국심1994서 5904(1995. 6. 1)

양도

기각

양도시에는 기준시가보다 낮은 가액으로 양도한 데 대한 소명자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 정당함.

소득세법 제27조【양도시기와 취득시기】 / 소득세법시행령 제53조【양도 또는 취득의 시기】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO 대지 760㎡, 건물 1,316㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다) 및 경기도 OO시 OO동 OOOOOOOO 대지 935.1㎡, 건물 204㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 각각 89.4.14 및 89.3.21 양도한 데 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 계산하여 94.7.16 청구인에게 ’89년도귀속 양도소득세 45,291,530원 및 동 방위세 32,167,240원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.5.13 이의신청, 94.8.8 심사청구를 거쳐 94.11.28 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 쟁점1부동산은 88.4.20 잔금청산되었으므로 그 양도일이 88.4.20 인데도 처분청이 양도일을 89.4.14 로 본 것은 잘못이다.

(2) 쟁점2부동산은 89.3.21 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였는데도 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다.

청구인은 위 부동산을 매입할 당시 전소유자인 청구외 OOO에게 청구인이 필요한 약 300평만을 매입요청하였으나 여의치 않아 1필지 전체(분할하기전 1,922㎡)를 매입하고, 그 중 도로에 접하고 위치가 좋은 935.2㎡는 청구인이 사용할 공장건물을 신축하였으며, 나머지 935㎡(쟁점부동산)는 위치가 나쁘고 또한 청구인의 자금사정이 어려워 부득이 싼 가격으로 매도할 수밖에 없었으며, 청구인이 신고한 쟁점2부동산의 취득가액 및 양도가액은 진실한 것인데도 처분청은 그 당시의 부동산의 가격이 상승하는 추세에 있었다하여 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 “쟁점1부동산의 등기부상에는 소유권이전등기일이 89.4.14 로 되어 있으나 실지로는 그 잔금청산일이 88.4.20 이므로 그 양도시기는 88.4.20 이다”고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침할 수 있는 어떠한 서류도 제출한 바가 없고, 처분청이 동 부동산의 매수인인 OOOOOOO협동조합장에게 잔금청산일을 조회한 바 89.4.14 임이 확인되므로 청구주장은 이유없다.

(2) 청구인은 쟁점2부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있으나 취득당시에(85.2.19) 작성한 매매계약서에 의하면 청구인은 청구외 OOO으로부터 쟁점2부동산을 포함하여 대지 582평과 공장건물 70평, 공장내 집기 등을 포함하여 335,000,000원으로 취득하였고, 쟁점2부동산의 양도소득금액을 계산하면서 취득가액을 합리적인 배분방법에 의하여 계산하지 않고 단순히 평수에 의하여 안분계산한 것을 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 제시한 양도가액 170,000,000원은 국세청기준시가 187,847천원에 비하여 90.4%에 불과한 데 취득시 매매계약서상 취득가액을 면적에 의하여 환산한 금액 197,080천원은 기준시가 104,935천원에 비하여 187.81%나 되므로 신빙성이 없는 것으로 보이고, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 토지대장에 의하면 “매도가액을 얼마로 하여야 만 차액이 안 생기는지”하는 내용이 기재되어 있는 점 등으로 볼 때 양도가액을 담합한 사실이 있는 것으로 추정되며 그 양도계약서상 금액이 사실임을 뒷받침할 수 있는 금융자료 내지 취득시에는 기준시가보다 높은 가격으로 부동산을 취득하였고 양도시에는 기준시가보다 낮은 가액으로 양도한 데 대한 소명자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 첫째, 처분청이 쟁점1부동산의 양도시기를 89.4.14 로 본 것이 정당한지 여부, 둘째, 쟁점2부동산의 양도소득세 과세표준 및 세액을 기준시가에 의하여 과세한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령

이 건 시행당시의 관계법령을 보면 소득세법 제27조에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 규정하고 있고,

그 제1호에서는 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.

소득세법 제23조 제4항에서는 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 본문에서는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고, 제1호에서는 “당해자산의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있다.

같은법시행령 제170조 제4항 본문에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 있고, 제3호에서는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.

다. 처분청이 쟁점1부동산의 양도시기를 89.4.14 로 본 것이 정당한지 여부

청구인은 쟁점1부동산을 양도하고 그 잔금을 88.4.20 수령하였으므로 그 양도시기가 88.4.20 이라고 주장하고 있으나 쟁점1부동산의 등기부등본을 보면 청구인이 84.9.11 매매를 원인으로 취득(건물은 86.8.26 소유권보존등기)하여 88.4.20 청구외 OOOOOOOOO협동조합을 가등기권자로 하여 매매예약을 원인으로 소유권이전청구가등기가 경료되었다가, 89.4.14 위 조합앞으로 소유권이전등기가 경료되었으며, 처분청이 위 조합에 거래금액 및 잔금청산일자를 조회하여 동 조합으로부터 회신받은 공문의 내용을 보면 거래금액은 토지 215,000,000원, 건물 685,000,000원이며, 잔금청산일은 89.4.14 임이 확인된다.

청구인은 이에 대하여 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 별다른 증빙서류를 제시하지 못하므로 처분청이 이 건 양도시기를 89.4.14 로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 쟁점2부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(1) 사실관계

청구인이 쟁점2부동산을 양도하고 확정신고한 내용을 보면, 청구인이 동 부동산 취득가액을 197,080,304원(분할되기전의 총 취득가액에서 분할후 양도한 부동산의 면적에 의하여 안분계산한 금액임)으로 하고, 양도가액을 170,000,000원으로 하여 양도차손이 발생한 것으로 신고하였으며, 신고시에 첨부한 증빙서류는 취득시의 매매계약서(일반계약서), 양도시의 매매계약서(검인계약서) 및 양도시 거래상대방의 거래사실확인서를 첨부하고 있다.

한편, 처분청이 양도차익계산시 적용한 기준시가를 보면, 취득시(85.3.19)에는 104,935,185원이고, 양도시(89.3.21)에는 187,847,503원임을 알 수 있다.

(2) 적용 및 판단

관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면, 양도차익계산은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이고, 예외적으로 양도자가 예정신고 또는 확정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 것이나, 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산의 위치가 좋지 않아 취득가액보다 싸게 양도하였다고 주장하고 있으나, 그 보유기간이 4년이나 되고 이기간 동안은 일반적으로 부동산가격이 상승하는 추세에 있었으므로 청구인이 손해를 보고 양도하였다는 것은 납득하기 어렵고, 또한 청구인이 이 건 거래와 관련하여 신고한 실지거래가액이 진실된 것임을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시도 없으므로 청구인의 주장을 받아 들이기 어렵다고 판단되고, 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.