국심1991서2242 (1991.12.24)

양도

경정

위약손해금은 공제할 수 있는 필요경비에 산입할 수 없음

개포세무서장이 91.4.16 청구인에게 결정고지한 88년도 귀속

분 양도소득세 23,842,360원 및 동 방위세 4,768,470원의 과세

처분 중 양도가액은 100,522,727원으로 하고 공제할 필요경비

는 6,677,632원으로 하여 양도차익을 산정하고 그 과세표준금

액과 세액을 경정한다.

1. 사 실

청구인은 청구외 OOO외 9인과 함께 85.6.20 서울특별시로부터 공유로 취득한 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 대지 3,741.5㎡(청구인지분은 11분의 1로 340.13㎡인 바, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.5.14 OO전신전화국 직장주택조합(이하 “직장주택조합”이라 한다)에 양도한 사실이 있는 바,

처분청이 청구인의 쟁점토지거래는 법인으로부터 취득하였다가 직장주택조합에 양도한 것으로 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의거 확인한 실지거래가액(취득가액은 62,727,272원이고, 양도가액은 105,977,270원임)으로 하여 그 양도차익을 계산하고 91.4.16 88년도 귀속분 양도소득세 23,842,360원 및 동 방위세 4,768,470원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 91.6.14 심사청구를 거쳐 91.9.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 청구인들이 이 건 토지를 690,000,000원에 취득하였다가 1,165,750,000원에 양도한 것으로 보고 청구인지분을 그 11분의 1로 보아 취득가액은 62,727,272원으로, 양도가액은 105,977,270원으로 하여 그 양도차익을 계산한 것이나 이 건 토지의 전체양도가액은 1,105,750,000원으로 청구인지분 양도가액은 그 11분의 1인 100,522,727원이 되고, 취득세등 공과금, 소송비용 및 소개비등 확인이 가능한 필요경비는 그 양도차익 계산시 공제하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

이 건 과세경위를 보면, 청구인외 10명은 공동으로 이 건 토지를 취득하였다가 양도한 것으로 처분청이 확인한 실지거래가액에 의하여 그 차익을 계산한 것임을 알 수 있고,

이에 대하여 청구인은 쟁점토지는 명의신탁토지라고 주장하나 청구인은 쟁점토지를 양도하고서도 법정기한내에 양도차익예정 및 확정신고를 이행하지 않은 자로 청구외 OOO이 청구인에게 명의신탁한 재산이라는 주장에 관련하여 납득할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지는 청구인의 소유로 보아야 할 것인 바, 청구인의 이 건 토지거래는 법인과의 거래로 확인한 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 양도가액의 산정이 정당하였는지의 여부와 추가로 공제하여야 할 필요경비가 얼마나 되는가를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청의 과세근거서류와 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 확인되고 있는 그 과세경위와 사실관계를 보면, 청구인외 10인은 85.6.20 서울특별시로부터 이 건 토지를 취득하였다가 88.5.14 직장주택조합에 국민주택건설용지로 양도한 후 공유자중 등기부등본 초두에 기재된 청구외 OOO이 88.6.30 주소지 관할인 강남세무서장에게 자산양도차익 예정납부를 이행(이때 조세감면규제법 제62조의 규정에 의거 양도소득세는 면제신청하고, 그 방위세만 납부하였음)하였고, 청구인을 포함한 나머지 10명은 그 신고를 이행하지 않았으므로 처분청이 이 건 토지의 실지거래가액을 조사확인하여 그 11분의1에 해당하는 취득 및 양도가액으로 쟁점토지의 양도차익을 계산한 것인 바, 쟁점토지의 거래는 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의한 법인과의 거래로 확인한 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하여야 한다는 사실과 쟁점토지의 취득가액 62,727,272원(서울특별시로부터 690,000,000원에 취득하였고, 그 가액중 11분의 1에 해당하는 금액임)에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 그 양도가액과 필요경비 부문에 대하여만 다툼이 있다(청구인은 심사청구당시 쟁점토지는 청구외 OOO이 명의신탁하였던 토지라고 주장한 바 있으나 심판청구에서는 그 주장은 하지 않고 양도가액과 필요경비에 대하여만 다투고 있다).

또한 강남세무서장이 청구외 OOO이 88.6.30 신고한 자산양도차익예정신고에 대하여 확정결정통지한 내용을 보면, 이 건 토지를 취득한 직장주택조합이 그 취득일로부터 3년이내에 국민주택을 건설하지 않았으므로 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 계산하였는 바,

강남세무서장은 이 건 전체토지의 양도가액을 1,105,750,000원으로 인정 【청구인외 10인과 직장주택조합은 토지매매에 관련 계약금과 중도금까지 정산한 상태에서 토지형질변경과 정지작업관계로 그 잔금지급시 소송이 있었는 바, 그 판결문에 의하면, 전체양도가액을 1,105,750,000원으로 하는 것이 합당하다고 되어 있고, 위 소송당사자들은 그 판결에 의하여 88.5.14 잔금을 청산하였음】하여 1인지분의 양도가액을 100,522,727원(1,105,750,000원÷11인)으로 채택하였고, 공제할 필요경비로는 청구외 OOO이 신고한 취득세·등록세 및 방위세 39,919,530원, 위약손해금 75,000,000원, 소송비용 13,534,420원 및 중개수수료 20,000,000원중 위약손해금 75,000,000원을 제외하고 73,453,950원만을 필요경비로 인정하고 1인지분의 필요경비를 6,677,632원(73,453,950원÷11인)으로 하여 그 양도차익을 계산하고 재산제세조사사무처리규정 제86조의2(공동소유자에 대한 조사결정방법) 제1항의 규정에 의거 청구인을 포함한 공유자 10명의 주소지관할세무서장에게 그 결정내용을 통보한 사실이 있음을 확인할 수 있다.

먼저 양도가액의 산정이 정당하였는지의 여부에 대하여 본다.

처분청은 청구인외 11인과 직장주택조합간에 체결된 매매계약서상 전체양도가액인 1,165,750,000원중 11분의1에 해당하는 105,977,272원을 그 양도가액으로 채택하였는 반면, 청구인은 전체양도가액은 소송결과 1,105,750,000원으로 변경되었으므로 청구인지분 양도가액은 100,522,727원이 된다는 주장이다.

살피건대, 청구인이 제시하는 소송판결문【서울지방법원 87가합1956(88.3.7)】등에 의하면, 청구인들과 직장주택조합은 86.9.25 그 매매가액을 1,165,750,000원으로 하여 매매계약을 체결하고 계약금 110,000,000원, 중도금 550,000,000원 및 잔금중 150,000,000원만을 영수한 상태(잔금중 355,750,000원이 정산되지 아니한 상태)에서 87.3.11 “87.4.30 까지 대지조성공사를 완료하지 못하면 매매대금중 360,000,000원을 공제한다”라는 약정을 체결하는등 그 잔금청산 및 소유권이전등기에 대하여 다툼이 발생하였고, 이에 따라 직장주택조합은 청구인들을 상대로 서울민사지방법원에 토지소유권이전등기에 관한 민사소송을 제기하였는 바, 그 소송결과 87.3.11자 약정서에 의한 손해배상예정액 360,000,000원은 부당히 과다하여 감액함이 상당하고 제사정을 참작하면, 그 금액을 60,000,000원으로 정함이 상당하므로 지급할 잔금은 295,750,000원(355,750,000원 - 60,000,000원)이다”라는 판결을 받고 88.5.14 그 잔금 295,750,000원을 청산하였음이 확인되고 있으므로 청구인외 11인이 영수한 양도가액은 1,105,750,000원이었음이 확인된다.

따라서 청구인에게 귀속되는 쟁점토지에 대한 양도가액은 100,522,727원(1,105,750,000원÷11명)이 된다 할 것으로 이 금액은 청구인이 주장하는 양도가액과도 일치되고 있어 청구주장은 이유가 있다고 판단된다.

다음으로 이 건 양도차익 계산시 공제하여야 할 필요경비가 얼마나 되는가에 대하여 본다.

앞에서 본 바와 같이 강남세무서장은 청구외 OOO 귀속분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 신고된 필요경비 148,453,950원중 위약손해금 75,000,000원을 제외하고 73,453,950원만 인정한 바 있고, 청구인이 제시하는 필요경비에 대한 내용도 청구외 OOO이 강남세무서장에게 제시한 내용과 같은 금액일 뿐만 아니라 그 증빙도 동일본인 바, 당 심판소에서 그 증빙들을 검토한 바에 의해서도 양도차익계산시 공제할 수 있는 필요경비는 취득세 14,788,150원, 등록세 및 방위세 25,131,380원, 소송비용 13,534,420원 및 부동산중개수수료(소개비) 20,000,000원으로 그 합계금액은 73,453,950원이고 위약손해금 75,000,000원은 공제할 수 있는 필요경비에 산입할 수 없다 할 것이므로 청구인에게 귀속되는 필요경비는 6,677,632원(73,453,950원 ÷ 11인)으로 한정함이 타당하다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.