.5. 및 2010.12.16.) 등에서 다음과 같이 주장하고 있다.
(가) 청구인은 2005.4.19.자 OOOOOO OO지원의 조정조서(OOOOOOOOOO, 소유권이전등기사건)의 조정결정 내용에 따라 쟁점 토지의 소유권이전에 필요한 제반서류(인감증명서, 등기부등본, 호적등본, 토지 및 도로사용승락서, 허가포기각서 및 OO서)를 전원주택공사업자인 OOO에게 건네주었고 OOO로부터 소유권이전에 필요한 제반서류를 인수하였다는 인수증까지 받아 놓았다.
(나) OOO는 위와 같이 조정결정 내용에 따른 쟁점토지의 소유권이전에 필요한 제반서류를 인수받고서도 고의적으로 소유권이전등기절차를 이행하지 아니한 채 경락된 쟁점토지위에 신축한 건물에서거주하고 있는 바, 쟁점토지의 실질적인 소유자는 OOO가 명백하므로 쟁점토지에 대한 양도소득세는 OOO에게 부과하여야 한다.
(다) 또한, 청구인은 쟁점토지에 대하여 토목공사 등 각종 공사를 시행하면서 110,615,000원의 비용을 지출하여 결과적으로 양도차익이 발생되지 아니하였음에도 양도소득세를 과세한 것은 부당하므로 위 공사비용을 필요경비로 인정하여야 한다.
(라) 청구인이 쟁점토지에 대하여 토목공사 등 각종 공사를 시행하면서 지출한 비용과 관련된 입증서류는 다음과 같다.
1) 포크레인 공사대금 영수증 2매(발행인 : OOO, 1999.3.18.자, 7,500,000원, 1999.4.23.자, 9,500,000원)
2) 흄관설치 및 도로공사 영수증(발행인 : OOO, 1999.6.10.자, 8,000,000원)
3) 흄관 및 배관구입 영수증(공급자 : 희망철물 이OO, 2000.2.19.자, 1,705,000원)
4) 도로포장공사(레미콘)대금 지급어음 부본 2매[(어음번호 : OOOOOOOOOO, 2002.8.8.발행 13,610,000원, 수취인 : OOO), (OOOO O OOOOOOOOOO, 2002.8.21.발행 38,000,000원, 수취인 : OOOOO)]
5) 토지사용료(OOOO에게 지급)[2005.8.4.자, 20,000,000원, 공급자 : OOO(OOO), 2002.10.2.자, 12,300,000원, 공급자 : OOO(OOO)]
(6) 한편, 청구인과 청구인의 형인 OOO은 2011.1.13. 조세심판관회의에 참석하여 위 청구주장의 내용과 같은 동일한 요지로 의견진술을 하였다.
(7) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실질적인 소유자가 OOO 임에도 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고, 토지개발 비용 등을 필요경비로 추가 인정하여야 한다고 주장하나,
쟁점토지의 양도시까지 등기부등본상 소유자는 청구인으로 기재 되어 있는사실이 나타나고 청구인이 쟁점토지의 실지소유자가 아니라는 사실이객관적인 공정증서 등에 의하여 입증되지 아니하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고,또한, 토지개발비용 등을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 제반 증빙들을 제시하고 있으나 제시된증빙의 내용만으로는 쟁점토지와 관련된 토목공사 등 실지 시공사실이 구체적으로 확인되지 아니하므로 이 부분 청구인의 주장 역시 받아 들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.