국심2006부2619 (2007.02.08)

종합소득

경정

분양수입금액에 대응되는 분양원가는 실제로 발생한 필요경비의 누적액에 분양계약률을 곱하고 직전 과세기간까지 필요경비로 계상한 금액을 차감한 것으로 보는 것이 타당함

국세기본법 제14조【실질과세】 / 소득세법시행령 제48조【사업소득의 수입시기】

OO세무서장이 2006.6.15. 청구인들에게 한 2004년 2기분 부가가치세 155,712,140원의 부과처분과, 이OO에게 한 2004년 귀속 종합소득세 770,548,570원 및 채OO에게 한 2004년 귀속 종합소득세 180,131,160원의 부과처분은

1. 청구인들이 신축하여 2004년에 분양한 OOOO OOO OOO OOO OOOOOO번지 소재 OOOOO OO OOOOOOO호와 OOO호의 분양수입금액 4,556,693,000원에 대응되는 분양원가를 3,241,801,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 이OO과 채OO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.1.10. 개업하여 ‘OO개발’이라는 상호로 ‘건물신축판매업(업종코드 703021)’을 공동으로 영위하면서(지분 : 이OO 80%, 채OO 20%), OOOO OOO OOO OOO OOOOOO번지 대지 1,343.22㎡의 지상에 연면적 12,254.09㎡의 상가건물(지하 4층, 지상 11층이며, 이하 “OOOOO”이라 한다) 41개호를 신축하여 그 중 1층 OOOOOOOO호와 3층 OOO호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 2004년 2기에 분양하고 부가가치세 등관련제세 신고를 하면서 분양수입금액을 2,505,320,000원으로, 분양원가를 2,413,776,280원으로, 분양소득금액을 91,543,720원으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점상가의 실제 분양수입금액이 4,556,693천원임에도 청구인들이 분양수입금액 2,051,373천원을 과소신고한 것으로 보아 이를 청구인들의 수입금액에 합산하여 2006.6.15. 청구인들에게 2004년 2기분 부가가치세 155,712,140원을, 이OO에게 2004년 귀속 종합소득세 770,548,570원을, 채OO에게 2004년 귀속 종합소득세 180,131,160원을 각각 결정고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들이 신고누락한 분양수입금액 2,051,373천원 중에는 1층 상가의 중간 전매자인 이OO 등 7명(이하 “이OO등”이라 한다)의 수입금액 818,910천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 포함되어 있으므로 쟁점금액은 청구인들의 수입금액에서 제외되어야 하고, 처분청이 위 2,051,373천원을 이 건 분양수입금액에 가산한 결과, 분양계약률이 높아졌으므로 청구인들의 분양원가 및 분양소득금액도 변경된 분양계약률을 반영하여 다시 계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인들은 이OO등이 쟁점상가를 중간 전매하였다고 주장하고 있으나, 이 건 조사당시에는 이OO등을 알지 못한다고 진술하였고, 청구인들이 제시한 증빙자료만으로는 이OO등이 쟁점상가를 미등기 전매하였는지 여부를 확인하기 어려우므로 쟁점금액을 청구인들의 수입금액에서 제외하기는 어렵고, 청구인들은 변동된 분양계약률을 반영하여 분양수입금액에 대응되는 분양원가를 다시 계산하여 달라고 주장하고 있으나, 쟁점상가의 층별 분양예정가액이 적정한지 여부를 확인하기 어렵고, 면적기준으로 볼 때는 분양계약률이 달라졌다고 보기도 어려우므로 청구인들이 당초 신고한 분양원가만 반영하여 청구인들의 분양소득금액을 계산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액을 쟁점상가의 분양수입금액에서 제외할 수 있는지 여부와 분양수입금액에 대응되는 분양원가가 제대로 계산되었는지 여부

나. 관련법령

(1) 국세기본법(2005.1.5. 법률 제7329호로 개정되기 전의 것) 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것) 제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산·부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

5. 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 "건설등"이라 한다)의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 작업진행률(이하 "작업진행률"이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년미만인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2003.1.10.자로 ‘건물신축판매업’으로 사업자등록을 하였고, 2003.1.2.자로 OOOOO 상가 41개호의 신축공사에 착공하여 2006.9.10.자로 사용승인을 받았으며, 공사착공일 이전인 2002.11.15.에 이OO와 쟁점상가 중 1층 1～7호의 분양권에 대한 매매계약을 체결한 바 있으나, 매매가 완결되지 아니한 상태에서 2004년 2기에 다시 쟁점상가 8개호를 최OO외 7인에게 분양하였고, 나머지 상가 33개호는 이 건 심판심리일 현재까지 미분양 상태로 있으며, 청구인들은 쟁점상가 분양분에 대하여 부가가치세 등 관련제세 신고를 하면서 분양수입금액을 2,505,320,000원으로, 분양원가를 2,413,776,280원으로, 분양소득금액을 91,543,720원으로 신고하였다.

(2) 처분청은 쟁점상가의 실제 분양수입금액이 4,556,693천원임에도 청구인들이 분양수입금액 2,051,373천원을 과소신고한 것으로 보아 이를 청구인들의 수입금액 및 소득금액에 합산하여 청구인들에게 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세하였다.

(3) 이에 대하여 청구인들은 쟁점상가의 최초 분양계약자인 이OO가 2002.11.15.자로 쟁점상가의 분양권에 대한 매매계약을 체결하였을 당시의 매매가액이 3,537,000천원이었으나, 이OO가 중간 전매자들에게, 또한 중간 전매자들은 최종 매수자들에게 순차적으로 매도하여 최종 매수자들이 이를 4,355,910천원에 매수하였으므로 그 차익 818,910천원에 대하여는 이OO 등 4인에게 과세하여야 한다고 주장하면서, 청구인들이 당초 이OO와 체결하였다는 매매계약서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인 중 채OO이 2002.11.15 이OO와 체결한 매매계약서에 의하면, 채OO은 쟁점상가 중 1층 1～7호의 분양권을 매매대금 3,537,000천원에 이OO에게 매도하기로 하는 계약을 체결하였는 바, 계약금 75,000천원은 계약당일에, 중도금 1,693,500천원은 3차례에 걸쳐 분할지급하며, 잔금 1,768,500천원은 OOO빌딩의 준공예정일인 2004년 5월에 지급하기로 한 내역이 기재되어 있다.

(나) 그러나, 처분청 조사자료에 의하면 이OO는 2002년 11월부터 2003년 2월까지 OO개발의 분양팀장이라는 명함을 가지고 분양홍보 등을 한 사실이 있으나, 위 매매계약은 2003.2.7.자로 해지된 것으로 조사되어 있으며, 그 증빙자료로 제시한 「매매계약 해지약정서」에는 ‘매수인 이OO는 매도인 채OO과 쟁점상가 중 1층 1～7호를 3,537,000천원에 매매하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였으나, 매수인의 금전부족으로 인해 매매계약을 해지하며, 계약금을 보존하기 위해 1층 다수호는 매도인이 같은 조건으로 승계하고, 매수인은 계약해지가 되어도 분양자 및 매도인을 도와 OOO상가 분양에 힘쓴다’는 내용이 기재되어 있고, 처분청이 쟁점상가 1층 1～7호의 최종 매수인들로부터 받은 문답서에 의하면, ‘최종 매수인들이 상가를 분양받을 당시 부동산 중개사와 이OO라는 사람이 옆에 있었던 것은 사실이나, 자신들은 계약서 작성, 중도금 납입, 잔금 정산과정에서 OO개발측의 채OO과 함께하였을 뿐, 이OO라는 사람과는 잘 알지 못한다’고 진술한 내역이 기재되어 있으며, 처분청 조사당시 청구인 이OO은 ‘이OO는 잘 알지 못하는 사람’이라고 답변한 사실이 있다.

(다) 위의 내용을 종합하여 보면, 이OO가 2002.11.15. 채OO과 쟁점상가 중 1층 1～7호의 분양권에 대한 매매계약을 체결한 사실은 있으나 동 매매계약은 2003.2.7.자로 해지된 것으로 보이며, 청구인들의 당초 계획과는 달리 쟁점상가를 제외한 OOO빌딩 상가 33호가 장기간 미분양상태로 남아 있는 점을 감안할 때, 위 매매계약의 해지일 이후 이OO가 채OO을 도와 쟁점상가의 분양에 관여하면서 전매차익 중 일부 수수하였을 가능성이 전혀 없는 것은 아니라고 보여지나, 청구인들이 제시한 자료만으로는 실제 전매가 있었는지 여부와 이로 인하여 이OO등 중간전매자들이 수수한 전매차익이 얼마인지 여부는 확인하기 어려운 점이 있다.

따라서, 쟁점금액을 이OO등의 전매차익으로 보아 쟁점상가의 분양수입금액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 청구인들은 위 2,051,373천원을 이 건 분양수입금액에 가산한 결과, 분양계약률이 높아졌으므로 분양원가도 분양계약률을 반영하여 다시 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 청구인들의 분양수입금액 및 분양원가 신고내역과 처분청의 경정내역을 살펴보면,

1) 청구인들이 처분청에 제출한 기초자료에 의하면, 2004.9.10. 신축완료한 OOO빌딩 상가 41개호의 총원가는 9,016,024천원(토지분 2,272,233천원, 건물분 6,743,791천원)으로 나타나고, 총분양예정가액은 10,096,758천원(토지분 2,398,380천원, 건물분 6,998,526천원, 부가가치세 699,853천원)으로, 총분양예정면적은 12,254.09㎡로 나타나며,

청구인들은 위 OOO상가를 분양하기 위하여 2003년경에 각호별 분양예정가액과 분양예정면적을 기재한 「분양안내 팜플릿」을 제작하여 일반에게 배포한 사실이 있는데, 동 팜플릿의 분양조견표에 기재된 상가 41개호 전체의 총분양예정가액은 11,967,865천원(토지분양가 2,832,575천원, 건물분양가 8,304,809천원, 부가가치세 830,481천원)으로, 총분양예정면적은 12,283.1㎡로 나타난다.

2) 청구인들은 위 「분양안내 팜플릿」을 제작할 당시에는 총분양예정면적이 12,283.1㎡(허가면적 기준)이었으나, 공사과정에서 실제 준공면적이 당초 허가면적보다 약 29.01㎡가 줄어들었음을 이유로 이 건 분양수입금액 신고당시에는 총분양예정가액이 10,096,758천원으로 축소된 기초자료를 제출하였고, 이 중 쟁점상가의 분양수입금액을 2,505,320천원으로 신고하면서 분양계약률을 총분양예정가액 대비 26.7%로 계산하여 총공사원가 9,016,024천원의 약 26.7%에 해당되는 2,413,776천원을 위 분양수입금액에 대응되는 공사원가로 신고하였다.

3) 처분청은 위 상가의 총분양예정면적이 당초보다 축소된 사실은 인정(과세전 적부심사 결정에 따라 재조사하면서 등기부 확인)하였으나, 청구인들이 신고한 총분양예정가액은 적절한 공시절차를 거치지 아니하여 신빙성이 없고, 면적기준 분양계약률은 변동되지 아니하였다는 이유로 분양계약률은 전혀 고려하지 않은 채, 처분청이 조사한 실제분양가액을 당해연도 분양수입금액으로 하고, 이에 대응되는 분양원가는 청구인들이 당초 신고한 금액을 그대로 추인하였다.

4) 이에 대하여 청구인들은 위 「분양안내 팜플릿」에 기재된 총분양예정가액을 기준으로 이 건 분양계약률을 재계산하고, 증가된 분양수입금액에 대응되는 분양원가를 계산하여 이 건 분양원가로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 소득세법시행령 제48조 제5호 및 같은법 시행규칙 제20조의 규정에 의하면, 예약매출을 포함하여 건설등의 계약기간이 1년이상인 장기분양공사로서 ‘당해과세기간 종료일 현재까지 실제로 발생한 필요경비의 총누적액을 확인할 수 있는 경우’의 공사손익은 작업진행률을 감안하여 손익의 귀속시기를 달리하도록 규정하고 있으며, 이 경우 각 과세기간의 총수입금액에 산입할 금액은 ‘건설등의 계약금액에 작업진행률을 곱하여 계산한 금액에서 직전과세기간까지 총수입금액으로 계상한 금액을 차감한 금액’으로 하도록 되어 있고, 작업진행률은 ‘당해과세기간말까지 발생한 필요경비 총누적액을 건설등의 필요경비 총예정액으로 나눈 금액’으로 하도록 되어 있는 바,

위 규정은 분양계약이 완료된 상태에서 공사를 진행하는 경우에 총공사예정가액을 기준으로 한 작업계약률에 손익을 인식하도록 한 규정이라고 해석되며, 이 경우 각 과세기간의 총수입금액에 대응되는 공사원가는 ‘당해과세기간 종료일 현재까지 실제로 발생한 필요경비의 총누적액에서 직전과세기간까지 필요경비로 계상한 금액을 차감한 금액’이 될 것이다.

그런데, 공사가 이루어졌다 할지라도 분양계약이 이루어지지 아니한 상태에서 공사손익을 인식할 수는 없으므로 분양계약이 일부만 이루어진 경우에는 분양계약률을 감안하여 각 과세기간의 손익을 인식하는 것이 합리적이라 할 것인데, 이 경우 각 과세기간의 총수입금액은 ‘총분양예정가액에 분양계약률과 작업진행률을 곱한 금액에서 직전과세기간까지 총수입금액으로 계상한 금액을 차감한 금액’으로, 이에 대응되는 공사원가는 ‘당해과세기간 종료일 현재까지 실제로 발생한 필요경비의 총누적액에 분양계약률을 곱한 금액에서 직전과세기간까지 필요경비로 계상한 금액을 차감한 금액’으로 하는 것이 합리적이라고 할 것이다(OOO OO OOOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO)

(다) 이 건의 경우, 처분청은 청구인들이 이 건 분양예정가액을 적절한 방법으로 공시한 사실이 없어 이를 근거로 분양계약률 등을 산정할 수 없다는 의견이나, 총분양예정가액을 알지 못한 상태에서 이 건과 같은 예약매출의 손익을 계산할 수는 없는 것이며, 청구인들이 제시한 「분양안내 팜플릿」은 위 OOO빌딩 상가의 분양을 위하여 2003년에 작성한 것으로 20페이지에 걸쳐 상가의 위치안내도와 조감도·각 층별 상가의 배치도와 사진 등을 게재하고, 각 호별로 분양예정가격을 표시하였으며, 시행사는 OO개발로·시공사는 주식회사 OO종합건설로·설계감리는 OO건축사로·분양문의처는 OO부동산으로 각각 기재하였음이 확인되는 바, 그 인쇄내용 및 보관상태 등으로 보아 이 건 불복청구를 위하여 별도로 작성한 자료로 보이지 아니하며, 총분양예정가액 또한 11,967,865천원으로 총공사원가 9,016,024천원에 약 32.74%의 이윤 등을 가산한 금액으로 건물신축판매업(OOOO O OOOOOO)의 단순경비율이 88.7%(표준소득율 : 12.74%)인데 비하여 지나치게 낮다거나 불합리하다고 보이지 아니하고, 현재로서는 위 상가의 당초 총분양예정가액 및 분양예정면적을 확인할 수 있는 가장 객관적인 자료로 확인되므로 위 OOO빌딩의 분양손익은 위 「분양안내 팜플릿」에 나타난 분양예정가액 및 분양예정면적을 기초로 하여 산정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

또한, 처분청은 이 건 면적기준 분양계약률이 변동되지 아니하였으므로 청구인들이 당초 신고한 분양원가를 실제원가에 근접한 원가로 보아야 한다는 의견이나, 2004년 2기에 분양된 쟁점상가의 실제분양면적이 당초 분양예정면적보다 약 29.01㎡가 줄어들었음은 처분청도 이 건 과세전적부심사 과정에서 이미 인정한 사실이고, 처분청이 면적기준 분양계약률을 적용하여 청구인들의 분양손익을 계산한 것도 아니며, 청구인들은 분양예정가액기준 분양계약률에 의하여 이 건 분양손익을 계산하여 왔음을 알 수 있으나, 청구인들이 신고한 실제분양가액이 사실과 다른 것으로 확인되었으므로 청구인들이 신고한 분양원가 또한 실제분양가액에 근거한 합리적인 분양원가라고 보기 어렵다.

(라) 위의 내용을 종합해 보면, 이 건 분양수입금액에 대응되는 분양원가는 다음과 같이 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

1) 이 건 상가 전체의 총분양예정가액은 11,967,865천원이었으나, 쟁점상가가 당초 예정가액보다 705,053천원 높게 분양되었으므로 실제분양분을 감안한 총분양예정가액은 그 만큼 증액된 12,672,918천원으로 보아야 하고, 당초 총분양예정면적은 12,283.1㎡이었으나 쟁점상가가 당초 예정면적보다 29.01㎡ 줄어들었으므로 실제분양면적을 감안한 총분양예정면적은 12,254.09㎡로 보아야 하므로, 이 경우 가액기준 분양계약률은 35.956%(4,556,693천원/12,672,918천원)로, 면적기준 분양계약률은 11.488%(1,407.69㎡/12,254.09㎡)로 각각 계산된다.

OOOOOOOOOO OOOOOO(OO) O OOOOO OOOO

2) 그런데, 청구인들은 가액기준 분양계약률을 적용하여 이 건 분양수입금액을 신고하였고, 그 방법이 합리적이 아니라고 볼 근거는 없으므로 이 건 분양수입금액 4,556,693천원〔= (총분양예정가액 12,672,918천원×작업진행률 100%×분양계약률 35.956%) - 직전과세기간까지 총수입금액으로 계상한 금액 0원〕에 대응되는 분양원가는 3,241,801천원〔당해과세기간 종료일 현재까지 실제로 발생한 필요경비의 총누적액 9,016,024천원×분양계약률 35.956%) - 직전과세기간까지 필요경비로 계상한 금액 0원〕으로 보는 것이 수익비용 대응의 원칙에 비추어 가장 합리적이라고 판단된다.

5. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.