[사건번호]조심 2015중2160 (2015. 8. 17.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점오피스텔은 바닥난방장치 등이 설치되어 있어 주거시설로 이용이 가능하고, 임차인 ㅇㅇㅇ의 근무지와 주민등록지는 멀리 떨어져 있어 임차인은 거주 목적으로 쟁점오피스텔을 임차한 것으로 보이며, ???은 임대차기간 동안 쟁점오피스텔에 사업자등록을 한 이력이 없는 반면, 근로소득이 발생하여 최혜임의 소득발생 장소를 쟁점오피스텔이 아니라 근로제공 장소로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법 시행령제154조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(건물면적 101.93㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를1994.12.29. 취득하여 2013.9.23. 양도하고이를 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아양도소득세를 신고하지 않았다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 청구인의 배우자 OOO2000.5.16. 분양받은 OOO(건물면적 25.13㎡이고, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 주거용으로 보유하고 있어, 쟁점아파트 양도를 1세대 2주택의 양도에 해당한다고 보아쟁점아파트의 양도가액을 OOO취득가액을 OOO으로하여 2015.3.16. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) OOO2000.5.16. 쟁점오피스텔을 업무용으로 분양받아바로 임대사업자등록을 하여 쟁점아파트 양도일로부터 약 11개월 후 쟁점오피스텔 임대사업에 대해 폐업신고(2014.8.5.)를 할 때까지 임대료에 대해 부가가치세 신고를 하였으며(일부 무실적 신고), 재산세도 업무용 건물로 과세된 세액을 납부하였다.

(2) OOO쟁점오피스텔의 구조를 주거용으로 사용할 수 있도록 변경한 사실이 없어 분양당시의 업무용 상태를 그대로 유지하고 있었으며, 쟁점오피스텔은 25.13㎡의 매우 작은 면적으로 문을 열면 바람을막아주는 중문도 없이 바로 사무실이고, 칸막이나 방도 없으며, 이중창이 아닌 단일창으로 외풍이 심하고, 햇빛이 들어오는 낮에는 사람이 지낼 수 있는 환경이지만, 밤에는 지내기 어려워 주거용으로 부적합하다.

(3) OOO쟁점아파트의 양도일 7일 전에 쟁점오피스텔에서 퇴거한 임차인 OOO2011.10.7. 계약할 당시 쟁점오피스텔이 비주거용 건축물이라는 점이 명시된 계약서를 주고 받았으며, 쌍방의 부동산중개인이 이에 대하여 설명을 하였다는 확인서를 받았고, OOO으로부터주거용으로 사용하지 않을 것이라는 확답 및 서명을 받았다. 또한,OOO방송작가로서 방송국에서 일거리를 받아 쟁점오피스텔에서 글을 쓰는 공간으로 사용하였고, 계약기간 동안 전기요금과 수도요금을 업무용으로 부담하였으며, 그 사용내역을 보면 기온이 영하로 떨어지는 한겨울에도 급탕 사용량이 적었을 뿐만 아니라, OOO퇴실시 OOO시설점검을 하여 파손된 세면기를 지적하자 OOO주거를 하지 않아세면기를 거의 사용하지 않았다고 하면서 변상을 거부하여 OOO세면기수리비용을 지불하는 등 OOO쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았다.

(4) 쟁점오피스텔은 쟁점아파트를 양도할 시점까지 OOO 등 임차인들의 전입신고가 한 번도 되어 있지 않았고, 임대차계약서 제3조에는 임차인이 임대인의 동의 없이 오피스텔 용도나 구조를 변경하지 못한다는 것이 분명히 명시되어 있으며, 부동산 중개인과 OOO이를 특히 강조하는 등 OOO쟁점오피스텔을 업무용으로 유지하기 위해 모든 노력을 다하였다.

따라서, 청구인이 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용으로 사용하였는데도 쟁점아파트 양도당시 공실이었기 때문에 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 추정하여 쟁점아파트를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 임대차계약서의 내용을 검토한 결과, OOO임대차기간 동안 근로소득 및 사업소득이 일부 확인되는바, 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 볼 수 없으며, 임대차계약의 특약사항에 ‘전입신고 안하는 조건임’이라는 항목이 기재되어 있어 임차인에 대하여 전입신고를 하지 못하게 강제한 것으로 보인다.

쟁점오피스텔 임대와 관련하여 OOO부가가치세 신고내역을 검토한 결과, 부동산임대공급가액명세서를 제출하지 아니하여 임차인 확인이 불가능하고, 청구인이 임차인 OOO에게 사업목적으로 임대하였다고 주장하는 부가가치세 과세기간인 2012년 제1기～2014년 제1기에 부가가치세를 무실적으로 신고한 것이 확인되며, 임차인의 쟁점오피스텔에 사업자등록한 이력은 OOO기간 : 2004.5.1.～2007.10.8.)가 전부인 것으로 확인된다.

위와 같이 임차인들이 업무용으로사용하였는지가 불분명하며, 쟁점아파트 양도일인 2013.9.23. 직전에 퇴거한 임차인 OOO소득내역, 사업자등록이력, 주소지전입을 금지한 계약서 내용으로 보아OOO쟁점오피스텔을 주거목적으로 임대한 것으로 판단되므로 쟁점아파트를 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트 양도당시 배우자 소유의 쟁점오피스텔을 사업용이아닌 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(3) 주택법

제2조(정의) 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

2. “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 2013.9.23. 쟁점아파트를 양도하고 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당하는 것으로 판단하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 이에 대해 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 1세대 2주택을 보유하였다 하여 쟁점아파트의 양도가액을 OOO취득가액을 OOO과세표준을 OOO결정세액을 OOO차감고지세액을 OOO으로 하여 2015.3.16. 청구인에 대해 양도소득세를 결정·고지하였다.

(2)청구인 주장에 따르면, OOO쟁점오피스텔을 임차인 OOO에게 2011.10.7.부터 2013.9.16.까지, 임차인 OOO에게 2013.9.26.부터 2015.5.30.까지 임대하였으며, OOO체결한 쟁점오피스텔의 임대차계약 내용은 다음과 같다.

(3)쟁점오피스텔에서 임차인 OOO이후 입주한 임차인 OOO이 2015.1.26. 작성한 확인서에 의하면, OOO2013.9.26. 쟁점오피스텔에 입주하여 2014.5.30.까지 사무실 용도로 이용하였다는 사실을 확약한다고 되어 있다.

(4) 처분청에서2012년 1월∼2013년 8월 기간 동안 쟁점오피스텔 관리사무소로부터확인한 임차인 OOO전기, 수도 및 급탕 사용내용은 다음 <표1>과 같다.

(5)쟁점오피스텔은 OOO근처 호수로변에 위치하여 OOO조망이 가능한 곳에 위치해 있고, 쟁점오피스텔의 각 층별 용도는 지하 1층∼2층 근린생활시설, 3층∼15층 업무시설(오피스텔)로 구분되어 있다.

(6) 국세청국세통합전산망에서 확인된 사항은 다음과 같다.

OOO쟁점오피스텔에 사업자등록한 내역을 보면, 업종은 부동산/임대, 개업일은 2000.2.23., 폐업일은 2014.8.5.로 되어 있으며, OOO부가가치세 신고내역은 다음 <표2>와 같다.

쟁점아파트 양도일 전·후 쟁점오피스텔의 임차인인 OOO주민등록 등·초본을 확인한 결과, 이들은 쟁점오피스텔에 전입신고한 이력이 없는 것으로확인되고, 쟁점아파트 양도 당시 OOO의 주민등록상 주소지가OOO으로 되어 있다가 2014.4.10. OOO전입한 것으로 되어 있다. 또한, OOO소득내역을 확인한 결과, OOO2012년OOO소재, 드라마 제작업체)에서 근로소득이 2012년OOO2013년 OOO에서 2013년 사업소득 OOO발생한 것으로 나타난다.

(7) 청구인이 제시한 추가 주장 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인이 OOO유선으로 통화하여 처분청에 전화로 진술한 내용을 확인한 바에 따르면, OOO비정규직으로 근무상황이 불안정하여 실제 거주함에도 주민등록 전입신고를 하지 않았다고 진술하였다는 처분청의 의견과 달리 OOO쟁점오피스텔에서 업무를보았다고 하였으며, 업무용 또는 주거용에 대한 용어의 혼동으로 인하여잘못 진술하였을 뿐이며, 실제로는 업무용으로 사용하였고 답변하였다.

(나) 처분청에서 세탁기, 냉장고, 가스렌지 등이 빌트인 방식으로설치되어 있다고 하나, 분양시에는 설치되어 있지 않던 것을 청구인이세탁기, 냉장고 등을 구입하여 설치한 것이다. 세탁기를 설치한 이유는임차인이 퇴근하기 전에 호수공원 등 쟁점오피스텔 근처에서 운동을 하고 젖은 운동복, 속옷, 양말 등을 세탁할 수 있도록 하기 위함이며, 음료수 등을 넣어둘 필요성이 있어 냉장고를 설치하였을 뿐 주거생활을 영위할 수 있도록 한 것은 아니다.

(다) 쟁점오피스텔은 중앙집중냉난방기 팬코일이 설치되어 있었는데, 입주자들 사이에 냉·난방공급시간, 시기 등에 대한 심한 의견차이로 결국 중앙집중냉난방공급을 중단하고 각 세대가 알아서 개별 냉·난방으로 전환하기로 하였다. 이에 OOO어쩔 수 없이 냉방용 에어컨을 새로 설치했고, 난방용으로 난방필름을 설치한 것이다. 식당 등과 같이 업무용 오피스텔도 바닥 난방을 설치하는 경우가 많음에도 이를 주거용에만 사용하는 것이라고 하는 것은 타당하지 않다.

(라) 임차인의 주민등록상 주소지가 쟁점오피스텔과 멀리 떨어져있다고 하여 거주용으로 사용하였다고 볼 수 없고, 임차인이 사업자등록이되어 있지 않더라도 얼마든지 업무용으로 사용할 수 있으며,OOO방송작가로서 쟁점오피스텔에서 업무를 수행하였다고 밝히고 있다.

(마) 처분청은 임대차계약서상 ‘전입신고를 안하는 조건임’이라는 조항을 마치 부당하게 강제한 것으로 단정하고 있는데, 주거용임에도 불구하고 전입신고를 하지 않도록 하는 것은 부당한 강제로 볼 수 있겠지만 업무용에 대해 전입신고를 하지 않도록 하는 것은 실질에 부합하는 형식적 요건을 갖추기 위한 정당한 요구이다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것인바,

쟁점오피스텔에 바닥난방장치와 세탁기·냉장고·가스렌지 등이 설치되어 있어 주거시설로 이용이 가능하다고 보이는 점, 임차인 OOO쟁점오피스텔 임대차기간이 종료(2013.9.16.)된 후인 2014.4.10. 인근 오피스텔인 OOO주민등록이 되어 있어 쟁점오피스텔 임대차계약상의 조건에 따라 주민등록을 하지 않은 것으로 보이는 점, 청구인의 쟁점아파트 양도당시 임차인 OOO근무지는 OOO이나, 주민등록지는 OOO지역인 점으로 보아OOO거주 목적으로 쟁점오피스텔을 임차한 것으로 보이는 점,OOO임대차기간 동안 쟁점오피스텔에 사업자등록을 한 이력이 없는 반면, 근로소득 또는 사업소득이 발생하여 OOO소득발생장소를 쟁점오피스텔로 보기 보다는 근로제공장소로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이므로 쟁점아파트의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.