국심1999중2484 (2000.12.31)

양도

기각

양도인이 당초신고한 실지양도가액에 신빙성이 없어 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 사례

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분 개요

청구인은 1996.7.1. 경기도 남양주시 진접면 OO리 OOOOO 대지 493㎡, 주택 89.72㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게, 1996.12.27. 같은 리 OOOOO 전437㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO에게 양도하고 1997.5.31. 실지거래가액(취득가액 합계: 40,000,000원, 양도가액 합계: 26,414,000원)에 의한 양도소득세 확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.3.3. 청구인에게 1996년도 귀속 양도소득세 22,947,190원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.5.21. 심사청구를 거쳐 1999.11.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 군사시설보호구역에 소재한 쟁점부동산과 쟁점토지를 1990.10.11. 청구외 OOO으로부터 40,000,000원에 취득하여 보유하고 있던 중 청구인이 청구외 OOO에게 할인받았던 1996.3.2. OOOO은행 OOO 지점 발행 액면가 30,000,000원의 약속어음(이하 “쟁점어음”이라 한다)이 부도처리됨에 따라 쟁점부동산과 쟁점토지 전체를 26,500,000원으로 평가하여 1996.5.25. 대물변제키로 약정하면서 그 차액 3,500,000원을 OOO에게 현금으로 지급하였으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구외 OOO가 쟁점어음을 청구인에게 배서하게된 사유가 불분명한 점, 청구인이 쟁점부동산과 쟁점토지를 기준시가에 의한 평가액보다 현저히 낮은 26,500,000원으로 평가한 근거자료를 제시하지 못하고 있는 점, 1996년 이후 청구인이 다수의 부동산을 취득한 점으로 미루어 쟁점어음이 부도처리되었다 하여 쟁점부동산 및 쟁점토지로 대물변제하여야 할만큼 경제적으로 어려웠을 것으로 보기 어려운 점, 쟁점부동산상에 청구인을 채무자로 하여 채권최고금액 65백만원에 근저당권이 설정되었음에도 불구하고 청구인이 제시한 양도시의 부동산매매계약서상에 이에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점, 청구인이 신고한 양도가액과 심사청구시 주장한 양도가액이 서로 일치하지 아니하는 점 등으로 보아 처분청의 결정이 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 신고한 쟁점부동산 및 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1994.12.22. 개정된 법률) 제96조【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2.(생 략)』라고 규정하고 있고,

같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항 전단에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1～2(생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

한편, 같은 법 제98조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도 시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하면서 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

(이하생략)』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산 및 쟁점토지의 취득가액이 40,000,000원이라는 것을 입증하기 위하여 1990.9.26.자 매매계약서, 매도인의 거래사실확인서를 제시하고 양도가액에 대하여서는 청구인이 배서한 쟁점어음 사본, 잔금정산과 관련한 영수증, 부동산매매계약서, 청구외 OOO의 확인서 등을 제시하고 있다. 한편, 쟁점부동산에 채권최고액 65백만원의 근저당권이 설정된 경위에 대하여 “쟁점부동산을 담보로 50백만원의 사채를 차입하려고 근저당권을 먼저 설정하였는데 사채업자가 쟁점부동산의 가치가 50백만원에 미달하는 것으로 평가하여 실제로는 금전 대여를 하지 않았고 쟁점부동산 양도후 이를 해지한 것”이라고 주장하면서 청구외 OOO의 경위서를 제출하고 있고, 쟁점토지의 양도일과 관련하여 쟁점토지가 농지였던 관계로 형질변경문제 때문에 소유권이전등기가 늦어졌지만 실제 양도일은 잔금청산일인 1996.5.25.이라고 주장하고 있는 바,

먼저, 쟁점부동산 및 토지의 실지거래가액에 대하여 살펴보면,

(2) 쟁점부동산 및 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 1990.10.11. 청구외 OOO으로부터 취득하여 6여년간 보유하다가 쟁점부동산은 1996.7.1. 청구외 OOO에게, 쟁점토지는 1996.12.27. 청구외 OOO 양도한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 및 쟁점토지의 실지거래가액과 처분청이 적용한 기준시가를 비교하여 보면 다음과 같다.

(단위: 원, %)

위와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액이 취득가액은 기준시가의 111.7%인 반면, 양도가액은 30.8%에 불과한 것으로 되어 있어, 청구주장가액을 객관적으로 신뢰하기 어렵다 할 것이다.

(3) 쟁점부동산 및 쟁점토지를 양도하게 된 경위와 관련하여 청구인이 쟁점어음을 배서하게된 사유가 불분명하고, 쟁점부동산 및 쟁점토지의 계약일이 1996.5.25.인 것으로 최초 작성한 계약서에 기재되어 있으나 쟁점어음의 지급일자는 그 이후인 1996.5.29.로 되어 있어 청구인이 쟁점어음의 부도로 인하여 양도하였다는 주장의 선후가 맞지 아니하며, 청구인이 청구외 OOO로부터 쟁점어음을 배서한 날짜는 1995.3.10.인데 반하여 청구외 OOO은 청구인에게 쟁점어음을 할인해준 날짜가 1995.3.3.로 확인하고 있어 쟁점어음에 대한 청구인의 진술이 신빙성이 없는 것으로 보이고,

(4) 쟁점부동산 및 쟁점토지의 전체 양도금액도 쟁점어음금액과의 차액을 현금 3,500,000원으로 정산하였다고 주장하고 있어 실제 거래가액이 청구인이 주장하는 가액과 일치하는지 확인하기 어렵고, 쟁점부동산 및 토지가액을 양도 당시 기준시가의 30.8%에 불과한 금액으로 평가하게 된 사유도 분명치 않으며, 청구인이 쟁점어음을 배서하였다하더라도 쟁점어음의 부도와 관련하여 어음의 발행자나 선순위 배서자에 대하여 청구인이 어떠한 조치를 취하였는지에 대한 언급이 없는 것으로 보아 쟁점어음의 부도로 인하여 쟁점부동산과 쟁점토지를 대물변제하였다는 청구주장의 진위가 의심스러워 보인다.

(5) 위와 같은 점들에 미루어 보아 청구인이 쟁점부동산상에 채권최고액 65백만원의 근저당권을 설정하게된 경위가 진실하고, 쟁점부동산 가액의 객관적인 평가와는 무관하다 하더라도 쟁점부동산 및 토지를 26,414,000원에 양도하였다는 청구주장은 믿기 어려운 것으로 판단된다.

다음으로, 쟁점토지의 양도시기에 대하여 살펴보면,

(6) 청구인은 쟁점토지가 농지였던 관계로 형질변경 문제로 96.12.27. 소유권이전등기가 이루어진 것이나 실제 잔금청산일이 1996.5.25. 이므로 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 당초 양도소득세 과세표준 신고시에도 소유권이전등기일을 쟁점토지 양도시기로 하여 신고한 사실이 있고, 청구인이 제시한 정산금 영수증과 당초 청구외 OOO과 작성하였다는 계약서상의 날짜에 실제로 잔금이 청산되었다는 객관적인 증빙의 제시가 없고 쟁점토지의 소유권이전등기일과 잔금청산일이 6개월여 차이가 나므로 전시 소득세법령의 규정에 따라 소유권이전등기 접수일을 쟁점토지의 양도일로 본 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.