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대구지방법원 김천지원 2012.6.14.선고 2010가단14823 판결
소유권이전등기, 부당이득금
사건

2010가단 14823(본소) 소유권이전등기

2011가단2315(반소) 부당이득금

원고(반소피고)

구미시

대표자 시장 남유진

피고(반소원고)

피고 (32년생)

인천 계양구 작전동

변론종결

2012. 4. 5.

판결선고

2012. 6. 14.

주문

1. 원고(반소피고)의 이 사건 본소 청구를 기각한다.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게

가. 16,472,515원과 이에 대하여 2011. 3. 15.부터 2012. 6. 14.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,

나. 2011. 8. 3.부터 구미시 원평동 ** 도로 99m에 관한 원고(반소피고)의 점유 종료일 또는 피고(반소원고)의 소유권 상실일까지 월 264,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 기각한다.

4. 소송비용은 본소, 반소를 통틀어 1/2은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

청구취지

1. 본소. 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)에게 구미시 원평동 ** 도로 99㎡에 관하여 1994. 5. 11. 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 반소.. 원고는 피고에게 60,000,000원과 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2011. 3. 1.부터 구미시 원평동 ** 도로 99㎡에 관한 원고의 점유 종료일 또는 피고의 소유권 상실일까지 월 1,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 인정사실

본소와 반소를 함께 본다.

가. 구미시 원평동 ** 도로 99m²(이하 '이 사건 토지'라 한다)는 1921. 6. 25. 장모씨가 소유권이전등기(토지대장상에는 소유권보존으로 등재되어 있다)를 마친 후 2008. 4. 14. 장모씨의 상속인인 피고가 1936. 11. 4. 호주상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 이 사건 토지의 당초 지목은 '답'이었는데, 토지대장상으로는 1958. 5. 29.경 지목이 '도로'로 변경되었고, 등기부상으로는 2008. 4. 14. 지목이 '도로'로 변경되었다.다. 이후 이 사건 토지는 1974. 5. 11. 경상북도 고시 114호 구미도시계획 재정비(2 차) 지적고시에 의하여 소로에 편입되었는바, 경북 선산군은 그 무렵부터 이 사건 토지를 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 점유·사용하다가 경북 선산군 구미읍이 1978. 2. 15. 구미시로 승격되면서 원고가 경북 선산군을 승계하여 계속 이 사건 토지를 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 점유·사용하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 9, 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 본소 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 토지는 1974. 5. 11. 지적고시에 의하여 도로에 편입되어 그 무렵부터 경북 선산군이 도로로 점유·관리하였는데, 그 후 경북 선산군 구미읍이 1978. 2. 15. 구미시로 승격되면서 원고가 선산군을 승계하여 계속 이 사건 토지를 소유의 의사로 점유·사용해 왔는바, 위 점유개시일인 1974. 5. 11.부터 20년이 경과한 1994. 5. 11. 이 사건 토지에 대한 점유취득시효가 완성되었다.

나. 판단

부동산의 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되는 것이며, 이러한 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 그리고 국가나 지방자치단체가 취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다 하더라도, 그 토지에 관한 지적공부 등이 6·25 전란으로 소실되었거나 기타의 사유로 존재하지 않음으로 인하여 국가나 지방자치단체가 지적공부 등에 소유자로 등재된 자가 따로 있음을 알면서 그 토지를 점유하여 온 것이라고 단정할 수 없고, 그 점유의 경위와 용도 등을 감안할 때 국가나 지방자치단체가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성도 배제할 수 없다고 보이는 경우에는, 국가나 지방자치단체가 소유권 취득의 법률요건이 없이 그러한 사정을 잘 알면서 토지를 무단점유한 것임이 증명되었다고 보기 어려우므로, 위와 같이 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다는 사정만으로 그 토지에 관한 국가나 지방자치단체의 자주점유의 추정이 번복된다고 할 수는 없다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다42112 판결 등 참조).

다만 이러한 경우와 달리 국가나 지방자치단체가 자신의 부담이나 기부의 채납 등 지방재정법 또는 국유재산법 등에 정한 공공용 재산의 취득절차를 밟거나 그 소유자들의 사용승낙을 받는 등 토지를 점유할 수 있는 일정한 권원 없이 사유토지를 도로부지에 편입시킨 경우에는, 위와 같이 국가나 지방자치단체가 소유권 취득의 법률요건이 없다는 사실 등을 잘 알면서 토지를 무단점유한 것임이 증명되었다고 보기 어려운 사정이 있는 경우에 해당하지 않는 이상, 자주점유의 추정은 깨어진다고 보아야 할 것이다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32553 판결 등 참조).이 사건으로 돌아와 보건대, 경북 선산군이 1974. 5. 11.경부터 이 사건 토지를 도로로 점유·사용하였다고는 하나, 이 사건 토지에 대하여는 이미 구 토지대장이 복구되어 있었을 뿐만 아니라, 이 사건 토지는 1958. 5. 29.경 그 지목이 도로로 변경되었고 1974. 5. 11. 도로로 편입되는 지적 고시가 있었다는 것 이외에 그 구체적 도로개설 시기나 경위 등을 알 수 있는 자료가 없으며, 경북 선산군이 이 사건 토지의 점유를 개시할 당시 지방재정법이나 국유재산법 등에 정한 공공용 재산의 취득절차를 밟거나 토지 소유자의 사용승낙을 받는 등으로 적법하게 도로에 편입하였다고 볼 만한 자료도 없으므로, "경북 선산군이 이 사건 토지에 대한 점유 개시 당시 지적공부 등에 소유자로 등재된 자가 따로 있음을 알면서 점유하여 온 것이라고 단정할 수 없거나, 점유의

경위 등에 비추어 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성을 배제할 수 없는 사정이 있는 경우"에 해당한다고 보기는 어렵다.

따라서 경북 선산군 및 그 점유를 승계한 원고의 이 사건 토지에 대한 점유는 토지를 점유할 수 있는 일정한 권원 없이 이루어진 것이어서 이로써 자주점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이고, 달리 원고가 이 사건 토지를 소유의 의사로 점유하여 왔음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

3. 반소 청구에 대한 판단

가. 부당이득반환의무의 발생

피고가 이 사건 토지의 소유자인 사실, 원고가 이 사건 토지를 점유·사용하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 이 사건 토지를 점유할 정당한 권원을 주장 · 입증하지 못하는 이상 피고에게 이 사건 토지의 점유·사용으로 인한 이득을 반환하여야 한다.

나. 원고의 주장에 대한 판단

(1) 원고의 주장

이 사건 토지가 모지번으로부터 분할되어 일반 공중의 도로로 이용되는 과정에서 피고는 이 사건 토지에 대한 소유권을 포기하였거나 배타적 점유권을 포기하였다고 볼 수 있으므로, 피고의 이 사건 반소청구는 부당하다.

(2) 판단

어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 있어서는, 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 가지 사정과 아울러 분할 · 매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용·수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다31736 판결 등 참조).

이 사건으로 돌아와 보건대, 갑 제7, 8호증의 각 기재에 의하면, 분할 전 구미시, 원평동 XX 답 1,309평(이하 '분할 전 XX 토지'라 한다)에 대하여 1917. 5. 4. 김** 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 1921. 6. 25. 장모씨 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 분할 전 XX 토지가 1927. 11. 28. 이 사건 토지와 같은 원평동 XX 토지(이하 '분할 후 XX 토지'라 한다)로 분할된 사실, 장모씨가 1936. 11. 4. 사망하여 피고가 1936. 11. 4. 가독상속(호주가 될 사람이 상속하는 것)을 원인으로 하여 분할 후 XX 토지에 관하여 1938. 12. 12. 소유권이전등기를 마친 사실, 그 후 분할 후 XX 토지에 대한 등기부가 1976. 2. 7. 폐쇄된 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 토지에 대하여는 2008. 4. 14.에 이르러서야 피고가 1936. 11. 4. 호주상속을 원인으로 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 분할 후 XX 토지에 대하여는 장모씨 사망 후 곧바로 소유권이전등기를 마쳤음에도, 이 사건 토지에 대하여는 그로부터 70년 이상이 경과하고서야 비로소 소유권이전등기를 마쳤음을 알 수 있다.

그러나 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 분할 후 XX 토지에 관하여

피고 명의로 소유권이전등기를 마친 1938. 12. 12. 당시 피고는 만 6세에 불과하였던 점, 위 토지 분할 시점인 1927. 11. 28. 당시부터 이 사건 토지가 일반 공중의 통행에 사용되었다고 볼 만한 아무런 증거가 없고, 오히려 1974. 5. 11.에 이르러서야 이 사건 토지를 소로로 편입하는 지적 고시가 있었으며, 이 사건 토지의 등기부상으로는 2008. 4. 14.에 이르러서야 지목이 '도로'로 변경된 점 등을 종합하여 보면, 앞서 본 사정만으로는 이 사건 토지의 소유자인 피고가 스스로 이 사건 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 이 사건 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 추단하기에 부족하고, 달리이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 결국 받아들일 수 없다.다. 부당이득반환의 범위

(1) 국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액을 산정하기 위한 토지의 기초가격은, 국가 또는 지방자치단체가 종전부터 일반 공중의 교통에 사실상 공용되던 토지에 대하여 도로법 등에 의한 도로 설정을하여 도로관리청으로서 점유하거나 또는 사실상 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우에는 도로로 제한된 상태 즉, 도로인 현황 대로 감정평가하여야 하고, 국가 또는 지방자치단체가 종전에는 일반 공중의 교통에 사실상 공용되지 않던 토지를 비로소 도로로 점유하게 된 경우에는 토지가 도로로 편입된 사정은 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라

감정평가하되, 다만 도로에 편입된 이후 당해 토지의 위치나 주위 토지의 개발 및 이용상황 등에 비추어 도로가 개설되지 않았더라도 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때에는, 그 이후부터는 그 변경된 이용상황을 상정하여 토지의 가격을 평가한 다음 이를 기초로 임료 상당의 부당이득액을 산정하여야 하는 것이다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다97062 판결).이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 토지가 원래 지목이 '답'이었다가 1958, 5. 29. 지목이 도로로 변경되었고, 그 후 1974. 5. 11. 지적고시에 의하여 도로로 편입되어 그 무렵부터 일반공중의 통행에 제공되어 온 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액을 산정하기 위한 토지의 기초가격은 이 사건 토지가 도로에 편입될 당시의 현실적 이용상황인 대지 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조의 미불용지)를 기준으로 산정하여야 할 것이다.

한편, 감정인 강--의 감정결과에 의하면, 2001. 6. 21.부터 2006. 12. 20.까지의 이 사건 토지가 미불용지인 경우의 임료는 아래와 같음을 인정할 수 있다.

그리고 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지에 대한 2011. 8. 3. 이후의 월 임료는 적어도 2011.3.1. ~ 2011.8.2. 기간 중의 월임료인 264,000원과 같은 액수일 것으로 추단된다.

그렇다면, 원고는 피고에게 부당이득금으로 16,472,515원(위 임료표 합계란 참조) 및 이에 대하여 피고가 구하는 바에 따라 이 사건 반소장 부본 송달 다음 날인 2011. 3. 15.부터 원고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2012. 6. 14.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, 위 월 임료의 최종계산일의 다음 날인 2011. 8. 3.부터 이 사건 토지에 관한 원고의 점유 종료일 또는 피고의 소유권 상실일까지 월 264,000원의 비율로 계산한 임료 상당의 부당이득을 지급할 의무가 있다.

(2) 한편, 피고는 감정인 강--의 감정결과에 관하여, 이 사건 토지 가액의 평가에 있어 비교표준지는 이 사건 토지의 인접 토지인 구미시 원평동 118-9가 되어야 하고, 그 기준가액은 공시지가가 아닌 실제 거래가액이 적용되어야 하며, 이에 의한 상업용 지내 업무·판매시설의 '나지'에 적용되는 연 3~4%의 기대이율을 적용하여 임료를 산정하여야 함에도, 위 감정인은 이 점을 간과하여 부당하게 낮은 가액으로 이 사건 토지의 기준가액을 정하고, 잘못된 기대이율을 적용하여 임료를 현저하게 낮게 평가하였으므로, 위 감정결과는 배척되어야 한다고 주장한다.

그러므로 살피건대, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는바(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 67619 판결), 이 사건에서 감정인 강동필의 감정결과가 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있는지 여부에 관하여 살펴본다.

토지의 감정평가에 있어 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 할 것이나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고, 표준지와 감정대상 토지의 용도지역이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못된 것으로 단정할 수는 없으며(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결), 표준지가 감정대상 토지로부터 상당히 떨어져 있다는 것만으로는 표준지 선정이 위법하다고 할 수 없다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다97062 판결).

또한, 토지의 부당이득액을 산정함에 있어 그 요소가 되는 기대이율은 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반 시중의 금리, 정상적인 부동산거래 이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정하여야 할 것이다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다97062 판결).

이 사건으로 돌아와 보건대, 감정인 강--의 감정결과 및 각 보완감정결과를 종합하면, ① 위 감정인은 이 사건 토지 가액의 평가에 있어 이 사건 토지와 비교적 거리가 떨어져 있으나 이용상황, 용도지역, 도로교통, 지목, 주위환경 등이 유사한 구미시 원평동 0000 대 104m를 비교표준지로 선정한 사실, ② 임료의 평가방법에 관하여는, 가격 시점에 있어서의 감정 대상 물건의 기초가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상 물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법인 적산법을 적용하여 평가하되, 인근 지역 유사 부동산의 임료 수준 등을 검토함으로써 적산 임료의 현실성을 제고하는 방법을 채택한 사실, ③ 비교표준지의 공시지가를 곧바로 이 사건 토지의 기초가격으로 채택한 것이 아니라, 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 산정한 이 사건 토지 가격이 인근 유사 토지의 보상선례 및 정상 지가수준과 차이가 있어, 그 격차를 극복하고자 인근 지역내 평가선례에 의한 보정치 산정, 시세와의 가격균형유지, 지가변동율, 지역요인, 개별요인 등을 종합적으로 분석하여 이 사건 토지의 가격을 산정한 사실, ④ 이 사건 토지에 대한 적산임료의 산정에 필요한 기대이율은 국공채이율, 은행의 대출금리, 일반 시중의 금리, 정상적인 부동산거래 이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율, 이 사건 토지 및 인근 지역 내 토지의 지가 수준, 이용상황, 거래관행 등을 종합적으로 참작하되, 필요제경비를 반영하여 2%로 결정한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건에서 감정인 강동필의 감정결과가 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 보기 어려우므로, 이에 반하는 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 본소 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 피고의 이 사건 반소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사

판사양진수

주석

1) 감정인 감--의 감정평가서상 이 기간에 대한 월 임료의 기재 없이 기간 임료만이 기재되어 있으나, 같은 감정평가서에 의하

면 2011. 3. 1. ~ 2011. 8. 2. 기간에 대한 토지 단가를 160만 원으로 산정하여 2006. 3. 1. ~ 2007. 2. 28. 기간에 대한 토지단

가와 동일한 액수임을 알 수 있는바, 2011. 3. 1. 2011. 8. 2. 기간에 대한 월 임료 또한 2006. 3. 1. 2007. 2. 28. 기간에

대한 월 임료 264,000원과 같은 액수라고 봄이 타당하다.

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