[청구번호]조심 2016서0143 (2016. 3. 14.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점임대주택은 쟁점거주주택의 양도 당시 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자등록이 되어 있지 아니하여 장기임대주택의 요건을 충족하지 아니하므로,처분청이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제89조

[따른결정]조심2017중4336

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.4.30. 및 2014.7.10. 아래의 임대주택(이하 “쟁점임대주택”라 한다)을 취득하여 처분청에 사업자등록을 하고, 2015.7.1. OOO구청에 주택임대사업자등록을 하였다.

OOO

나. 청구인은 2014.8.22. OOO(이하 “쟁점거주주택”이라 한다)를 양도한 후, 「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 ‘장기임대주택사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례(이하 “쟁점특례규정”이라 한다)’를 적용하여 2014년 귀속 양도소득세를 예정신고하였으나, 2015.7.31. 쟁점임대주택의 장기임대주택요건 미충족을 사유로 쟁점특례규정 적용을 배제하여 OOO원을 수정신고납부하였다.

다. 청구인은 2015.9.23. 쟁점거주주택의 양도가 쟁점특례규정에 따라 비과세 대상이므로 기납부한 양도소득세를 환급해 달라는 경정청구를 하였고, 처분청은 쟁점거주주택의 양도 당시 쟁점임대주택에 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록이 되어 있지 아니하여 장기임대주택사업자의 요건을 충족하지 아니하였다하여 2015.10.19. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2015.12.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 정부의 주택임대사업 장려정책에 따라 쟁점임대주택을 구입하여 주택임대사업에 사용하고 있으며, 쟁점임대주택의 취득과 동시에 처분청에 사업자등록을 하였고, 2015.7.1. OOO구청에 임대사업자등록을 하였다.

(2) 청구인이 비록 관련 규정을 알지 못하여 OOO구청에 임대사업자등록을 늦게 하였으나, 쟁점임대주택을 주택임대사업에 사용한 사실을 충분히 알 수 있음에도 처분청이 비과세를 배제하는 것은 청구인의 잘못에 비하여 지나치게 가혹하다.

정부정책의 변화를 보면, 기존에는 주택구입자가 단지 취득세 등 세제 혜택을 받기 위하여 선택적으로 구청에 임대사업자등록을 이행하도록 하였으나, 최근에는 전세난 해소를 위하여 실질적으로 도움이 될 수 있도록 보다 많은 특혜를 부여하면서 임대사업을 홍보·독려하고 있는 실정인 만큼, 달라진 경제 여건 및 정부정책의 변화를 볼 때 임대주택인지 여부는 구청에 등록하였는지가 아니라 실제 정부정책에 부합하게 임대행위를 하였는지에 따라 판단하여야 한다.

(3) 구청에 임대사업자등록을 하지 아니한 경우에는 임대주택으로 보지 아니한 심판결정이 있으나 이는 정부에서 적극적으로 주택임대사업을 권장하기 전의 사건에 대한 판단으로, 당시에는 주택임대사업자로의 등록 행위가 중요하였으므로 그에 따라 임대주택에 해당하는지 여부를 판단한 것이나, 최근 정책의 변화로 인하여 정부가 적극적으로 주택임대사업을 홍보하여 이를 믿고 임대주택을 구입한 청구인의 이 사건과는 다르다.

(4) 설령, 쟁점임대주택 중 주공아파트 323동 104호가 OOO원을 초과하여 임대주택요건을 충족하지 못한다 하더라도 동 주택을 취득한 후3년 내에 양도한 쟁점거주주택은 여전히 양도소득세 비과세 대상이다.

(5) 최근 정부정책 및 경제여건의 변화를 볼 때, 쟁점임대주택을 실제 임대에 사용하였는지에 따라 비과세 해당 여부를 판단하여야 하며, 청구인은 쟁점임대주택 외에는 쟁점거주주택만 보유하고 있고 2년 이상 거주 후 양도하였는바, 쟁점거주주택의 양도는 쟁점특례규정에 따라 양도소득세 비과세 대상에 해당하므로 처분청의 이 건 양도소득세 경정청구 거부처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법 시행령」 제155조 제19항 제2호에 따르면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 장기임대주택의 요건으로 “양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것” 을 규정하고 있다.

(2) 청구인이 2014.8.22. 쟁점거주주택을 양도할 당시 쟁점임대주택 2채에 대하여 각각 2014.4.7. 및 2014.7.10. 세무서에 사업자등록을 하였으나, 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하지 아니하다가 쟁점거주주택의 양도일 이후인 2015.7.1. OOO구청에 임대사업자등록을 하였다.

(3)따라서, 쟁점거주주택의 양도 당시 쟁점임대주택이 「임대주택법」제6조에 따른 임대주택사업자등록이 되어 있지 아니하여 장기임대주택사업자의 요건을 충족하지 아니하므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점거주주택의 양도일 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하지 아니한 쟁점임대주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 ‘장기임대주택사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례’를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가.대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(이하 생략)

제155조(1세대 1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(이하 생략)

????제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1.거주주택:거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2.장기임대주택:양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2.법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택을 1호 이상임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을초과하지 아니하는 주택.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2014.8.22. 쟁점거주주택을 양도한 후 쟁점특례규정을 적용하여 양도소득세를 예정신고하였으나, 2015.7.31. 쟁점임대주택의 장기임대주택요건 미충족을 사유로 쟁점특례규정 적용을 배제하여 다음 <표1>과 같이 수정신고납부하였다.

OOO

(2) 청구인이 쟁점거주주택을 양도할 당시 쟁점임대주택을 취득하여 사업자등록을 한 내역은 다음 <표2>와 같고, 2015.7.1. OOO구청에 「임대주택법」 제6조에 따른 임대주택으로 사업자등록을 한 사실이 처분청이 제시한 심리자료 및 임대사업자등록증(2015.10.15. OOO구청장 발급)에 의하여 확인된다.

OOO

(2) 청구인이 2015.7.31. 수정신고한 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서에 첨부된 수정신고 납부세액 산출내역서에 기재된 ‘수정신고 사유’는 다음과 같다.

OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법 시행령」 제155조 제19항 제2호에서 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는 장기임대주택의 요건으로 “거주주택의 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것”을 규정하고 있는바, 쟁점임대주택은 쟁점거주주택의 양도 당시 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록이 되어 있지 아니하여 장기임대주택의 요건을 충족하지 아니하므로, 처분청이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.