국심1992서2462 (1992.09.15)

양도

취소

공증서상 84.1.26은 계약일로 보아야 할 것이고 계약서상 잔금지급일인 84.12.21을 잔금청산일로 보아 양도시기를 확정하고 양도가액은 계약서상 23,780,000원으로 하여야 한다고 판단됨.

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

서부세무서장이 92.1.16 청구인에게 경정고지한 양도소득세

8,430,380원 및 동 방위세 1,944,740원의 처분은 이를 취소한

다.

1. 원 처분개요

청구인은 83.12.22자 인천직할시 남구 OO동 OO OOOOO OOO 체비지 510.3㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 청구외 한국토지개발공사(이하 “토개공”이라 한다)와 40,000,000원에 매매계약을 체결하였다.

청구인은 전체토지중 ½(이하 “쟁점토지”라 한다)을 84.12.21 청구외 OOO 및 OOO(이하 “청구외 OOO 외 1인”이라 한다)에게 23,870,000원에 양도하고, 90.5.31 양도소득세 1,902,000원 및 동 방위세 38,040원을 자진신고납부하였으며(처분청은 90.8.31 납기로 방위세 과소납부분 152,160원을 고지하였음), 전체토지중 ½을 89.6.28 청구외 OOO에게 41,580,000원에 양도하고, 89.7.31 양도소득세 6,516,000원 및 동 방위세 1,303,200원을 자산양도차익예정신고 납부하였으며 처분청은 이를 확정결정 하였다.

체비지 매각자료를 수집한 감사원은 89.6.28 청구인이 전체토지의 명의변경신청서에 첨부한 매매계약서상 위 청구외 OOO, OOO 및 OOO(이하 “청구외 OOO등 3인”이라 한다)에게 83,160,000원에 양도한 사실을 적출하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 92.1.16 청구인에게 쟁점토지의 양도시기는 89.6.28로, 양도가액은 41,580,000원으로 하여 양도소득세 8,430,380원 및 동 방위세 1,944,740원을 경정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.3.11 심사청구를 거쳐, 92.6.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 전체토지를 ½씩 나누어 84.12.21과 89.6.28 각각 양도하였는데

1) 쟁점토지는 84.1.26 청구외 OOO외 1인에게 23,870,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 84.12.21 잔금청산하였으나 토개공의 사정으로 명의변경일자가 늦어지자 이를 확실히 하기 위하여 85.8.3 공증인가를 받아두었으며,

2) 전체토지중 나머지 ½은 89.6.28 청구외 OOO에게 41,580,000원에 양도하고 명의변경신청하면서, 취득세 담당 공무원의 권유로 위 청구외 OOO등 3인에게 같은 날자에 전체토지를 83,160,000원에 양도한다는 사실과 다른 매매계약서를 작성하였을 뿐이므로

3) 쟁점토지의 양도시기는 84.12.21로, 양도가액은 23,870,000원으로 하여야 한다는 주장이다.

국세청장은

1) 청구인이 청구외 OOO외 1인과 체결한 매매계약서상 84.1.26 계약을 하고 잔금지급일은 84.12.21로 되어 있으나, 85.8.3 작성한 공증서류에는 84.1.26 소유권이전된 것으로 되어있어 서로 부합하지 아니하고 양도가액이 기재되어 있지 아니하여 실지거래가액을 확인하기 어려우며,

2) 84.1.26 계약금 3,000,000원을 영수하고 84.12.21 잔금 20,870,000원을 영수후 양도소득세 예정 및 확정신고도 하지 아니하였으며 이에대한 객관적인 금융자료의 제시도 없으므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

쟁점토지의 잔금청산일과 양도가액이 얼마인지 여부에 다툼이 있다.

소득세법 제23조 제4항에 『양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.』하고 그 제1호에서 『당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(이하 생략)』으로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호(89.8.1 개정전)에서 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 『국가 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우』를 열거하고 있다.

또한 같은법 시행령 제170조 제1항 (89.8.1 개정전)에서 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인 할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고 있다.

1) 청구인은 83.12.22 토개공으로부터 전체토지를 40,000,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고, 같은날에 계약금 4,000,000원을 납부하였으며 84.3.21, 84.6.21, 84.9.21 및 84.12.21 각각 9,000,000원씩 납부한 사실이 확인되고,

2) 청구인은 전체토지에 대한 잔금을 청산하기 이전인 84.1.26 쟁점토지를 OOO외 1인에게 23,780,000원에 양도하고 매매계약서를 작성하였지만, 전체토지가 체비지이고 구획정리완료가 지연됨에 따라 토개공으로부터 명의변경일자가 늦어지자 85.8.3 위 매매계약 사실을 확실히 하고자 공증을 하였다(태평합동법률사무소, 1985년 동부 제3869호).

① 위 공증서에는 청구인이 84.1.26 쟁점토지를 청구외 OOO외 1인에 매도하였다는 사실과

② 토개공이 쟁점토지의 명의변경이 가능하게 된 때에는 청구인은 언제라도 명의이전에 대한 수속을 하겠다는 내용이다.

③ 다만 위 공증서상 청구인이 쟁점토지에 대한 매도가액으로 인증된 것은 없고 매매계약서상 가액이 23,780,000원으로 확인된다.

3) 청구인은 84.8.16 토개공에 명의변경 요청을 하였으며 86.1.23 다시 명의변경과 건축허가에 대한 건의를 하였고, 86.1.31 토개공에서는 전체토지의 명의변경에 대한 협조를 하겠다는 회신을 하였음이 확인되며, 인천직할 89.5.26 전체토지의 소유권이 토개공으로부터 청구인 명의로 변경되었다고 통보하고 있다.

4) 인천직할시장의 위 명의변경 통보를 받은 청구인은 매수자인 청구외 OOO등 3인에게 전체토지를 83,160,000원에 양도한다는 89.6.28자 매매계약서를 작성해 주었고 동 매수인들은 이를 근거로 양도양수증서를 작성하여 각각 89.6.29 체비지 명의변경 신청을 하였음이 처분청의 과세자료에 의해서 확인되고 있다.

5) 그러나 위에서 본바와 같이 전체토지는 체비지로서 소유권이전등기가 되지 아니하고 구획정리 완료전으로서 명의변경을 할 수 없었으므로 쟁점토지를 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 이를 공증한 일자인 85.8.3 이전에는 사실상 양도하였다고 보아야 할 것이므로 공증서상 84.1.26은 계약일로 보아야 할 것이고 계약서상 잔금지급일인 84.12.21을 잔금청산일로 보아 양도시기를 확정하고 양도가액은 계약서상 23,780,000원으로 하여야 한다고 판단된다.

따라서 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.