국심1991중0995 (1991.10.11)

법인

기각

이 건 토지를 양도당시 당해 토지의 감정가액에 미달하게 양도하였으므로 이는 저가양도에 해당한다 할 것임

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구법인은 청구외 OOO로부터 수원시 OO동 OOO 소재 답 933평방미터를 취득하는 소유권이전등기를 88.3.12 경료한 후, 같은해 4.16 같은곳 OOOOO 답 232평방미터를 분할하여 분할된 이 건 토지 232평방미터를 같은날 특수관계에 있는 청구외 OOO에게 양도하는 소유권이전등기를 한 사실이 있는 바,

처분청은 이러한 등기상의 소유권 변동에 근거하여 청구법인이 특수관계에 있는 위 OOO에게 이 건 토지 232평방미터를 저가로 양도한 것으로 인정하여 시가와의 차액 25,466,100원을 익금산입하는 등 90.9.2 청구법인에게 88사업년도(1.1～12.31)분 법인세 18,941,630원 및 동 방위세 3,021,350원을 과세하였다.

2. 청구법인 주장

88.4.16 소유권이전등기가 경료된 이 건 토지의 소유권이전 행위는 등기절차상 매매를 원인으로 한 이전등기 형식을 취했을 뿐이지 실질적으로 매매행위가 이루어진 것이 아니며, 당초 매도인 OOO로부터 청구법인이 청구외 OOO와 공동으로 매입할 때 위 OOO지분 1/4을 공유지분 표시하여 등기하였다가 지분을 분할하는 등기를 하여야 할 것을 공유등기를 못하고 청구법인 앞으로 위 OOO지분을 명의신탁하는 등기를 하였다가 등기명의의 회복 방법으로 소유권이전등기가 행하여진 것으로서 당초 명의신탁된 재산의 소유권을 신탁자인 위 OOO에게 환원시킨 행위를 유상양도로 보아 과세한 것은 명백히 실질과세의 원칙에 위배되며 이러한 사실을 간과하고 형식적인 등기부상의 소유권이전 사실만을 보고 유상으로 양도된 것으로 간주하여 과세한 처분은 위법 부당하다.

또한 처분청은 청구법인이 88.3.12 청구외OOO로부터 매입한 가액 9,946,304원이 실제로 이루어진 거래가액임에도 이를 배척하고 시가가 불분명하다하여 88.4.23 을 가격시점으로 하여 평가한 감정원 감정가액 34,800,000원을 시가로 보아 행위계산 부인하였으나, 이와같이 취득가액과 감정가액이 상당한 차이가 나는 원인은 취득당시는 취득계약서 단서에 기재된 바와같이 수렁논 상태였고, 위 OOO가 취득한 후에는 대지로 조성한 사실과 감정평가서에 나대지로 평가한 점등으로 볼 때 감정평가 당시는 대지조성공사가 완료된 나대지 상태였기 때문인 바, 이러한 사실을 무시하고 감정가액을 그대로 본 처분은 사실판단을 그르친 부당한 것이다.

3. 국세청장 의견

등기부등본에 의하면 청구법인이 매매를 원인으로 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였음이 나타나고 있고, 당초부터 위 OOO 소유임을 확인할 수 있는 거증서류의 제시가 없으므로 양도된 것으로 본 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없으며, 처분청에서 제시한 이 건 토지에 대한 88.3.7 감정원의 감정평가서에 의하면 평방미터당 가액이 150,000원인 바, 이는 청구법인이 이 건 토지를 취득한 날인 88.3.12 이전에 감정평가한 가액으로 청구법인이 취득한 가액 평방미터당 42,872원이 사인과의 거래로서 신빙성이 없는 점으로 보면, 88.3.7 감정원 감정가액인 평방미터당 150,000원이 오히려 이 건 토지의 객관적인 시가로 인정된다.

따라서, 처분청이 이 건 토지의 감정원 감정가액 34,800,000원을 시가로 보고, 시가와 실제거래가액 9,333,900원과의 차액 25,466,100원을 행위계산부인하여 익금산입한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

청구법인이 이 건 토지를 청구외 OOO에게 저가로 양도한 것인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 토지 등기부등본에 의하면, 청구법인이 청구외 OOO로부터 수원시 OO동 OOO 소재 답 933평방미터를 취득하는 소유권이전등기를 88.3.12 경료한 후, 다음달 16, 같은곳 OOOOO 답 232평방미터를 분할하여 같은날 분할된 이 건 토지 답 232평방미터를 청구외 OOO에게 양도하는 소유권이전등기를 경료한 사실이 있는 바,

처분청이 이러한 등기상의 소유권 변동에 근거하여 청구법인이 특수관계에 있는 위 OOO에게 이 건 토지를 저가로 양도한 것으로 인정하여 당해 토지의 감정가액을 시가로 보아 청구법인이 취득한 가액과의 차액 25,466,100원을 익금에 산입하는 등 청구법인에게 이 건 과세처분을 한 사실이 있고 이에 대하여는 다툼이 없다.

그런데, 청구법인은 청구법인이 전체 토지 933평방미터에 다세대주택 24세대를 신축분양하기 위해서는 분양세대수가 20세대를 초과하기 때문에 관계법령에 의하여 “부대시설 및 복리시설을 설치”하여야 하는등, 공사원가 부담의 증가와 규제절차의 번거로움이 있어 이를 피하기 위하여 청구법인이 16세대의 다세대주택을 신축분양하고, 위 OOO가 8세대를 신축분양하여, 건설업을 용이하게 영위할 목적으로 당초부터 위 OOO와 함께 공유로 취득하였으나, 매도자인 OOO의 요청에 따라 청구법인 명의로 소유권이전등기한 후, 곧 위 OOO에게 그 소유지분을 소유권이전등기해준 것으로서 실질에 있어서는 유상에 의한 양도가 아니고 명의신탁의 해지에 불과하다고 주장하나,

첫째, 청구외 OOO는 OO주택이라는 상호로 건설업을 영위하고 있는 바, 청구법인과 그 업종이 동일할 뿐만 아니라, 그 상호도 유사하며, 청구법인과는 특수관계에 있는 점,

둘째, 토지등기부상으로도 청구법인이 이 건 토지를 위 OOO에게 양도한 것으로 소유권이전등기가 되어 있는 점,

셋째, 청구법인과 청구외 OOO가 토지를 청구외 OOO로부터 공유로 취득하였다면, 당초부터 각자의 소유지분에 맞게 공유로하여 소유권 이전등기를 하지 못할 이유가 없어 보이며, 오히려 위의 청구법인 주장에서 보는 바와같이 청구법인이 단독으로 취득하였으나 다세대 주택의 신축분양에 따른 규제를 회피하기 위하여 특수관계에 있는 위 OOO를 공유자로 하여 별도로 다세대 주택을 신축하여 분양한 것으로 보이는 점 등,

이상과 같은 점으로 미루어 볼 때, 이 건 토지는 당초부터 위 OOO가 취득한 것이 아니고 청구법인이 취득한 것을 주택건설사업수행의 편의상 취득후 토지를 분할하고 각 분할된 토지위에 청구법인과 위 OOO가 다세대 주택을 신축하여 분양한 것으로 보이며,

따라서, 청구법인이 이 건 토지를 양도당시 당해 토지의 감정가액에 미달하게 양도하였으므로 이는 저가양도에 해당한다 할 것이므로 법인세법 제20조 및 동법 시행령 제46조의 규정에 의하여 과세한 이 건 처분은 아무런 잘못이 없다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.