국심1997서0115 (1997.07.21)

부가

경정

건물과 토지를 일괄양도한 경우 부가가치세과세표준안분계산시 장부가액을 우선적용하도록 하나 피상속인이 소득세신고시 제시한 장부가액이 현실적인 부동산가격과 맞지 아니하여 상속재산신고 및 결정가액인 감정가액을 근거로 부가가치세과세표준을 산정함이 타당함

부가가치세법시행령 제11조

국심1999부0003

중부세무서장이 ’96.10.1 청구인들에게 한 ’94년 제2기분 부가가치세 156,806,280원 및 ’95년 제1기분 부가가치세101,464,270원의 각 부과처분은 주식회사 OOO에 양도한 부동산(토지 및 건물)의 실지매매가액 6,000,000,000원에, 동 부동산(토지 및 건물)에 대한 한국감정원의 ’92.12.12자 감정가액 총액(5,539,051,000원)에서 건물분 감정가액(429,051,000원)이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액을 건물분 실지매매가액(부가가치세 포함가액)으로 하여 각 과세표준과 세액을경정한다.

1. 원처분개요

청구외 OOO 외 2인(이하 “청구인들”이라 한다. 명세별지)은 ’93.3.29 청구외 망 OOO으로부터 상속받은 서울특별시 중구 OOO O가 OOOO 소재의 임대용 부동산 OO빌딩(대지 255.5㎡, 건물 2,115.48㎡ : 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 (주)OOO에 양도함에 있어 토지 및 건물의 구분없이 6,000,000,000원에 ’94.11.23 일괄계약하여 ’95.9.29(소유권이전등기일) 양도하였다.

청구인들은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 ’95.1.31 부동산 임대사업을 폐업하고 그 폐업 및 양도에 따른 부가가치세 신고납부를 이행함에 있어 ’95.4.25 신고시에는 건물분 공급에 대한 부가가치세 신고납부를 하지 아니하였다가 ’95.5.11 수정신고시에 쟁점부동산에 대한 상속재산신고 및 결정가액(감정가액 : 토지가액 5,111,000,000원, 건물가액 429,051,000원)의 비율에 따라 쟁점부동산의 실지매매가액 6,000,000,000원을 안분계산한 건물분 공급가액 461,183,490원을 과세표준으로 하여 부가가치세 46,118,350원을 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점부동산 양도당시에 장부가액(156,135,647원 : 토지가액 85,030,000원, 건물가액 71,106,647원)이 있었으므로 이에 의하여 안분계산한 건물분 공급가액 2,613,438,180원을 건물분 과세표준으로 경정하여 ’96.10.1 청구인들에게 ’94년 제2기분 부가가치세 156,806,280원 및 ’95년 제1기분 부가가치세 101,464,270원 합계 258,270,550원을 경정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 ’96.11.12 심사청구를 하여 ’96.12.6 그 결정서를 받고 ’96.12.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

처분청은 쟁점부동산에 대한 토지와 건물의 가액을 장부가액에 따라 안분계산하였으나 동 장부가액은 피상속인의 장부가액으로서 청구인들의 장부가액이 아닐 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 임대건물이 ’56.4월에 신축된 이래 약 40여년이 경과된 관계로 당초의 취득가액 및 그 간의 감가상각비계상 등 회계처리가 적정하게 되었는지의 여부도 불분명하고, 쟁점부동산 주변지역의 매매시세, 지방세과세시가표준액 및 감정가액 등에 의하면 토지가액이 건물가액보다 5배 내지 10배 정도 높게 나타나고 있는데 반하여 쟁점부동산의 장부가액은 토지가액과 건물가액이 비슷하게 기장되어 있어 적정하지 못한데도 처분청이 부적정한 장부가액에 의하여 안분계산한 건물가액을 건물분 공급가액으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 부당하고 쟁점부동산 취득가액으로서 현실적인 토지·건물가액과 부합하고 있는 상속재산신고 및 결정가액(감정가액)의 비율로 안분계산함이 타당하다.

나. 국세청장 의견

청구인들은 쟁점부동산의 장부가액이 피상속인의 장부가액이지 청구인들의 장부가액은 아니라고 주장하나, 부가가치세법 시행령 제11조 제1항 제6호에서는 상속으로 인하여 사업자의 명의가 변경되는 때에는 상속인 명의로 사업자등록을 새로 발급하는 것이 아니라 인적사항만을 변경하여 정정등록토록 규정하고 있는바, 동법 규정의 의미는 상속의 경우에는 피상속인의 재산·사업이 상속인에게 자동승계됨으로써 새로운 주체의 사업자등록을 하지 않고 기존의 등록사항에 인적사항만 상속인 명의로 변경토록 하는 뜻으로 보아야 할 것이므로, 피상속인의 쟁점부동산과 그 임대사업은 상속으로 인하여 상속인들에게 자동으로 승계되므로 그 때에 동 사업에 관련된 장부도 함께 승계된 것으로 봄이 타당하며, 실제로 청구인들은 쟁점부동산 상속후 당해 임대사업 폐업당시까지의 종합소득세를 신고·납부함에 있어서도 피상속인의 장부가액을 근거로 신고한 사실이 종합소득세 신고서 등 관련자료에 의해 확인되므로, 이 건 장부가액이 피상속인의 장부가액으로서 청구인들의 장부가액이 아니라는 주장은 타당성이 없는 것으로 판단되며, 또한, 청구인들은 장부가액 자체가 현실적인 부동산 가격상황과 맞지 않아 적정치 못하므로 쟁점부동산의 실제취득가액으로서 현실적인 토지·건물가액과 부합하고 있는 상속재산신고 및 결정가액(감정가액)을 기준으로 안분계산함이 타당하다고 주장하나, 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항에서는 토지와 건물을 일괄양도한 경우의 과세표준 안분계산의 방법을 그 적용순서가 장부가액, 감정가액 순으로 명백히 규정하고 있을 뿐만 아니라, 장부가액의 적정성을 논하여 부적정한 것으로 판단되는 경우에 동법 규정을 적용하지 아니하도록 하는 예외규정을 달리 두고있지 아니하므로, 이 건의 경우처럼 쟁점부동산에 대한 장부가액이 엄연히 존재하고 있고, 동 장부가액에 의하여 그동안 피상속인과 청구인들이 종합소득세 신고·납부의 근거로 세무대리인의 조정까지 받아 일관되게 적용하여 온 이상 전시의 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항의 적용순서를 배제할 수는 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 장부가액에 의하여 안분계산한 건물분 가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 경정고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 경우 양도당시의 장부가액이 적정한지 여부와 적정하지 못한 경우 토지 및 건물의 가액을 어느가액에 의하여 안분계산하는 것이 타당한지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

① 부가가치세법 시행령(’95.12.30 개정전의 것) 제11조 제1항 제6호에서 상속으로 인하여 사업자의 명의가 변경되는 때에는 사업자의 인적사항, 사업자등록의 정정사항과 기타 필요한 사항을 기재한 사업자등록 정정신고서에 사업자등록증을 첨부하여 관할세무서장에게 제출토록 규정하고 있다.

② 부가가치세법 시행령(’95.12.30 개정전의 것) 제48조의 2 제3항에서는 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있으며,

같은조 제4항에서는 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획서상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

① 쟁점부동산의 건물 2,115.48㎡(지하1층, 지상9층)가 ’56.4.20 건축된 사실이 일반건축물 관리대장에 의하여 확인되고, ’93.3.29 작성된 OO빌딩의 대차대조표에 의하면 쟁점부동산의 장부가액 156,135,647원(토지가액 85,030,000원, 건물가액 71,105,647원)이 확인되며, 피상속인과 청구인들은 장부가액에 의하여 종합소득세를 신고해 온 사실이 확인된다.

② 청구인들은 ’93.3.29 상속으로 취득한 쟁점부동산에 대하여 ’93.9.28 상속세를 신고함에 있어 한국감정원이 ’92.12.12 평가한 감정가액 5,539,051,000원(토지가액 5,111,000,000원, 건물가액 429,051,000원)으로 상속재산가액을 신고한 사실이 상속세 신고서에 의하여 확인된다.

③ 쟁점부동산에 대한 ’94.11.23자 부동산매매계약서에 의하면 청구인들은 청구외 (주)OOO에 쟁점부동산을 토지와 건물 구분없이 일괄하여 6,000,000,000원에 양도계약한 사실이 확인되고, 취득자인 청구외 (주)OOO는 동 6,000,000,000원을 감정가액의 비율에 따라 안분계산한 토지가액 5,538,81,509원과 건물가액 461,183,491원으로 장부에 구분 기장한 사실이 관련증빙 자료에 의하여 확인된다.

④ 쟁점부동산의 실지매매가액 6,000,000,000원을 장부가액, 감정가액, 지방세과세시가표준액에 의하여 토지·건물의 가액을 안분계산하여 보면 아래와 같다.

㉮ 장부가액에 의하여 안분계산한 가액

㉯ 감정가액에 의하여 안분계산한 가액

㉰ 지방세 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액

⑤ 청구외 (주) OOO는 쟁점부동산을 담보용으로 제공하기 위하여 한국감정원으로 부터 ’95.10.7 감정을 받은 바 있는데(감정가액 5,604,454,600원 : 토지가액 4,701,209,000원. 건물가액 903,254,000원), 동 감정을 받기 이전에 아래와 같이 (주)OOO가 보수공사를 시행한 사실이 관련증빙자료에 의하여 확인된다.

○ 쟁점부동산(OO빌딩) 보수공사 내역

이상의 사실을 종합하여 보면,

(1) 처분청은 쟁점부동산의 장부가액이 엄연이 존재하고 있을 뿐 아니라 청구인들과 피상속인이 동 장부가액에 의하여 종합소득세를 신고·납부한 사실이 확인되는 바, 설령 쟁점부동산의 장부가액이 부적정한 것으로 판단되는 경우에도 달리 적용할 법규정이 없으므로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하여 장부가액으로 안분계산한 건물분 가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다고 주장하나, 쟁점부동산의 건물은 ’56.4.20 신축되어 40여년이 경과되어 그 내용연수가 다하였는데도 장부가액상의 토지가액 85,030,100원과 건물가액 71,106,647원으로 계상되어 있어 감가상각비계상 등의 회계처리가 부적정한 사실이 쟁점부동산 주변지역의 매매시세(쟁점부동산의 ’94년도 개별공시지가 ㎡당 18,400,000원), 지방세과세시가표준액 1,633,441,132원(토지가액 1,308,926,500원, 건물가액 324,514,632원) 및 감정가액 5,539,051,000원(토지가액 5,111,000,000원, 건물가액 429,051,000원) 등에 의하여 인정되고, 또한 청구인들은 ’93.9.28 상속세 신고시 쟁점부동산의 가액을 ’92.12.12 한국감정원이 평가한 감정가액 5,539,051,000원으로 신고하였고, 쟁점부동산을 매입한 청구외 (주)OOO도 감정가액에 의하여 안분계산한 가액에 의하여 실지매매가액 6,000,000,000원을 구분기장(토지가액 5,538,816,509원, 건물가액 461,183,491원)하고 있는 점등에 비추어 볼 때, 이 건 장부가액은 부적정한 것으로 인정되며,

(2) 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있는 바, 이는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보아야 하고, 부동산 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 지방세법에 의한 과세시가표준에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산하여야 하나, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약일을 전후하여 공인감정기관의 감정가액이 있거나 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지·건물가액을 구분하여 기장하고 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우 등에는 그 감정가액 또는 거래당사자의 기장금액중에서 건물가액 상당을 그 실지거래가액으로 보는것이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 가액을 공급가액으로 보는 것보다 합리적이라 할 것이고 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항은 위 제3항의 규정내용을 구체화하여 입법화 한 것이라 하겠다. (국심 ’94서 1112, ’94.6.30 외 다수 같은 취지),

(3) 따라서 이 건의 경우처럼 부동산 매매계약서상의 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 공인감정기관이 매매용으로 평가한 감정가액과 거래당사자인 청구외 (주)OOO가 토지·건물가액을 감정가액에 의하여 안분하여 기장한 내용을 신뢰할 수 있는 경우에는 부적정한 장부가액에 의하여 안분계산 할것이 아니라 감정가액에 의하여 안분계산한 건물분 가액이나 거래당사자인 청구외 (주)OOO가 감정가액에 의하여 구분 기장한 건물분 가액을 건물분 실지거래가액으로 보아 부가가치세를 부과하는 것이 합리적인 것으로 판단되는 반면, 처분청이 실지거래가액을 반영하지 못하는 부적정한 장부가액이라 하더라도 동 장부가액이 있는 경우에는 달리 적용할 규정이 없다는 이유로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항의 안분계산방법을 적용하여 안분계산한 건물분 가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

청 구 인 들 명 세