[사건번호]조심2014전0136 (2014.05.14)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점부동산과 쟁점교환부동산에 대하여 시가감정 등의 절차 없이 당사자간 임의로 평가한 가액으로 교환하여 그 차액에 대하여 정산한 사실이 확인되지 아니하고, 감정평가법인의 소급감정가액은 그 평가시점이 교환일로부터 약 11년이 경과되어 감정된 가액인 점 등을 종합할 때, 교환계약서에 기재된 쟁점취득가액을 실지취득가액으로 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.2.5. 충청북도 OOO 토지 553㎡ 및 건물 1,057.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인이 소유하던 충청북도 OOO 전 1,657㎡ 외 5필지(총 4,663㎡, 이하 “쟁점교환부동산”이라 한다)와의 교환계약에 의하여 취득하고, 2013.5.30. 쟁점부동산을 장OOO에게 OOO원에 양도한 후, 2013.7.29. 양도소득세 신고시 2002.1.20. 작성된 교환계약서상 매매대금 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고서를 검토하여, 교환계약서에 기재된 쟁점취득가액은 시가감정 등의 평가 없이 임의 평가된 가액으로 취득가액이 과다신고된 것으로 보아 쟁점취득가액을 부인하고 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에 의하여 환산취득가액인 OOO원을 적용하여 2013.12.9. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점교환부동산이 지가상승지역에 위치하고 있었고 쟁점부동산은 구도심권이지만 OOO 인근에 위치하고 있어 당시 시가인 쟁점취득가액으로 합의하여 교환하였으며, 2013년 10월 감정평가법인 두 곳에 2002.4.29. 기준으로 소급하여 감정평가 의뢰한 결과 쟁점교환부동산에 대한 소급감정평가액의 평균액(이하 “소급감정평균액”이라 한다)은 OOO원이고,

쟁점교환부동산의 양수인인 이OOO(이하 “이OOO”이라 한다)이 교환일로부터 2개월 후인 2002.4.29. OOO에서 대출시 근저당권 설정과 관련하여 감정평가서는 보존기간이 경과하여 보관되어 있지 아니하나 전산으로는 쟁점교환부동산을 포함한 골프연습장 조성대상부지9,936㎡에 대한 은행 자체 감정평가액이 OOO원(㎡당 OOO원)임이 확인된다고 OOO(구 OOO) 서청주지점 대출담당자가 답변하였으며, 동 감정가액으로 쟁점교환부동산(4,663㎡)의 감정가액을 환산하면 OOO원이 되므로 소급감정평균액은 쟁점부동산의 취득시 시가로 타당하고, 2002.3.7. 쟁점교환부동산 인근인 충청북도 OOO 대 436㎡는 맹지인데도 평당 OOO원(㎡당 OOO원)에 거래되었는바, 쟁점교환부동산은 지목이 전이나 도로에 접해 있으므로 쟁점취득가액으로 산정한 교환가액은 시가를 적정하게 반영한 것이다.

처분청은 교환당시 정산절차가 없다는 의견이나, 교환당시 OOO원은 2002.1.20. 현금으로 수령하고, 나머지는 청구인 소유토지와 이OOO 소유의 토지 및 건물을 동일한 가격으로 평가하여 추가 대금지급 없이 시가인 쟁점취득가액으로 평가하여 교환하였는바, 교환당사자간 합의에 의해 교환가격을 결정하면 되지 정산이 필수조건은 아니며,

처분청은 청구인이 교환으로 취득한 쟁점부동산 건물이 청구인 앞으로 소유권보존등기 되었다고 하나, 교환당시 100% 완성된 상태였고 명의변경만 청구인 앞으로 한 것(교환계약일 2002.1.20., 소유권보존등기일 2002.4.30.)이며,

처분청은 교환당시 소급감정에 대해 인정할 수 없다는 의견이나, 공신력 있는 감정기관 두 곳에서 감정한 것으로 다수 판례(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결, 대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등, 같은 뜻임)에서 소급감정가액을 시가로 인정하였고,

처분청은 소급감정시 용도를 세무서제출용으로 하여 인정할 수 없다는 의견이나, 당시 시가감정을 한 것이다.

따라서 교환당시 시가인 교환 2개월 후 감정가액과 감정평가법인 두 곳의 소급감정가액 평균액 및 매매사례가액에 비추어 쟁점취득가액이 실지취득가액에 해당하므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 정한 것은 위법·부당하여 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 이 건 교환 이후 2002.4.29. 쟁점교환부동산을 포함한 골프연습장 조성대상부지 9,936㎡에 대하여 은행이 근저당권 설정시 은행 자체 감정평가액인 OOO원으로 감정평가한 점, 2013년 10월 감정평가법인 두 곳에 의뢰하여 2002.4.29. 기준으로 쟁점교환부동산에 대한 소급감정평균액이 OOO원인 점, 2002.3.7. 쟁점교환부동산 인근인 충청북도 OOO가 평당 OOO원에 거래된 점을 근거로 쟁점취득가액을 실지취득가액으로 인정하여 줄 것을 주장하나, ① 담보를 평가목적으로 하는 경우에는 매매를 평가목적으로 하는 경우와 달리 담보의 안정성, 경매가능성 등도 포함되므로 담보목적의 감정가액을 매매목적으로 사용할 수 없는 점, ② 소급감정가액은 교환일로부터 11년 지난 시점에서 세무서 제출목적으로 감정평가한 것이어서 교환일 전후 3개월 이내 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액에 해당하지 아니하는 점, ③ 청구인이 주장하는 인근토지의 매매사례가액은 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 것으로 보기 어려운 점 등을 고려하면, 청구인의 주장은 인정하기 어렵다.

더욱이 쟁점부동산은 교환으로 취득하였으므로 쟁점부동산과 쟁점교환부동산의 가치를 객관적으로 평가하여 그 차액을 정산하였을 경우에 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하여 줄 수 있는 것인데도, 청구인은 쟁점교환부동산의 담보목적 은행 감정가액, 11년이 지나 작성된 소급감정가액, 동일하거나 유사한 토지가 아닌 토지의 매매사례가액만 가지고 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있고, 교환당시 청구인이 취득한 쟁점부동산의 객관적 가치(더군다나 쟁점부동산의 건물은 교환당시 사용승인도 나지 아니하였다)에 대해서는 입증된 것이 하나도 없을 뿐더러, 그 차액의 정산이 이루어졌는지 더더욱 알 수 없는 점을 고려하면, 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다.

또한 쟁점부동산의 실지취득가액을 추계조사하여 경정한다면, 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 각 호에서 취득하는 ‘당해 자산’에 관하여 산정하는 것으로 규정하고 있어, 교환으로 양도한 ‘쟁점교환부동산’이 아닌, 교환으로 취득한 ‘쟁점부동산’을 기준으로 하여야 할 것이므로, 청구인이 근거로 들고 있는 것은 교환으로 양도한 ‘쟁점교환부동산’의 매매사례가액, 감정가액으로 그 요건에 부합하지 아니한다.

따라서 쟁점부동산의 교환당시 교환자산에 대하여 객관적인 평가가 이루어지지 않았으며, 그 차액을 정산한 사실이 확인되지 아니하고 당사자간 임의평가한 가액으로 교환한 점을 고려하면, 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에서 규정하고 있는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이므로, 같은 법 제114조 제7항에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순으로 추계경정하여야 할 것인바, 쟁점부동산에 대한 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 아니하여 환산취득가액으로 경정·고지한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점취득가액은 시가감정 등이 없이 임의 평가되어 과다신고된 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 과세전적부심사결정서 등 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내용은 다음과 같고, 양도소득세 신고서에는 건물(1,057㎡)·토지(553㎡) 구분 없이 합계액으로 기재되어 있으며, 양도소득세 경정결의서의 과세사유란에는 ‘임의평가한 취득(교환)가액으로 신고하였기에 「소득세법」제114조 제7항에 의거 환산가액으로 경정고지’라고 기재되어 있다.

(나) 쟁점부동산과 쟁점교환부동산의 교환계약서 내용은 다음과 같고, 매매대금 OOO원에 대한 평가근거 및 정산내역은 확인되지 아니한다.

(다) 쟁점부동산과 쟁점교환부동산의 교환당시 공시지가는 다음과 같다.

(라) 청구인은 쟁점교환부동산의 양도(교환)와 관련하여 다음과 같이 공시지가를 적용하여 양도소득세 신고를 하였으며, 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(마) 이OOO은 쟁점부동산의 양도(교환)와 관련하여 다음과 같이 토지부분에 대하여만 공시지가를 적용하여 양도소득세 신고를 하였으며, 청구인이 쟁점부동산 취득과 관련하여 신고한 취득세 과세표준은 토지부분이 OOO원, 건물부분이 OOO원인 것으로 나타난다.

(바) 쟁점부동산의 건축주가 당초 이OOO에서 청구인으로 변경되었으며, 건축물대장을 보면 2002.3.21. 청구인으로 소유자등록이 되고, 같은 날짜에 사용승인을 받은 것으로 나타나며, 쟁점부동산의 등기부등본상 소유권 변동내역은 다음과 같은바, 토지부분은 2002.2.5. 청구인에게 소유권이전등기 되고, 건물부분은 2002.4.3. 청구인 앞으로 소유권보존등기된 것으로 나타난다.

(사) 쟁점교환부동산의 등기부등본상 소유권 변동내역은 다음과 같으며, 2002.3.26. 이OOO로 소유권이전등기 되었고, 토지대장으로 확인한바, 쟁점교환부동산은 2002.10.29. 지목이 전, 대지에서 체육용지로 변경된 후, 충청북도 OOO에 합병되어 지번이 폐쇄된 것으로 나타난다.

(아) 이OOO이 골프연습장을 건축하기 위하여 매입한 쟁점교환부동산 인근에 소재한 충청북도 OOO 대 436㎡의 부동산 매매계약 내용은 다음과 같다.

(자) 이OOO은 쟁점교환부동산을 포함한 8필지(9,701㎡)의 부지 위에 2002.3.19. 골프연습장의 건축허가를 받았고, 2002.10.24. 사용승인을 받았으며, 2002.10.31. 소유권보존등기 되었다가 2004.3.31. 양도한 것으로 나타나나, 양도소득세는 무신고하여 처분청에서 기준시가에 의거 양도소득세를 결정·고지한 것으로 나타난다.

(차) 과세전적부심사 심리담당자가 2013.10.23. OOO(구 OOO) 서청주지점에 이OOO의 대출과 관련하여 2002.4.29. 설정된 근저당권에 관한 감정평가 등에 대하여 문의한바, 보존기간 경과로 감정평가서는 보관되어 있지 아니하나 전산으로는 쟁점교환부동산을 포함한 골프연습장 조성대상부지 9,936㎡에 대해 은행에서 자체감정한 평가액인 ㎡당 OOO원을 적용하여 OOO원으로 감정평가를 하였고, 이OOO의 신용도를 감안하여 OOO원의 대출을 해주었으며, 채권최고액은 OOO원으로 설정한 것이 확인된다고 답변하여, 쟁점교환부동산(4,663㎡)의 감정가액은 OOO원으로 환산된다(평당 OOO원).

(2) 청구인은 교환계약서에 기재된 매매가액 OOO원이 교환당시의 시가임을 입증하기 위하여 2002.4.29. 근저당권이 설정된 쟁점교환부동산의 등기부등본과 골프연습장을 담보목적으로 제공하기 위해 2010.10.24. 주식회사 OOO(이하 OOO”이라 한다)에서 감정한 감정평가서 및 2013년 10월 감정평가법인 두 곳[주식회사 OOO(이하 OOO”이라 한다)과 OOO]에 의뢰하여 2002.4.29. 시점으로 소급감정한 쟁점교환부동산의 감정평가서를 제시하였으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점교환부동산의 등기부등본상에는 2002.4.29. 근저당권이 설정되어 있으며 근저당권자는 OOO, 채무자는 이OOO, 채권최고액은 OOO원, 공동담보는 쟁점교환부동산을 포함한 8필지인 것으로 나타난다.

(나) 이OOO의 대출과 관련한 OOO의 감정평가서에 의하면, 2002.10.24. 시점(골프연습장 건축 후)으로 작성되었고, 골프연습장 전체부지 9,701㎡에 단가 OOO원(비준가격)을 적용하여 OOO원으로 평가된 것이 확인되며, 쟁점교환부동산의 면적 4,663㎡로 단순 환산하면 OOO원이고, 교환당시 기준시가로 환산하면 OOO원(평당 OOO원)이므로 골프연습장이 신축되어 토지가격이 상승되었다 하더라도 교환가액인 OOO원은 합리적인 가격이라고 청구인은 주장한다.

(다) 청구인이 2013년 10월 감정평가법인 두 곳에 의뢰하여 OOO/1차 대출당시인 2002.4.29. 기준으로 쟁점교환부동산에 대하여 소급감정한 감정평가서의 내용은 다음과 같으며, 감정평가액의 평균은 OOO원이므로 교환가액인 OOO원은 교환당시 시세를 반영한 적정한 가격이라고 청구인은 주장한다.

(3) 청구인은 2014.5.1. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 청구인은 교환당시 교환가액을 쟁점취득가액으로 합의한 것은 교환일 직전에 거래된 인근 토지인 충청북도 OOO 대 436㎡가 맹지임에도 불구하고 평당 OOO원에 거래된 것을 기준으로 한 것으로, 쟁점교환부동산은 터미널 인근 개발지역에 소재한 토지로 지목은 전이나 도로가 접해 있는데도 불구하고 평당 OOO원으로 합의한 것이며, 교환 1개월 후(2002년 4월) 쟁점교환부동산 담보대출 감정가액이 평당 OOO원이고, 2개 소급감정평균액 OOO원으로 쟁점취득가액이 정당한 취득가액이므로 처분청에서 취득가액을 환산가액으로 정한 것은 위법 부당하다는 취지의 의견진술을 하였다.

(4) 「소득세법」(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제114조 제5항은 “양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다”고 규정하고 있고,

같은 법 시행령(2002.3.30. 대통령령 제17555호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제3항은 “같은 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다”고 규정하면서, 같은 항 제1호는 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액”, 같은 항 제2호는 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”, 같은 항 제3호는 “제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액”, 같은 항 제4호는 “기준시가”라고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산과 쟁점교환부동산의 교환 2개월 후 감정가액과 감정평가법인 두 곳의 소급감정가액 평균액 및 매매사례가액에 비추어 쟁점취득가액이 실지 취득가액에 해당하므로 처분청이 쟁점취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 위법·부당하다고 주장하나,

청구인이 교환계약서의 원본을 제시하지 못하고 있는 점, 교환대상물에 대하여 시가감정 등을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산 절차를 수반하는 등의 경우에는 실지취득가액을 확인할 수 있다고 하겠지만(대법원 2012.9.13. 선고 2012두12655 판결, 같은 뜻임), 이 건 교환의 경우에는 쟁점부동산과 쟁점교환부동산에 대하여 시가감정 등의 절차 없이 당사자간 임의로 평가한 가액으로 교환하여 그 차액에 대하여 정산한 사실이 확인되지 아니하는 점, 교환 2개월 후 쟁점교환부동산 양수인이 대출목적으로 은행에서 감정한 쟁점교환부동산 감정가액은 담보 평가목적으로 매매를 평가목적으로 하는 경우와 달리 담보의 안정성, 경매가능성 등도 포함되므로 담보목적의 감정가액을 매매목적으로 사용할 수 없는 점(부산고등법원 2010.1.29. 선고 2009누6865 판결, 같은 뜻임), 감정평가법인 두 곳의 쟁점교환부동산 소급감정가액은 그 평가시점이 2013년 10월로 교환일로부터 약 11년이 경과되어 동 감정가액의 평균액이 교환일 전후 3개월 이내 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액에 해당하지 아니하는 점, 매매사례가액의 경우 쟁점교환부동산과 비교토지는 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 것으로 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 처분청이 교환계약서에 기재된 쟁점취득가액을 실지취득가액으로 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 한 이 건 양도소득세 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.