상속으로 취득한 토지양도시 투기거래 해당여부(경정)

북광주세무서장이 90.8.16 청구인에게 한 90년도 귀속분 양도소득세 4,128,700원 및 동 방위세 825,740원의 부과처분은 광주직할시 서구 OO동 OOOOOOOO, 임야 959평방미터의 10분의3의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도차익을 계산하고 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실

청구인은 광주직할시 북구 OO동 OOOOO OOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 청구인의 남편인 청구외 OOO의 사망(74.1.29)으로 그의 소유였던 광주직할시 서구 OO동 OOOOOOOO, 임야 959평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인이 청구인의 아들인 청구외 OOO, OOO, 및 OOO과 함께 상속받아 89.2.22 각 상속인 지분별로 소유권이전등기 한 후 90.3.27 쟁점토지 전체를 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여,

처분청은 쟁점토지가 토지거래 허가대상임에도 허가없이 양도하여 국토이용관리법 관계규정을 위반하였다는 이유로 청구인이 광주지방검찰청으로부터 500,000원의 벌금형을 받음에 따라 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 “마”목에 규정한 관계법령을 위반한 경우에 해당된다는 이유로 실지거래가액을 적용(취득가액은 환산가액)하여 청구인에게 90.8.16 90년도 귀속분 양도소득세 4,128,700원 및 동 방위세 825,740원을 부과하자,

이에 불복하여 90.9.13 이의신청을 거치고 90.11.12 심사청구를 거쳐 91.2.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 비록 쟁점토지가 도시계획구역안의 자연녹지로서 그 총면적이 959평방미터이지만, 각 상속인별 지분은 청구인 OOO가 287.7평방미터, 청구외 OOO 287.7평방미터, OOO 191.8평방미터 등으로서 각 상속인 지분별로 보면 660평방미터 미만이어서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 “마”목에 규정한 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산』에 해당되지 아니함에도 위 규정을 적용하여 실지거래가액을 적용한 것은 부당하며,

설사 위 규정 적용대상이 된다 하더라도 쟁점토지는 청구인의 남편이 66.5.5 취득하였다가 74.1.29 사망으로 청구인등에게 상속된 것이어서 상속으로 취득하여 양도한 쟁점토지 거래를 투기거래로 볼 수는 없으므로 전시한 시행령 제170조 제4항 제2호 단서에 규정한 바에 따라 실지거래가액 적용대상에서 제외되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

처분청은 청구인이 국토이용관리법 위반으로 처벌을 받았고, 쟁점토지 거래면적이 국세청 고시 제88-89호의 도시계획구역안의 녹지지역 660평방미터를 초과하여 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 이 건 과세한 데 대해 청구인은 쟁점토지의 상속인 각자지분이 국세청 고시 88-89호에서 정한 일정규모에 미달하고, 관계법령 위반으로 볼 수 없어 당초처분이 부당하다는 주장인 바,

쟁점토지 거래에 대하여 광주지방검찰청으로부터 국토이용관리법 위반으로 청구인 OOO가 500,000원의 벌금형(사건번호 90형 제12017호)의 처벌을 받은 사실이 확인되고 있으며, 쟁점토지 총면적은 959평방미터로서, 도시계획구역안의 녹지지역 660평방미터 이상의 면적인 일정규모 이상의 토지거래에 해당하므로 처분청이 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 이 건 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구는

가. 쟁점토지가 전체면적을 기준으로 국세청장이 정한 일정규모 이상에 해당되는 것으로 본 것의 당부,

나. 동 일정규모 이상에 해당되는 것으로 보더라도 투기거래에 해당되지 아니하므로 실지거래가액 적용 대상에서 제외되어야 한다는 주장의 당부를 가리는 데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 쟁점 “가”에 대하여 본다.

관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 “다음 각 목의1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만, 부동산 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(89.8.1 개정)”라고 규정하면서 그(마)목에 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있으며, 전시한 『국세청장이 정한 일정한 규모 이상의 부동산』에 해당하는 토지에 대하여 국세청고시 제89-88호(89.8.1)제1호 다목은 도시계획구역안의 녹지지역의 경우 660평방미터 이상이라고 되어 있는 한편, 토지등의 거래계약허가에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의3 제1항에서는 토지등 거래계약허가 구역안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 허가 받도록 규정되어 있는 바,

이 건의 경우 청구인 OOO 및 그의 아들인 OOO 외 2인이 쟁점토지를 상속받아 89.2.22 상속등기를 한 후 쟁점토지 전체를 청구외 OOO에게 쟁점 43,500,000원에 일괄 양도하고자 90.2.17 청구인과 OOO간에 매매계약을 체결한 것으로 처분청 조사내용에 나타나 있으며, 또한 광주지방검찰청의 청구인에 대한 국토이용관리법위반혐의로 신문한 조서에도 실질적으로 쟁점토지 전체를 청구인이 소유하고 있는것과 다름없는 상태에서 청구인 단독으로 위 OOO과 쟁점토지 매매계약을 체결한 것으로 나타나 있어, 이와 같은 사항들을 종합하여 볼 때, 쟁점토지 거래규모는 그 총 면적인 959평방미터인 것으로 보는것이 타당하다 할 수 있겠으므로 도시계획구역안의 자연녹지로서 그 총면적이 959평방미터인 쟁점토지는 전시한 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산』에 해당되는 것으로 보아야 할 것이며, 따라서 상속인 지분별로 보아 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 적용대상이 아니라는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다음으로, 쟁점 “나”에 대하여 본다.

처분청은 청구인이 국토이용관리법 위반으로 광주지방검찰청으로부터 500,000원의 벌금형을 받음에 따라 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 “마”목에 해당된다고 본 반면, 청구인은 비록 관계법령 위반으로 벌금형을 받았으나 쟁점토지를 상속받아 양도한 것이므로 위 규정 제2호 단서에 규정한 바에 따라 투기성이 전혀 없어 실지거래가액 적용대상에서 제외되어야 한다는 주장인 바,

전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태등에 비추어 부득이 한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 단기양도등의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 과세형평에 맞는 처분이라 할 수는 없을 것이다.(국심 91서231, 91.5.28 같은 뜻임)

이때 투기성이 없었다는 것을 취득 및 양도경위와 이용실태등에 의하여 청구인이 입증하여야 할 것인바, 이 건의 경우 청구인의 남편인 청구외 OOO이 66.5.5 쟁점토지를 취득하였다가 74.1.29 위 OOO이 사망함에 따라 청구인등이 이를 상속받음으로써 취득하게 된 것이며, 그후 90.3.27 청구외 OOO에게 양도하였으나 결국 실질적으로는 청구인의 남편과 청구인들이 약 23년 10개월이나 보유하다가 양도한 것이 되며, 따라서 이와같은 단순히 상속받아 양도한 경우를 투기성이 있다고 볼 수는 없다 할 것이다.(국심 89서122, 89.2.24 외 다수 같은 뜻임)

그렇다면, 이 건 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 단서의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당하다 하겠으므로 실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 상당한 이유가 있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호

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