1997-0500 (1997.09.24)

취득

기각

토지구획정리가 완료되었으므로 매각하는데 아무런 제한이 없었다고 할 것이며 토지의 용적율에 따른 사업성 부족으로 매각하지 못하였다면 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으므로 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법

지방세법 제112조【세율】 / 지방세법시행령 제84조의4【법인의 비업무용 토지의 범위】

청구인의 심사청구는 이를 기각한다

1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1994.6.8.ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ면 ㅇㅇ리ㅇㅇ번지외 1필지 토지 5,413.8㎡(이하 “이건 제1토지”라 한다)와 1994.11.23. 같은리ㅇㅇ번지 토지 2,353.2㎡(이하 “이건 제2토지”라한다), 합계 3필지 7,767㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 공사비의 대가로 각각 취득한 후, 유예기간(2년)내에 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 이건 토지의 취득가액(2,620,553,827언)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 408,806,380원, 농어촌특별세 12,870,000원, 합계 421,676,380원(가산세 포함)을 1997.4.8. 부과고지하였으나, 청구인이 이에 불복하여 이의신청을 제기하자 이의신청 결정기관인 경상남도지사는 이건 토지에 대하여 납부한 취득세 등을 과세표준에 포함하여 부과고지한 처분은 잘못되었다고 판단하여 이건 토지에 대하여 납부한 취득세 등을 차감한 취득가액(2,618,663,637원)을 과세표준으로 하여 취득세 403,133,310원, 농어촌특별세 11,196,060원, 합계 414,329,370원(가산세 포함)으로 경정 결정하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 건설업을 영위하는 법인으로서 ㅇㅇ관광지(이하 ”온천관광지“라 한다) 부지정지 공사를 원래의 시공회사인 청구외 (주)ㅇㅇ산업으로부터 하도급 계약을 맺고, 공사대금은 온천관광지 조성이 준공된 후 토지를 받기로 하였으나, 온천관광지내의 기존 소유자의 건축물 철거 지연으로 인하여 공사기간이 연장됨으로써 공사비의 누적에 따른 자금압박을 받아 공사비에 충당할 자금대출을 받기 위한 담보 제공용으로 활용하고자 이건 토지를 토지구획정리 및 부대정비작업이 준공되지 않은 상태에서 1994.6.8. 및 1994.12.2. 조기에 소유권 이전등기하여 취득하였으며, 이건 토지의 취득 당시에는 온천관광지 조성공사가 준공되지 않아 건축이 불가능한 상태이고 관광단지의 용적율이 낮아 사업성이 없어 실질적으로 온천관광지내 토지의 분양이 어려웠고 이러한 점은 1995.4.25. 경상남도지사가 온천관광지 조성계획 변경승인을 하면서 용적율을 완화한 사실에서도 알 수 있고, 청구인은 이건 토지를 매각하기 위해 현지 부동산중개인들에게 1994.6.15.부터 계속하여 매각 의뢰를 하였고, 일간신문에 매각 공고를 하고, 청구외 ㅇㅇ공사에 매각을 의뢰하고자 하였으나 청구인의 직접적인 매각 의뢰는 ㅇㅇ공사에서 취급하지 않는다고 하여 거부된 사실 등을 고려할 때 온천관광지 조성공사 준공전에 조기 취득하여 매각을 위한 정상적인 노력을 다하였으나 온천관광지 조성공사의 부진으로 인한 건축제한, 사업성 부족 등의 사유로 매수자가 없어 매각하지 못한 것으로 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있음에도 처분청에서 단지 이건 토지의 취득 등기일로부터 유예기간(2년)이 경과되었다고 하여 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 공사비의 대가로 취득한 토지를 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 대한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용 토지...을 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 같은법시행령 제84조의4 제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호(1996.12.31, 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 다음 각목에 정하는 기간내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고서, 그 마목(1995.12.30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것)에서 “가목 내지 라목외의 토지는 1년”이라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제5호에서 “ 건설업법 제2조의 규정에 의한 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수받은 토지. 다만, 그 토지를 취득한 날로부터 2년 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우(정당한 사유없이 매각 계약이 해제된 경우를 포함한다)에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구인이 1994.6.8. 및 1994.12.2. 공사비의 대가로 각각 취득 등기한 이건 토지를 유예기간(2년) 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 1997.4.8. 취득세 등을 중과세하였으나, 청구인이 이에 불복하여 이의신청을 제기하자 이의신청 결정기관인 경상남도지사는 처분청에서 이건 토지의 취득가액을 2,620,553,827원으로 하여 부과고지 하였으나 이 취득가액에는 이건 토지에 대하여 납부한 취득세 등이 포함되어 있어 이건 토지에 대하여 납부한 취득세 등을 차감한 2,168,663,637원을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 이건 부과처분을 경정 결정한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구인은 이건 토지를 토지구획정리 및 부대정비사업이 준공되지 않은 상태에서 취득하였으므로 건축이 불가능하고, 용적율이 낮아 사업성이 없어 매각이 어려웠으며, 이건 토지 취득후 현지 부동산중개인들에게 매각의뢰를 하고, 일간신문에 매각 공고를 하는 등 매각을 위한 정상적인 노력을 하였으므로 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있음에도 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

살피건대, 지방세법 제112조제2항, 같은법시행령 제84조의4제1항제1호 및 제4항제5호의 규정을 종합해 보면, 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수받은 토지를 취득한 날로부터 2년 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하는 경우에는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한다고 규정하고 있고, 여기에서의「정당한 사유」라 함은 “법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함되는데 그 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 취득세 중과의 입법 취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 또는 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 이를 고유업무에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애 유무 및 그 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유목적에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여야 한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.7.27, 93누6941)”고 할 것인 바, 청구인의 경우 이건 토지 취득당시 온천관광지 조성공사 부진으로 건축이 불가능하고, 용적율이 낮아 사업성이 없어 매각이 어려웠으며, 매각을 위해 현지 부동산중개인에게 매각의뢰를하고 일간신문에 매각 공고를 하였으나 매수자가 없어 매각하지 못하였으므로 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하지만, 이건 제1토지에 대한 토지구획정리는 1994.6.7. 완료되었고, 이건 제2토지는 1994.11.28. 각각 완료되었으므로 각각 이날로부터는 이건 토지를 매각하는데 아무런 제한이 없었다고 할 것이며, 1995. 4.25. 온천관광지의 사업계획 변경승인시 상가용지의 용적율을 90에서 150으로, 가족호텔용지의 용적율을 100에서 210으로, 여관용지의 용적율을 105에서 210으로 각각 인상조정한 사실을 알 수 있고, 이러한 용적율의 증가로 인하여 온천관광지의 투자가치를 증대시켰다는 점은 인정할 수 있다 하겠으나, 당초의 사업계획상의 용적율이 이건 토지를 매각할 수 없었던 중대한 장애요인 이었다고 볼 수 없다 하겠으며, 청구인의 경우 공사비의 대가로 이건 토지를 분양받기로 하도급 계약을 체결하였고, 당초 온천관광지 사업계획 승인시의 용적율을 알 수 있었다 할 것이므로 이건 토지의 용적율에 따른 사업성 부족으로 매각하지 못하였다면 그 귀책사유는 청구인에게 있다 할 것이며, 또한 이건 토지를 취득한 후 매각을 위한 정상적인 노력을 다하여야 하는데도 이건 제1토지의 유예기간이 경과하고 이건 제2토지의 유예기간이 5개월 정도 남은 1996.6.14. 지역신문인 경남일보에 최초로 매각 공고를 게재한 사실 등을 고려할 때 청구인이 이건 토지를 취득한 후 2년 이내에 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 매각을 하지 못한 것으로는 볼 수 없어 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 구지방세법(1997.8.30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것) 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1997. 10. 29.

내 무 부 장 관