국심2000서1453 (2000.11.02)

종합소득

경정

토지를 20회에 걸쳐 취득하고 23회에 걸쳐 양도한 것은 실수요 목적이 아닌 수익을 목적으로 토지를 매매하여 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 타당

부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】 / 소득세법 제19조【사업소득】

용산 세무서장이1999.2.19 청구인에게 한 1996년도분 종합소득세 50,103,920원과 1997년도분 종합소득세 65,358,240원 및 1998년도분 종합소득세 5,641,240원의 부과처분은 (1) 충청남도 연기군 금남면 OO리 OOOOO, O, OOO 답 5,170㎡의 매매차익은 취득가액을 172,000,000원으로 하여 실지조사 결정하고, (2) 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOOOOOO 답 1,376㎡중 737㎡에 대하여 농지조성비 및 전용부담금 5,453,800원, 등록세 557,170원, 취득세 928,620원, 옹벽설치 공사비 7,000,000원, 계 13,939,590원을 필요경비로 산입하고, (3) 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOOOOOO 답 2,777㎡에 대하여 등록세 2,665,920원, 취득세 4,443,200원, 계 7,109,120원을 필요경비로 산입하고, (4) 경기도 화성군 태안읍 OO리 OOOOOOO(OOOOO, OO, OO 3필지로 분할됨) 답 4,393㎡중 1,236㎡의 취득가액을 112,176,918원, 같은읍 OO리 OOOOOOO(OOOOO, O, O, O 등 4필지로 분할됨) 2,343㎡중 221㎡의 취득가액을 20,055,066원으로 하여 매매차익을 실지조사 결정하는 것으로 하여 당해 과세표준과 세액을 각각 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

1. 사 실

청구인은 1995년～1998년사이에 충청남도 연기군 금남면 OO리 OOOOO, O, OOO 답 5,170㎡(이하 3필지 토지를 “쟁점①토지”라고 한다), 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOOOOOO 답 1,376㎡중 737㎡(이하 “쟁점②토지”라고 한다), 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOOOOOO 답 2,777㎡, 경기도 화성군 태안읍 OO리 OOOOO, O, OOO 답 1,882㎡중 223㎡, 같은읍 OO리 OOOOO, OO, OOOO 답 4,393㎡중 1,622㎡, 같은리 OOO, OOOOOOO 답 760㎡중 42㎡(이하 9필지 토지를 “쟁점③토지”라고 한다), 경기도 화성군 태안읍 OO리 OOOOO, OO, OOOO 답 4,393㎡중 1,236㎡, 같은리 OOOOO, OOOO 답 10,168㎡중 393㎡, 같은읍 OO리 OOOOO, O, O, OOO 2,343㎡중 221㎡(이하 9필지 토지를 “쟁점④토지”라고 한다)를 양도하는 등 20회에 걸쳐 23,257㎡를 취득하고 23회에 걸쳐 23,257㎡를 양도하였다.

서울지방국세청은 청구인의 위 부동산 거래사실에 대하여 처분청에 부동산매매업으로 보아 과세토록 통보하자, 처분청은 이를 근거로 쟁점①토지는 양도시 실지거래가액(258,000,000원)에 표준소득율을 적용하여 소득을 추계조사 결정(114,552,000원)하고, 쟁점②토지에 대하여는 양도가액(300,531,631원)에서 취득가액(278,800,000원)을 필요경비로 차감하여 소득금액을 실지조사 결정하고, 쟁점③토지의 경우 총 양도가액(228,000,000원)을 양도시 기준시가로 안분계산한 실지거래가액에서 취득가액을 필요경비로 차감하여 소득금액을 실지조사결정하고, 쟁점④토지의 경우 양도가액(89,501,000원)에 표준소득율을 적용하여 소득금액을 추계조사 결정하여, 청구인에게 1996년도분 종합소득세 50,103,920원, 1997년도분 종합소득세 65,358,240원, 1998년도분 종합소득세 5,641,240원을 각각 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.5.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 경기도 화성군 태안읍 OO리 OOOOOOO 등 10필지는 아파트를 신축·분양하고자 구입하였으나 당해 토지가 준농림지역에서 농림지역으로 변경되어 사업을 할 수 없어 청구외 OO주택주식회사의 아파트 진입도로로 양도한 것으로 진입도로의 특성상 여러 필지로 분할하여 양도한 것에 불과하고, 충청남도 연기군 금남면 OO리 OOOOO외 2필지의 토지는 1984년도에 취득하여 11년 이상을 보유하다가 1996.10.8 양도하고 기준시가로 양도소득세를 자진신고·납부하였는바, 처분청이 이를 양도소득이 아닌 사업소득(부동산매매업)으로 보아 과세함은 부당하다.

(2) 부동산 매매업으로 볼 경우 쟁점부동산의 양도에 대하여

첫째, 처분청은 쟁점①토지의 경우 양도가액 258,000,000원에 표준소득율을 적용하여 소득금액을 추계조사결정(114,552,000원)하였으나 쟁점①토지의 취득가액이 172,000,000원이므로 이를 차감한 86,000,000원을 소득금액으로 하여야 한다.

둘째, 쟁점②토지의 경우 대체농지조성비 5,453,800원 및 취득세·등록세 등 7,553,440원과 옹벽 설치등 자본적 지출액 7,000,000원을 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

셋째, 쟁점③토지의 경우 취득세·등록세 7,553,440원을 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

넷째, 처분청은 쟁점④토지에 대하여 양도가액 89,501,000원에 표준소득율을 적용하여 소득금액을 17,094,691원으로 추계결정하였으나, 당해 토지는 준농림지역에서 농림지역으로 변경되어 토지가액이 큰폭으로 하락한 지역으로 경기도 화성군 태안읍 OO리 OOOOO, OO, OOOO 답 4,393㎡중 1,236㎡ 및 같은읍 OO리 OOOOO, O, O, OOO 2,343㎡중 221㎡의 취득가액이 확인되므로 이를 인정하여 소득금액을 실지조사결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 1995년부터 1998년까지의 부동산 거래양태를 보면 수도권 일원과 전국에 걸쳐 양도·취득한 토지의 거래횟수 및 거래규모가 20회에 걸쳐 36,259㎡를 취득하고 23회에 걸쳐 23,257㎡를 양도함으로써 수익을 목적으로 계속적 반복적으로 취득·양도하였으며, 부동산투기목적으로 경기도 화성군 태안면에 1995.3.20에서 1984.4.10까지 허위로 주민등록을 이전하여 실제 거주 및 자경을 하지 아니하는 등 주민등록법 및 국토이용관리법을 위반한 혐의가 있는 바, 부동산매매업으로 보아 과세함이 타당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 (1) 쟁점①·②·③·④토지(이하 “쟁점토지”라고 한다)의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부와

(2) 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 볼 경우

(가) 쟁점①토지의 소득금액을 추계조사결정한 처분의 당부

(나) 쟁점②토지의 대체농지조성비, 취득·등록세, 옹벽 설치등 비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

(다) 쟁점③토지의 취득·등록세를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

(라) 쟁점④토지의 소득금액을 추계조사결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 관련법령

부가가치세법 제2조 【납세의무자】 제1항에서 「영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 사업자 라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다」고 규정하고 있으며,

같은법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 제1항에서 「부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다」고 규정하고 있으며,

소득세법 제19조 【사업소득】제1항에서 「사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. ～ 11 : 생략

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득」으로 규정하고 있고,

같은법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 「법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 (이하생략)」고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 데에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세하였고, 청구인은 쟁점토지를 일상적인 경제활동의 일환으로 취득·양도한 것이므로 부동산매매업에 해당되지 아니한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 1995년 ～ 1998년 사이에 쟁점토지의 양도를 포함하여 수도권과 부산광역시·충청남도·경상남도 등에서 20회에 걸쳐 23,257㎡를 취득하고, 23회에 걸쳐 23,257㎡를 양도하였음이 국세청 전산출력자료(D/B자료)에 의하여 확인된다.

(나) 전시한 법령에 의하면 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에 부동산매매업을 영위하는 것으로 보도록 규정하고 있고, 법령규정상의 판매횟수에 미달한다 하더라도 전체적인 거래내용으로 보아 수익을 목적으로 규모·횟수·양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 인정되는 경우에는 사회통념에 따라 사업성을 부정할 수 없다 할 것(대법98두4009, 1998.12.8외 다수 같은 뜻)인 바,

청구인의 경우 1995년 ～ 1998년사이 전국일원에서 20회에 걸쳐 23,257㎡를 취득하고 23회에 걸쳐 23,257㎡를 양도한 것은 실수요 목적이 아닌 수익을 목적으로 토지를 계속적·반복적으로 매매하여 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여

(1) 관련법령

소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】제1항에서 「부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 부동산매매업자 라 한다)는 토지 또는 건물(이하 토지등 이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다」고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제128조 【토지등 매매차익의 계산】제1항에서 「법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액.

2. 생략

3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금」으로 규정하고 있고,

같은법 시행령 제129조 【토지등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지】에서「① 법 제69조의 규정에 의한 토지등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다.

1. 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

② 제1항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다」고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

(가) 쟁점①토지의 소득금액을 추계조사결정한 처분이 정당한지 본다.

처분청은 쟁점①토지의 양도가액은 258,000,000원으로 확인되나 취득시의 실지거래가액은 확인되지 않는 것으로 보아 양도가액에 표준소득율(44.4%)을 적용하여 소득금액을 추계조사결정(114,552,000원)하였고, 청구인은 쟁점①토지의 취득당시 실지거래가액이 172,000,000원이라는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다

첫째, 쟁점①토지의 양도가액이 258,000,000원인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 서울지방국세청은 청구인에 대한 부동산투기혐의 조사시 청구인이 제출한 쟁점①토지의 취득 및 양도시 매매계약서에 대하여 양도가액의 경우 청구인이 제시하는 부동산 매매계약서에 기재된 금액을 인정하고 취득가액은 1984.12.24 취득분으로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보았으나, 쟁점①토지의 등기부등본에 의하면 1984.12.24 매매를 원인으로 1985.3.26 청구인앞으로 소유권이 이전된 사실이 확인되며, 1985.2.7자 취득시의 부동산 매매계약서에 의하면 매도인인 청구외 OOO과 매수인인 청구인이 매매대금 172,000,000원(계약금 : 일천만원, 중도금 1985.2.20 팔천만원, 잔액 1985.3.26 팔천이백만원)에 매매하기로 계약을 체결한 것으로 확인되며, 취득당시의 소개인인 OO부동산 청구외 OOO(전화 OOO-OOO-OOOO)이 위 거래 사실을 확인하고 있을 뿐만 아니라 종이의 지질과 상태 등으로 보아 사후 작성된 계약서라고 보기 어렵다.

둘째, 청구인이 주장하는 실지거래가액과 개별공시지가의 상승률을 비교하면 아래의 표와 같고, 청구인보유기간(11년) 동안의 지가 상승율이 개별공시지가의 경우 169.1%가 상승한 것으로 되어 있고 청구인이 주장하는 실지거래가액의 경우 150%가 상승한 것으로 되어 있어 지가 상승률이 비슷한 것으로 나타난다.

따라서, 위의 사실을 종합하여 보면 청구인은 쟁점①토지를172,000,000원에 취득하여 258,000,000원에 양도한 것으로 인정되므로 당해 토지의 소득금액은 실지조사결정함이 타당하다 할 것이다.

(나) 쟁점②토지의 농지조성비 및 전용부담금(5,453,800), 등록세(557,170원), 취득세(928,620원), 옹벽설치 공사비(7,000,000원) 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 본다.

① 1995.4.20자 용인군수의 농지전용허가증에 의하면 쟁점②토지에 대하여 일반음식점 및 상가부지조성목적으로 농지를 전용한 사실이 확인되며, 이에 대하여 청구인이 1995.5.16 농지조성비 2,653,200원, 전용부담금 2,800,600원, 계 5,453,800원을 납부한 사실이 청구인이 제시하는 영수증에 의하여 확인된다.

② 청구인이 제시한 쟁점②토지의 취득에 대한 1995.12.11자 등록세 영수증에 의하면 쟁점②토지의 과세표준액이 46,431,000원으로 기재되어 있고, 등록세(교육세 포함) 557,170원을 청구인이 납부한 사실이 나타나 있고, 지방세법 제112조 제1항에서 취득세의 세율은 취득물건가액의 1,000분의 20으로 한다고 규정하고 있으므로 취득세 928,620원(등록세영수증상 과세표준액 46,431,000 × 0.02 = 928,620원) 또한 청구인이 납부한 것으로 인정된다.

③ 위 농지전용과 관련하여 1995.10.24 도급인 청구인과 수급인(시공자) 청구외 OOO이 도급금액 7,000,000원으로 하여 쟁점②토지위의 옹벽 50m 공사(현지반지상 1.5m 돌출옹벽)를 1995.11.30까지 공사하기로 계약한 사실이 확인되며, 계약서에 첨부된 옹벽공사의 원가명세서 및 시방서 등에 의하여 공사비 7,000,000원이 투입된 사실이 인정된다.

위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점②토지의 농지전용비 등 5,453,800원, 등록세 및 취득세 1,485,790원, 옹벽공사비 7,000,000원, 계 13,939,590원은 전시한 법령의 필요경비에 해당하므로 이를 쟁점②토지의 양도에 대한 필요경비로 추가 산입하여야 할 것이다.

(다) 쟁점③토지의 등록세 및 취득세를 필요경비로 인정할 수 있는지 본다.

쟁점③토지의 취득시의 등록세 영수증(1996.5월)에 의하면 쟁점③토지의 과세표준액이 222,160,000원으로 기재되어 있고, 등록세(교육세 포함) 2,665,920원을 납부하였음이 확인되며, 이에 대한 취득세 4,443,200원(등록세영수증상 과세표준액 222,160,000 × 0.02 = 4,443,200원) 또한 청구인이 납부하였다고 인정되므로, 쟁점③토지의 양도에 대하여 등록세 2,665,920원, 취득세 4,443,200원, 계 7,109,120원을 필요경비로 추가 산입하여야 할 것이다.

(라) 쟁점④토지의 소득금액을 추계결정한 처분이 정당한지 본다.

① 쟁점④토지의 양도가액이 89,501,000원인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 서울지방국세청은 청구인에 대한 부동산투기혐의 조사시 청구인이 제출한 쟁점④토지의 취득 및 양도시 매매계약서에 대하여 양도가액의 경우 청구인이 제시하는 부동산 매매계약서에 기재된 금액을 인정하고 취득가액은 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 위 양도가액에 표준소득율(19.1%)를 적용하여 소득금액을 추계조사결정(17,094,691원)하였음이 위 조사서 및 이 건 결정결의서에 나타나 있다.

② 서울지방국세청의 결정결의서 및 결정사유를 보면 쟁점④토지중 경기도 화성군 OO리 OOOOO 답 4,393㎡(OOOOO, OOOOOO, OOOOOO 3필지로 분할됨)에 대하여 1997.11.20 분할 양도한 1,622㎡의 경우 전체면적에서 양도면적이 차지하는 비율을 총 취득가액(398,700,000원)에 곱하여 분할토지의 취득가액을 계산하여 소득금액을 실지조사결정였음을 알 수 있어 총 취득가액이 398,700,000원이라고 확인되므로 1998.6.9 분할 양도한 1,236㎡에 대하여도 전체면적(4,393㎡)에서 1998년도 분할 양도한 면적(1,236㎡)이 차지하는 비율에 취득가액(398,700,000원)을 곱한 가액을 당해 토지(1,236㎡)의 취득가액(112,176,918원)으로 하여 소득금액을 계산하는 것이 타당하다 할 것이다.

③ 또한, 쟁점④토지중 경기도 화성군 OO리 OOOOO 답 2,343㎡(OOOOO, O, O, O 등 4필지로 분할됨)에 대하여 살펴보면, 1997.2.20 분할 양도한 223㎡의 경우 전체면적중 양도면적의 비율에 취득가액(212,620,000원)을 곱하여 취득가액을 계산하여 실지거래가액으로 과세하면서, 1998.6.9 분할 양도한 221㎡에 대하여는 취득가액이 불분명하다고 보아 소득금액을 추계결정한 것은 부당하다고 인정되므로 전체면적(2,343㎡)에 양도면적(221㎡)의 비율에 취득가액(212,620,000원)을 곱한 가액을 취득가액(20,055,066원)으로 하여 소득금액을 계산하는 것이 타당하다 할 것이다.

위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점4토지중 경기도 화성군 OO리 OOOOO 답 4,393㎡(OOOOO, OOOOOO, OOOOOO 3필지로 분할됨)중 1,236㎡의 취득가액 112,176,918원과, 같은읍 OO리 OOOOOOO(OOOOO, O, O, O 등 4필지로 분할됨) 2,343㎡중 221㎡의 취득가액 20,055,066원이 인정되므로 당해 토지의 소득금액은 실지조사결정함이 타당하다 할 것이다.

라. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.