조심 2020인1529 (2020.08.24)

양도

기각

쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자가 소유한 쟁점오피스텔에 임차인이 주민등록표상 주소지를 두고 실제 거주하고 있었던 것으로 확인된 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 객관적인 증빙도 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보임

상속세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1995.6.12. 취득한 OOO소재 상가주택(토지 244.9㎡, 건물 417.88㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2017.6.29. OOO에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다가 2018.11.28. 「소득세법」제89조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택) 규정을 적용하여 기한 후 신고를 하였다.

나. 처분청은 2019.9.20.∼2019.10.9. 기간 동안 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택 양도일 현재 청구인의 배우자OOO는 2017.5.24. 취득한 OOO와 2015.6.30. 취득한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 보유하고 있었음을 확인하였고, 청구인이 쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자가 보유한 쟁점오피스텔을 실제 주거용 주택으로 사용한 것으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 배제하고 2020.1.7. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 2015.6.30. OOO에 취득하였는데, 이는 저금리로 인하여 은행에 예금하는 것보다는 오피스텔을 매입하여 월 OOO이라도 받아 반찬값이라도 벌어 보겠다는 평범한 가정주부 생각으로 인근 부동산중개업소 소개로 쟁점오피스텔을 취득하게 되었으며, 당시 중개업소에서 쟁점오피스텔을 소개할 때 업무시설로서 주택에 해당하지 아니하므로 보유주택 처분시 1세대 1주택 비과세에 장애가 되지 않는다고 설명을 듣고 구입하였던 것으로 매입 당시는 물론 현재까지도 업무용 시설로 알고 있다.

(2) 쟁점오피스텔은 조사일 현재 거실에 붙박이장, 냉장고, 취사시설 등이 존재하지 아니하고 화장실 욕조도 구비되어 있지 않아서 상시 주거목적에 부합하지 않으며, 당시 임차인OOO을 소개했던 중개업자의 확인서에서 보듯이 쟁점오피스텔을 업무용으로 소개한 것으로 임차인은 쟁점오피스텔에서 잠만 잤을 뿐 밥을 해먹고 반찬을 만드는 등 상시 주거용도로 임대한 사실이 없다.

(3) 쟁점오피스텔에 전입신고되어 있던 OOO은 임대차계약 당시 OOO에 주소를 둔 대학생으로, 쟁점오피스텔에 거주하면서 잠만 자고 있었으나 임대료 조정요구에 응하지 않아 서운한 감정이 있어서 조사과정에서 청구인의 의사와 다른 진술을 하였을 개연성이 있으며, 의대생인 1994년생 세입자 거주는 부모와 독립세대 요건도 갖추지 아니한 일시적 퇴거로 물리적 공간만 달리 하였을 뿐 경제적으로 독립이 불가한 상태이었다.

(4) 설령 쟁점오피스텔에 임차인의 전입신고가 되어 있으나 상시 주거목적으로 사용하지 아니한 채 임시숙소로 이용하였으며, 임차기간 중 상당기간 동안을 쟁점오피스텔에 거주하지 아니하고 부모의 집에 거주한 것으로 알고 있는바, 이는 쟁점오피스텔을 상시 주거용으로 사용하였다는 처분청의 주장과 다르다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 요건 등과 관련하여 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 1주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결).

(2) 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 취득한 후 조사일 현재까지 쟁점오피스텔을 부가가치세 과세사업장으로 하여 부동산 임대사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점주택 양도 이전인 2017.2.14. 임차인 박소영이 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고를 한 사실이 확인되며, 위 임차인에게 쟁점오피스텔의 실제 용도, 사업자등록여부 등을 확인한 결과, 임차인은 인근 대학에 재학중인 학생으로 임차 당시 쟁점오피스텔 내부에는 붙박이장, 냉장고 등은 없었으나 세탁기, 씽크대, 가스시설 등이 설치되어 있어 취사가 가능하였고, 2019.9.6. 쟁점오피스텔 퇴거일(쟁점오피스텔 907호에 전입)까지 주거용으로 사용한 것으로 진술(2019.10.7., 2019.10.29. 2회 전화확인)하였다.

(3) 이상과 같이 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하거나 부가가치세 신고를 한 사실이 없는 점, 임차인이 쟁점오피스텔에 주민등록 전입신고를 하고 실제 주거용으로 사용한 것으로 진술한 점, 쟁점오피스텔 소유자 및 임차인의 사업자등록내역이 확인되지 않는 점 등으로 보아 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택) 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(6) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

14. 업무시설

나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) (이하생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인이 쟁점주택를 양도한 후 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택)를 적용하여 기한 후 신고한 것에 대하여, 처분청은 쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자가 보유한 쟁점오피스텔이 임차인이 전입신고를 하고 상시 주거용으로 사용한 주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 부인하고 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

(나) 처분청은 쟁점오피스텔의 실제용도를 확인한 결과 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 취득한 후 이를 사업장소재지로 하여 부동산임대 등 사업자등록을 한 사실이 없고, 임차인 OOO과 2017년 2월경 임대차계약을 체결하였는바, 임차 당시 내부에는 세탁기, 씽크대, 가스레인지가 설치되어 있어 취사가 가능하였고, 쟁점오피스텔 퇴거일인 2019년 9월경까지 본인이 주거용으로 사용하였다는 위 임차인의 진술 등에 따라 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔의 실제용도를 주거용으로 사용된 ‘주택’으로 판단(쟁점주택 양도 당시 1세대 3주택에 해당)하였다.

(다) 국세통합전산망상 청구인과 그 배우자의 주택보유내역은 아래 ＜표＞와 같다.

OOO

(라) 쟁점오피스텔 임대차계약(2017.1.9.) 및 임차인의 주민등록표를 보면, 청구인의 배우자 OOO(임대인)와 OOO(임차인)은 2017.2.11.부터 2018.2.10.까지 보증금 OOO에 월 OOO 차임으로 하여 임대차계약을 체결하였고, 임차인 OOO은 쟁점오피스텔에 2017.2.14.부터 2019.9.5.까지 거주한 것으로 나타난다(2019.9.6.부터 현재까지는 쟁점오피스텔이 소재한 오피스텔 907호에 거주하고 있음).

(마) 건축물대장 및 등기부상 쟁점오피스텔이 소재한 OOO 오피스텔은 2003.3.27. 사용승인되어 지하 2층/지상 11층 1개동 79호로 이루어진 건물로서 용도는 업무시설, 근린생활시설, 위락시설로 기재되어 있으며, 국세통합전산망상 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔이 포함된 OOO 오피스텔을 사업장소재지로 하여 개업한 사업자는 총 57개(동일세대에 수개의 사업자등록이 이루어진 것을 포함)이며, 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 하여 사업자등록한 이력은 나타나지 아니한다.

(바) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용시설로 임차하였다고 주장하면서, 그 증빙으로 공인중개사 OOO의 확인서[2019.10. 쟁점오피스텔을 2017.1.9. OOO에게 소개하여 임대차계약을 체결한 사실이 있고, 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 알고 취득하였으며, 그 후로도 업무용으로 소개를 원하여 잠만 잘 수 있는 오피스텔을 원하는 위 임차인을 소개한 사실이 있음], 일반건축물로 재산세 부과된 사실이 나타난 지방세 과세증명서, 오피스텔 임대차계약서 및 사업자등록증[2019.12.6. 청구인의 배우자 명의로 2015.6.30.을 개업일로, 업종을 부동산(비주거용 건물)임대업으로 하여 사업자등록한 후, 2020.2.4. 청구인의 배우자는 OOO에게 쟁점오피스텔을 임대차기간 2020.2.7.∼2021.2.6. 보증금OOO, 월 OOO을 차임으로 하여 임대하였음] 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 본래 업무용시설로서 상시 거주용 ‘주택’이 아니라고 주장하나,

「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘주택’이란 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우를 의미하는바, 쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자가 소유한 쟁점오피스텔에 임차인 OOO이 주민등록표상 주소지(2017.2.11.～2018.2.10.)를 두고 실제 거주하고 있었던 것으로 확인된 점, 처분청의 조사결과 쟁점오피스텔 내부에는 세탁기, 씽크대, 가스레인지 등 취사시설이나 욕실 등 주거에 필요한 시설을 구비한 것으로 나타나 주거용으로 적합한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔의 소유자 및 임차인이 쟁점오피스텔에 별도의 사업자등록을 하지 아니하였을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 객관적인 증빙도 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.