쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

가. 청구인은 OOO토지 7필지 합계 1,874㎡를 2016.4.15. 총 OOO일괄양도한 후 전체토지 중 703-9 토지 261㎡(이하 “비교토지”라 한다)는 공매가액을, 나머지 6필지는 환산가액을 각각 취득가액으로 적용하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.

나. 처분청은 2019.7.31.부터 2019.8.19.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 전체토지 중 같은 동 703-10 토지 529㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 비교토지와 지목·용도·형태·기준시가 등이 유사하므로 그 공매가액을 매매사례가액으로서 취득가액으로 적용함이 타당하다고 보아 2019.10.14. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.2. 이의신청을 거쳐 2020.6.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 토지는 그 특성상 아파트 등 주택과 달리 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ지목 등에 따라 가격차가 상당하고, 토지가 동일하거나 유사하다고 판정하는 것은 실무상 상당히 어려울 뿐만 아니라 주관적인 것인바, 단순히 쟁점토지의 취득일 전․후 3개월 이내에 ‘공매가액’이 있다는 이유만으로 이를 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정한다면 쟁점토지의 취득가액에 시가와 유사한 매매사례가액을 반영하는 것이 아니라 2000년 개별공시지가 상당액을 시가로 보게 되는 모순이 발생하므로 비교토지의 공매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용할 수 없다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 비교토지의 공매가액으로 경정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(가) 「소득세법」 제114조 제7항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제1호에서 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전․후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액으로 한다고 규정하고 있다.

또한 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항에 의하면, 같은 조 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호(매매거래가액, 감정가액, 보상가액, 경매사액, 공매가액)의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하면서 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제2호에서 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’을 말한다고 규정하고 있다.

(나) 일반적으로 토지는 다른 부동산과 달리 자연적 특성과 인문적 특성을 지니고 있다. 특히, 자연적 특성 중 “개별성”은 토지의 필지별로 가격이 각각 다르므로 토지는 ‘일물일가의 법칙’이 적용되기 어렵고, 개별화․독점화되어 있어서 서로 비교하기도 곤란하다. 또한 지목과 모양이 같다 하더라도 위치별로 그리고 도로에 접한 상황이나 여러 가지 주변 환경에 의하여 제각각 다른 가치와 가격을 형성한다. 따라서 토지가 인접해 있다고 하여 동일성 또는 유사성이 있는 것은 아니며, 이 경우 “유사성이 있는 자산”이라 함은 당해 자산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이 동일하거나 유사한 것을 말하는데, 비교토지는 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 토지로 볼 수 없으므로 그 공매가액은 쟁점토지의 매매사례가액이 될 수 없다.

처분청은 비교토지가 쟁점토지와 인접하고 있고 취득일 전․후 3개월 이내에 낙찰된 ‘공매가액’이 있다는 이유만으로 쟁점토지의 매매사례가액으로 보았으나, 쟁점토지의 면적은 529㎡이고 비교토지는 261㎡로 2배 이상 차이가 나고, 비교토지는 가운데에 위치하고 있는 반면, 쟁점토지는 도로에서 가까운 곳에 있으므로 도로인접성에 있어서도 비교토지와 유사하지 아니하다. 또한, 비교토지의 1㎡당 공매가액은 OOO으로, 공매 당시(2000년) 개별공시지가인 OOO밖에 차이가 없는데, 이를 통하여 비교토지가 시가에 의하여 매각된 것이 아니라 매수인이 쉽게 나타나지 아니하고 청구인만이 응찰할 수밖에 없는 상황이라서 개별공시지가 상당액OOO정도로 낙찰되었음을 알 수 있다. 따라서 비교토지의 공매가액은 시가를 반영하는 쟁점토지의 매매사례가액이 될 수 없다.

(다) 「국세기본법」 제19조에서 세무공무원이 그 재량에 의하여 직무를 수행함에 있어서는 과세의 형평과 당해 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 한다고 규정하고 있음에도 처분청이 비교토지의 공매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용한 이 건 처분은 처분청의 자의적인 판단에 의한 것으로 세무공무원의 재량의 한계를 벗어난 것이다. 매매사례가액을 적용함에 있어서 세무공무원의 재량과 업무숙련도는 세 부담에 큰 영향을 미치므로 세무공무원은 직무를 수행함에 있어서 납세자의 소명이 있으면 이를 적극적으로 수용하여야 하고, 지적도, 등기부등본 등 공부에 대한 면밀한 검토 및 현지확인 등을 통하여 종합적으로 판단하여야 한다.

처분청 및 OOO지방국세청의 담당공무원은 이 건과 관련하여 수차례에 걸쳐 소명요구를 하였고, 청구인은 이에 따라 OOO제출하는 등 적극적으로 소명하자 처분청이 이에 대하여 이의를 제기하지 아니하여 원만하게 처리된 것으로 알았으나, 처분청은 장기간 지체하다가 결국 소명을 받아들이지 아니하고 토지계획이용확인원에 의하면 쟁점토지와 비교토지의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 지역․지구 등이 동일하다는 이유로 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 비교토지의 ‘공매가액’을 취득가액으로 적용하였는데, 쟁점토지의 지적도등본 등을 살펴보면, 취득 당시 비교토지의 전면에는 타인 소유토지OOO인접하고 있어서 도로에 쉽게 접근할 수 없을 뿐만 아니라 건물 건축시에도 많은 장애가 발생할 수 있는 반면, 쟁점토지 전면에는 청구인 소유토지OOO인접하고 있어서 도로로의 접근성이 용이할 뿐만 아니라 건축상 장애도 발생하지 아니하는 등 활용성면에서도 큰 차이가 있다.

한편 처분청은 쟁점토지와 비교토지는 송림이 맞닿아 있어 접근성과 활용성에도 차이가 없다고 보았는데, 비교토지의 공매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용하기 위하여 전체토지 중 굳이 환산취득가액을 부인할 수 있는 필지를 찾는다면, 용도지역에 일부 차이가 있더라도 그 모양과 면적이 거의 유사하고 개별공시지가 등에 있어서도 차이가 거의 없으며, 비교토지와 나란히 붙어있는 OOO가 오히려 적정하다 할 것이다.

(2) 「국세기본법」 제48조 제1항 제2호에 의하면 “납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우”에는 가산세를 감면하도록 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 확인할 수 없어서 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지의 환산취득가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 이 건 처분을 하였는바, 청구인의 입장에서 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하면서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산가액으로 신고하는 것은 오히려 자연스러운 것이다.

법원도 가산세를 부과하지 아니하는 정당한 사유에 관하여 납세자에게 ‘그 의무를 게을리한 점을 탓할 수 없는 사유’ 또는 ‘그 의무를 게을리한 점을 비난할 수 없는 사유’가 있는 경우라고 판시하고 있다. 즉, 가산세를 부과하지 아니하는 정당한 사유를 납세자에게 그 의무를 게을리한 점에 대하여 비난가능성이 없는 경우라고 설시하면서, 납세자에게 비난가능성이 없는 경우로서 납세자에게 그 의무를 알지 못한 것에 책임을 귀속시킬 수 없는 합리적인 이유가 있는 경우(귀책사유가 없는 경우) 또는 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하기 어려운 사정이 있는 경우(기대가능성이 없는 경우) 등을 제시하고 있다.

청구인이 쟁점토지에 대하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고하는 것은 정당하므로, 이를 두고 처분청이 청구인에게 그 의무를 다하지 못하였다고 책임을 물을 수 있는 것은 아니며, 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 매매사례가액으로 신고할 것을 기대하는 것은 현실적으로 불가능함에도 처분청은 청구인이 비교토지를 공매로 취득하였으므로 매매사례가액을 인지하고 있었던 것으로 보았고, 청구인이 그 공매가액을 시가를 반영하지 못하는 것으로 보아 환산가액으로 신고한 것은 법령의 무지 또는 오인에 의한 것이라고 보았는데, 이는 청구인에게 ‘세무전문가’의 수준을 요구하는 지나친 처분이다. 따라서 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 신고한 데에는 「국세기본법」 제48조 제1항 제2호에 의한 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로 적어도 이 건 가산세는 감면함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지와 비교토지가 동일성 또는 유사성이 전혀 없으며, 쟁점토지의 취득일 전·후 3개월 이내에 공매가액이 있다는 이유만으로 매매사례가액을 적용할 수 없다고 주장하나, 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사시 쟁점토지와 비교토지는 유사한 토지로 매매사례가액 적용이 가능한 것으로 판단하였고, 과세사실판단자문 및 조사사전심의에서도 동일한 결론을 내렸으므로, 쟁점토지의 취득가액을 비교토지의 공매가액으로 경정한 이 건 처분은 정당하다.

(가) 쟁점토지와 비교토지는 지목, 취득일부터 양도일까지의 기준시가, 용도지역, 실제용도 및 양도가액 등이 동일하며, 기준시가 산정시 용도지역 등을 정상적으로 반영한 2016년(양도 이후) 기준시가도 쟁점토지는 OOO(1㎡당)이고, 비교토지는 OOO(1㎡당)으로 서로 유사한 점을 감안하면 비교토지의 공매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용한 것은 합리적이다.

법원은 비교토지의 기준시가가 양도토지보다 약간 더 높은 경우에도 매매사례가액으로 적용할 수 있다고 판단(서울행정법원 2010.6.8. 선고 2010구단316 판결 참조)하였고, 조세심판원도 지목·기준시가·용도·위치 등이 현저하게 차이가 있는 경우를 제외하고 대부분 토지에 대한 유사매매사례가액을 인정하고 있으며, 특히 토지 면적이 쟁점토지와 비교토지의 차이(2배)보다 더 큰 경우(4.1배)에도 토지가 연접하고 지목, 실제용도, 개별공시지가 등이 동일하거나 유사하다면 매매사례가액으로 인정한 바 있다(조심 2012서868, 2012.5.14. 참조).

(나) 개별토지의 특성상 토지의 모양이 완벽하게 일치하는 경우는 현실적으로 존재하기 어려우므로 관련 판례 등에서도 현격한 차이가 없는 경우는 유사한 토지로 보고 있는데, 지적도등본 등에 의하면 쟁점토지와 비교토지의 모양은 대체로 사각형 모양으로 유사함을 알 수 있다.

(다) 청구인은 비교토지의 모양은 쟁점토지보다 OOO가 더 유사하다고 주장하나, 양도토지에 대한 유사매매사례가액 적용 여부는 토지 모양의 유사성 외에도 지목, 용도지역, 기준시가 등을 종합하여 결정하여야 한다. OOO비교토지와 용도지역이 일치하지 아니하고, 청구인이 제시한 OOO공문내용과 같이 용도지역 등을 정상 반영한 2016년 기준시가도 비교토지와 차이가 있는 것으로 확인되므로 비교토지의 공매가격을 OOO토지의 매매사례가액으로 적용할 수는 없다.

(라) 쟁점토지와 비교토지는 연접하고 있을 뿐만 아니라 위쪽으로는 주차장이 있고, 그 위쪽으로는 도로가 연접하고 있으며, 아래쪽으로는 송림이 있고, 그 아래쪽으로는 해수욕장이 연접하고 있어서 접근성 및 활용성에서도 유사하다고 봄이 타당하다.

(마) ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 매매·감정·수용·공매가액 등이 이에 포함되고, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조에 따르면 ‘매매사례가액’이란 평가기간 이내의 매매·감정·수용 또는 공매가 있는 경우 그 가액을 말한다고 규정하고 있다.

청구인은 취득시 비교토지의 공매가액 및 감정가액이 시가를 반영하지 못한다고 주장하나, 비교토지가 주변의 여러 필지 중에서 가운데에 위치하고 있고 면적도 적을 뿐만 아니라 공원지역으로 묶여 있다는 사정 등도 시가를 형성하는 요인 중 하나로 보아야 하는데, OOO실시한 감정평가시 이러한 요인들을 반영한 것으로 보이고, OOO공매 당시 비교토지의 감정평가액은 OOO공매가액인 OOO유사하며, 공매가 절차상의 특별한 하자가 있다거나 그 과정이 불합리하게 진행되었다는 등의 특별한 사유가 없는 한 낙찰가액은 시가로 볼 수 있다. 따라서 해당 공매가액이 정상적인 시가를 반영하지 못한다는 청구주장은 근거가 없다.

(2) 세법상 가산세는 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고․납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의․과실은 고려되지 않는 반면, 납세의무자가 그 위무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없으나, 법령의 부지 또는 오인은 그 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2007.2.22. 선고 2006두14995 판결 등 참조). 또한 「국세기본법」 제48조 제1항 제2호에서 규정하는 ‘가산세 감면의 정당한 사유’란 납세자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 이를 정당화할 수 있는 사정이 있거나 그 의무이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 할 만한 사정이 있는 때를 말한다.

이 건의 경우 청구인은 비교토지를 공매로 취득하였으므로 매매사례가액에 대하여 인지하고 있었고, 그 공매가액을 실제 시가를 반영하지 못한 것으로 보아 환산취득가액으로 신고한 것은 신고의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다기보다는 법령에 대한 무지 또는 오인에 해당한다 할 것이므로 이를 양도소득세 신고․납세의무 등의 위반을 탓할 수 없는 ‘정당한 사유’로 볼 수 없다. 따라서 처분청이 청구인에게 가산세를 포함하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 청구인에게 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제48조[가산세 감면 등] ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조 제1항에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

(2) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(3) 소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2[추계결정 및 경정] ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.4.15. 쟁점토지를 포함한 7필지 전체토지를 일괄양도한 후 비교토지는 공매가액을, 나머지 6필지는 환산가액을 취득가액으로 각각 적용하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였고, 처분청은 이에 대하여 비교토지와 쟁점토지를 제외한 6필지의 취득가액은 모두 환산가액을 인정하였으나, 쟁점토지는 비교토지의 공매가액을 매매사례가액으로 보아 환산가액을 부인하고 공매가액으로 경정하여 이 건 처분을 하였는바, 청구인의 양도소득세 신고내용을 정리하면 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 양도소득세 신고내용

(단위 : 천원, ㎡)

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 등기사항전부증명서, 지적도 및 토지이용계획확인원 등을 근거로 쟁점토지와 비교토지를 비교하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점토지와 비교토지의 비교

(나) 청구인은 2017.5.24. 쟁점토지와 비교토지를 포함한 OOO5필지의 개별공시지가 산정에 대하여 OOO질의한 결과, 동 구청장은 2017.5.24. 다음과 같이 회신(OOO토지정보과-9732)한 것으로 나타난다.

(다) 처분청은 2019.8.19. OOO비교토지 공매사건과 관련한 공매가액 납부일자 등에 대한 조회를 의뢰하였고(재산법인납세과-3421), 동 본부장은 2019.8.8. 아래 ＜표3＞과 같이 회신(부산지역본부-126544)한 것으로 나타난다.

＜표3＞ 비교토지의 공매내역

(라) 청구인이 제시한 이 건 전체토지의 지적도는 다음과 같은데, 동 지적도에 의하면 양도 당시 쟁점토지의 전면에는 도로와 맞닿아 있는 청구인 소유의 703-13 토지가 연접해 있는 반면, 비교토지의 전면에는 제3자 소유의 703-14 토지가 연접해 있는 것으로 나타난다.

(마) 그 밖에 처분청은 전체토지 중 쟁점토지와 같은 날인 2000.9.8. 취득한 OOO3필지 토지는 비교토지와 그 용도 및 기준시가에 있어서 차이가 있다는 이유로 매매사례가액으로서 비교토지의 공매가액을 적용하지 아니하고 청구인이 신고한 환산가액을 취득가액으로 그대로 인정한 것으로 나타나는바, 비교토지와 703-3 토지를 비교하면 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 비교토지와 703-3 토지의 비교

(3) 「소득세법」 제97조 제1항 제1호, 제114조 제2항, 제4항, 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 내지 제3항 등의 관련 규정을 종합하면, 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항이 정한 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 추계조사의 방법으로 토지의 양도차익을 결정 또는 경정할 수 있으며, 이 경우에 있어서 매매사례가액은 ‘취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’을 말한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지와 비교토지가 지목, 기준시가, 용도, 위치 및 형상 등에 있어서 유사하다고 보아 쟁점토지의 취득가액으로 청구인이 신고한 환산가액이 아닌 매매사례가액으로서 비교토지의 공매가액을 적용하여 이 건 처분을 하였으나,

토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 형상 등에 따라 가격이 다를 수 있는 것인바, 비교토지는 취득 당시 그 전면에 타인 소유의 709-14 토지 및 청구인 소유의 쟁점토지와 703-3 토지 등으로 둘러싸여 있어서 도로에 쉽게 접근할 수 없는 맹지라 할 수 있는 반면, 쟁점토지는 도로에 접하고 있는 청구인 소유의 703-13 토지와 연접하고 있어서 도로 접근성이나 활용성에 있어서 용이하고 면적도 2배 정도 넓어서 취득 당시 비교토지보다 훨씬 높은 시세가 형성되었을 것으로 보이는 점,

비교토지는 쟁점토지를 포함한 청구인 소유토지로 둘러싸인 곳에 위치하고 있어서 청구인 외에는 이용가치가 크지 아니하여 누구나 입찰에 참여할 수 있는 기회가 보장되는 경매절차가 진행되었다고 하더라도 제3자가 입찰에 참여할 가능성은 희박해 보이므로 시가보다 낮은 가액으로 낙찰될 가능성이 크다고 할 수 있으며, 실제로도 청구인이 단독으로 당해 경매사건에 입찰한 가격과 동일하게 낙찰받은 것으로 나타나므로, 동 공매가액을 공매절차상 공정성이 담보된 것이라고 단정하기 어렵고, 공매가액과 환산가액 간에 약 5배 정도의 차이가 발생하여 비교토지의 공매가액을 쟁점토지의 정상적인 시가로 보기에도 불합리하다 할 수 있는 점,

청구인이 양도한 이 건 전체토지는 각각 지목이나 기준시가, 실제 용도, 위치 및 형상 등에 있어서 거의 유사한 토지임에도 처분청은 쟁점토지와 같은 날 취득한 OOO3필지 토지는 비교토지와 그 용도 및 기준시가에 있어서 차이가 있다는 이유로 청구인이 신고한 환산가액을 취득가액으로 그대로 인정하면서 쟁점토지에 대하여는 환산가액을 부인하고 공매가액을 취득가액으로 적용한 것은 일관성이 없을 뿐만 아니라 합리적 근거가 부족한 점 등에 비추어 비교토지의 공매가액은 쟁점토지의 취득 당시 시가를 적정하게 반영하지 못하므로 매매사례가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 비교토지의 공매가액으로 경정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문