조심 2019지1882 (2019.06.07)

재산

기각

청구법인이 2018년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 아파트를 임대 목적으로 제공하고 있다하더라도 ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3 제1항 제1호에서 규정한 “임대주택을 임대하려는 자”는 임대사업자로 등록한 자를 말한다 할 것이고, 청구법인이 이러한 요건을 갖추고 있지 못하고 있는 이상, 이 건 아파트에 대해서 ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3 제1항 제1호를 적용하기는 어려움.

지방세특례제한법제31조의3 제1항

조심2019지1028

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주식회사 OOO회사(이하 “이 건 위탁회사”라 한다)가 청구법인에게 위탁하고 있는 서울특별시 영등포구 OOO 293세대(이하 “이 건 아파트”라 한다)의 재산세 납세의무자를 청구법인으로 하여, 2018.10.6. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2018.10.8. 이의신청을 거쳐 2019.3.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청은 이 건 아파트를「지방세특례제한법」(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 것, 이하 “「지방세특례제한법」”이라 한다) 제31조의4 제2항 제1호에서 규정하고 있는 위탁관리 부동산투자회사가 재산세 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택으로 보아 재산세의 100분의 50을 감면하였으나, 이 건 아파트는「지방세특례제한법」(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정된 것, 이하 “개정 후「지방세특례제한법」”이라 한다) 제31조의4 제2항 제1호에서 규정한 “공공지원민간임대주택”에 해당하고, 이 건 위탁회사(위탁관리 부동산투자회사)는 주택임대업을 영위할 수 있는 인적․물적 설비가 없는 일종의 특수목적법인이므로 이 건 위탁회사와 청구법인은 이 건 아파트에 대한 신탁계약을 체결하고 청구법인 명의로 신탁등기를 한 후 청구법인이 수탁자의 지위에서 2018년도 재산세 과세기준일 현재 전용면적 40㎡ 이하인 이 건 아파트를 임대 목적으로 직접 사용하고 있으므로, 이와 같은 경우에는 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항 제1호의 해석 사례와 같이 신탁등기에 관계 없이 이 건 위탁회사가 이 건 아파트를 임대 목적으로 직접 사용하는 것으로 보아야 할 것임에도 처분청이 행정안전부의 질의회신(지방세특례제도과-2619, 2018.7.30.)은 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항 제1호에만 적용된다고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 개정 후 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에서 규정하고 있는 “공공지원민간임대주택을 임대하려는 자”와 같은 법 제31조의4 제2항에서 규정하고 있는 “위탁관리 부동산투자회사”는 모두 주택 임대업을 목적으로 하고 있으므로 사실상 차이가 없다고 하면서 이 건 아파트에 대하여도 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항을 적용하여야 한다고 주장하나, 위 조항에서 “임대 목적에 직접 사용” 이란 아파트의 소유자인 이 건 위탁회사가 임대사업에 직접 사용하는 것을 말하는 것으로 이 건 아파트와 같이 수탁자가 임대 목적으로 사용하고 있는 경우에는 이에 해당되지 않는다고 보아야 할 것인바, 처분청이 이 건 아파트에 대하여 같은 법 제31조의4 제2항을 적용하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 임대 목적으로 사용하고 있는 이 건 아파트에 대하여 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제1호를 적용하여 재산세를 면제할 수 있는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지 기재＞

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 위탁회사는 「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목에서 규정한 위탁관리 부동산투자회사로서 2017.5.1. 본점소재지를 서울특별시 강남구 OOO로 하여 설립되었다.

(나) 이 건 위탁회사는 2017.9.22. 전용면적 40㎡ 이하인 이 건 아파트(293세대) 전부에 대하여 소유권이전등기 및 청구법인을 수탁자로 하여 신탁등기(신탁원부 제2017-16373호)를 한 후, 2017.10.19. 이 건 아파트를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록(기업형)을 하였으나, 청구법인의 경우 이 건 아파트를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실은 없는 것으로 나타난다.

(다) 처분청은 이 건 아파트는 「지방세특례제한법」제31조의3 또는 같은 법 제31조의4에서 규정한 재산세 감면 대상에 해당되지 않는다고 보아 2018.7.10. 청구법인에게 이 건 아파트에 대하여 산출한 재산세 등을 전액 부과하였다.

(라) 행정안전부는 2018.7.30. 위탁관리 부동산투자회사의 경우 그 목적사업인 공동주택 임대 업무를 영위하기 위해서는 해당 공동주택의 관리를 수탁자인 자산관리회사에게 위탁할 수밖에 없으므로 위탁관리 부동산투자회사(위탁자)와 자산관리회사(수탁자)가 신탁계약을 체결하고 수탁자의 명의로 등기된 공동주택을 임대목적에 사용하는 경우라면 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항에 따라 재산세 감면 대상에 해당된다고 회신하였고(지방세특례제도과-2619), 처분청은 동 질의회신에 따라 2018.10.6. 이 건 아파트를 위탁관리 부동산투자회사가 임대 목적으로 직접 사용하는 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택으로 보아 재산세의 100분의 50을 감면하고 지역자원시설세를 면제하였다.

(마) 청구법인은 이 건 아파트를 “개정 후「지방세특례제한법」”제31조의3 제1항의 “공공지원민간임대주택”으로 보아 재산세 면제대상이라고 주장하고 있고, 처분청도 이 건 아파트가 위 조항의 공공지원민간임대주택에 해당된다는 부분에 대해서는 동의하고 있는 것으로 보이나, 이 건 아파트는 기업형 임대주택으로서 공공지원민간임대주택에 해당되지 않을 뿐만 아니라 위 조항은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이후인 2018.7.17.부터 시행되었으므로 이 건 재산세 등의 부과처분과는 관련이 없다고 할 것이다.

(2) 「지방세특례제한법」제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조의3 제1항 제1호에서 기업형 임대주택을 임대하려는 자가 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세와 지역자원시설세를 면제한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제31조의4 제2항 제1호에서 위탁관리 부동산투자회사가 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세의 100분의 50을 경감하고, 지역자원시설를 면제한다고 규정하고 있다.

(3)「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 그 밖의 처분을 하여 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것이므로 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84243 판결, 같은 뜻임)이다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 이 건 위탁회사는 2017.9.22. 이 건 아파트를 취득한 후 같은 날 청구법인을 수탁자로 하여 신탁등기를 하였는바, 그 소유권은「신탁법」상 수탁자인 청구법인에게 완전히 이전된 것으로 볼 수 있는 점, 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제1호에서 “임대주택을 임대하려는 자”는 특별한 사정이 없는 한 임대주택을 취득하기 전 또는 취득한 후 60일 이내에「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 자를 말한다고 할 것인 점 등에 비추어 청구법인이 소유자의 지위에서 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 아파트를 임대 목적으로 사용하고 있다고 하더라도「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록하지 아니한 청구법인이 임대하고 있는 이 건 아파트는 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제1호의 적용 대상이 아니라 할 것이므로 처분청이이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 것)

제31조의3[준공공임대주택 등에 대한 감면] ① 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축ㆍ매입하거나 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세( 「지방세법」제112조 에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

제31조의4[주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면] ① 「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[ 「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다. (단서 생략)

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세( 「지방세법」제112조 에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.