[청구번호]조심 2018광0947 (2018. 10. 2.)

[세목]양도[결정유형]취소

[결정요지]쟁점취득가액은 국토해양부장관이 발표한 표준건축비 또는 쟁점신축건물과 유사한 시점에 건축된 인근건물 신축비용과 비교해 1.5배～3배 정도의 금액차이가 나타나는 점, 쟁점취득가액을 쟁점신축건물의 건축 당시인 2006년 기준 국세청 기준시가와 비교해 볼 때 약 84% 정도 수준으로 통상 기준시가보다 낮은 금액에 건축한다는 것은 사회통념에 부합하지 아니한 점, 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인할 만한 충분한 이유가 없는 점 등에 비추어 처분청이 환산취득가액을 부인하고 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음

[관련법령] 소득세법 제97조

[참조결정]조심2015중1677 / 조심2014서3212

OOO장이 2017.7.13. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.9.6. OOO 대지 79.7㎡를, 2005.1.19. OOO 대지 654㎡를 각 취득하고 2006.8.10. 동 지상에 상가건물 1,447.81㎡(이하 상가건물을 “쟁점신축건물”이라 하고, 대지와 쟁점신축건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축·보유하다가 2015.10.5. 쟁점부동산을 양도한 후, 2015.11. 21. 양도소득세 신고시 양도가액(실지거래가액)은 OOO원, 취득가액은 OOO원(대지 취득가액은 실지거래가액인 OOO원, 쟁점신축건물 취득가액은 실지거래가액이 불분명하다고 보아 환산가액인 OOO원)으로 각 산정하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2017.5.10.부터 2017.5.26.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 지방자치단체장에게 신고한 쟁점신축건물의 취득세 등 자진납부세액계산서상 가액 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)을 실지취득가액으로 보아 2017.7.13. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.29. 이의신청을 거쳐 2018.2.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 취득세 등의 산정만을 위하여 지방자치단체장에게 신고한 쟁점취득가액은 실제 총공사금액이 아니라 실거래가신고제도 시행 이전인 당시의 관행에 따라 총공사금액을 낮추어 작성한 가액에 불과하고, 쟁점신축건물을 건축할 당시 2006년에는 기준시가를 원칙으로 하여 양도소득세 신고를 하던 시기라 향후에 신고를 대비하여 쟁점신축건물 건축과 관련한 증빙을 보관할 필요가 없다고 생각하였으며,「건축법」상 연면적이 150평 이상일 경우 도급을 주어 건축할 수밖에 없었고 청구인의 배우자와 잘 알고 지내던 OOO 주식회사[구 (주)OOO, 이하 “OOO”이라 한다]와 토공사·가설공사·철근콘크리트공사에 대한 건설도급계약을 체결하고 기타 공사는 각 전문시공업체에게 맡겼으며, 이들로부터 수취한 세금계산서상 공급가액은 OOO원이고 배우자가 일용노무자를 직접 동원하여 시공한 마감관련 추가공사비를 합하면 총공사금액은 OOO원이지만, 일용노무자의 일당을 지급하기 위하여 현금 인출한 계좌거래내역 이외에 지급대장 등 증빙을 보관하고 있지 않아 실지취득가액이 불분명한 것으로 하여 환산취득가액으로 신고한 것이다.

나. 처분청 의견

청구인이 지방자치단체장에게 신고한 쟁점신축건물의 취득세 등 자진납부세액계산서상 취득신고가액이 쟁점취득가액OOO으로 기재되어 있고, 동 금액이 변경 또는 조작되었다는 것이나 쟁점신축건물의 총공사금액이 OOO원이라는 증빙자료를 제시하지 아니한 채 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액으로 산정하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점신축건물에 대한 취득세 등의 산정을 위하여 지방자치단체장에게 신고한 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 보아 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

제114조의2(환산가액 적용에 따른 가산세) ① 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득결정세액에 더한다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 쟁점부동산의 양도가액과 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 다음과 같은 내용으로 쟁점신축건물의 실지취득가액이 불분명하므로 관련 법령에 따라 환산취득가액으로 산정하여야 한다고 주장한다.

(가) 청구인이 취득세 등의 산정을 위하여 OOO에게 신고한 쟁점취득가액은 실제 총공사금액이 아니다.

1) 쟁점신축건물의 준공일은 2006.7.5.로 양도소득세 실거래가신고제도 시행(2007.1.1.) 전이고, 청구인이 동 건물을 건축할 당시 양도할 생각이 전혀 없었고 만약 양도하더라도 기준시가에 따라 신고하면 된다고 생각하여 건축비 관련 증빙자료를 보관하고 있지 않았으며, 당시 관행에 따라 취득세 등의 산정을 위하여 총공사금액을 세금계산서 수취분OOO과 신축면허세·도로점용료OOO를 합한 쟁점취득가액OOO으로 단순 신고하였던 것이다.

2) 처분청이 쟁점신축건물(1,447.81㎡, 438평)의 실지거래가액으로 본 쟁점취득가액을 평으로 환산하면 평당 OOO원인바, 이를 국토해양부장관이 발표한 아래 <표1>의 평당 표준건축비OOO와 비교하면 3배 정도의 차이가 나고, 건축사 등 전문가에게 마감재 또는 내부자재 등을 포함한 당시 평당 건축가액을 확인해 보아도 쟁점취득가액을 쟁점신축건물의 총공사금액으로 인정하는 것에는 상당한 무리가 있음을 쉽게 알 수 있다.

<표1> 국토해양부장관이 발표한 표준건축비

3) 쟁점취득가액은 쟁점신축건물의 건축 당시인 2006년 기준 국세청 기준시가 OOO원의 약 OOO% 정도인바, 기준시가보다 낮은 금액으로 건축한다는 것은 특별한 사정이 있지 않는 한 사회통념상 받아들이기 어려운 일이다.

(나) 청구인이 쟁점신축건물을 신축하는데 실제로 투입한 총공사금액(아래 <표2> 참조)은 세금계산서 등 적격증빙을 수취한 OOO원 이외에 청구인의 배우자가 마감 관련 공사를 직접 시공하였으나 지출 증빙을 수취하지 못하였거나 보관하지 않은 일용노무자의 인건비 등 추가 공사비OOO를 합한 OOO이다.

<표2> 쟁점신축건물의 실제 총공사금액

1) 청구인은 OOO 주식회사의 대표인 본인의 배우자가 건설업을 영위하면서 친분을 쌓아 오던 OOO과「건축법」에 따라 쟁점신축건물의 도급계약을 체결하여 토공사·가설공사·철근콘크리트공사를 수행하고, 강구조물공사는 OOO 주식회사에, 전기·기계설비·승강기·설계·감리·주차장 포장공사는 전문건설업체에 맡겨 각 시공하였으며, 관련한 세금계산서 수취내용은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 세금계산서 수취 내용

2) 인건비 위주의 창호·미장·방수·도장·내장·유리·정화조 공사는 청구인이 아래 <표4>와 같이 청구인 명의의 예금계좌(OOO 066-127-******)에서 현금을 인출하여 일용노무자의 인건비를 지급하였으나 거래상대방의 사업장미등록 등으로 인하여 적격 증빙인 세금계산서 등을 수취하지 못하였으며, 동 계좌의 인출내역을 보면, 쟁점신축건물의 건축기간인 2006.1.2.부터 2006.8.7.까지 총 23회에 걸쳐 총 OOO원이 인출한 것으로 나타난다.

<표4> 청구인 명의의 계좌거래내역 중 현금인출내역

3) 청구인은 위 2)에 대한 추가 입증자료로 쟁점신축건물 건축 당시 인건비 위주의 공사를 직접 수행하였다는 OOO의 사실확인서(아래 <표5> 참조)를 제시하였다.

<표5> 사실확인서

(다) 관련 법령은 취득당시 실지거래가액을 확인 또는 인정할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다.

1) 조세심판원에서 “건물 신축한 사실이 인정되어도 공사비 지급사실이 증명되지 아니하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다”고 판단(조심 2015중1677, 2013.12.23., 조심 2014서3212, 2014.9.30.)하고 있다.

2) 청구인이 쟁점신축건물의 실지취득가액을 확인할 수가 없으므로 관련 법령 및 선결정례의 취지에 따라 실제 총공사금액OOO보다 낮은 환산취득가액OOO을 실지거래가액으로 산정한바, 이는 조세법률주의에 충실할 뿐만 아니라 경제적 합리성에도 부합하는 것이다.

(라) 청구인이 쟁점신축건물 건축관련 매매사례가액에 대한 증빙자료로 OOO 소재 OOO 교통민원실 증축공사 관련 도급계약서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 등을 제시하였고, 동 도급계약(아래 <표6> 참조) 상 평당 건축비용이 OOO원으로 청구인이 주장하고 있는 실제 총공사금액(평당 OOO원) 및 환산취득가액(평당 OOO원) 등과 유사한 것으로 나타난다.

<표6> 도급계약서의 주요내용

<표7> OOO 증축건물과 쟁점신축건물의 공사비 비교

(마) 2018년도「소득세법」개정에 따라 납세자가 적격 증빙을 불가피하게 수취하지 못하는 사유 등으로 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없을 경우에 환산가액을 인정하면서, 양도건물을 신축하여 5년 이내의 양도하는 경우에 한하여 세부담의 회피를 방지할 목적으로 일정한 금액(환산가액의 OOO%)을 가산세로 부담하도록 하는 규정을 신설하였고 이는 세부담의 회피를 방지할 뿐만 아니라 일부 확인된 증빙만으로 실지거래가액을 산정하는 것이 부동산거래 관행상 비합리적이고 납세자가 세부담을 회피할 의도가 명백하게 없음에도 환산가액을 부인하고 실질과세원칙을 외면한 채 단순 취득세 등의 자료만을 기초로 무리하게 행하는 과세처분을 방지하는데 그 취지가 있다고 보이고,

청구인이 실지거래가액이 불분명하여 신고한 환산취득가액을 청구인이 주장하는 실제 총공사금액, 기준시가, 매매사례가액으로 제시한 OOO 교통민원실 증축공사금액, 국토해양부장관이 발표한 표준건축비 등(아래 <표8> 참조)과 비교해 볼 때, 관련 법령 및 그 취지에 부합하는 반면, 처분청이 실지거래가액이라 본 쟁점취득가액과는 큰 차이가 나타나는바, 처분청이 환산취득가액을 부인하고 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 명백히 부당하다.

<표8> 쟁점취득가액과 환산취득가액 등과 비교

(3) 처분청은 다음과 같은 이유로 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당하다는 의견이다.

(가) 청구인이 지방자치단체장에게 제출한 신축 건축물 자진신고내역 및 이 건 청구시 제시한 공사내역(추가 제출분 포함)을 비교하면 아래 <표9>과 같다.

<표9> 공사내역 비교

(나) 청구인은 쟁점신축건물의 전기·설비·인테리어공사 등 추가 공사의 비용이 발생하였다고 주장할 뿐, 이에 대한 증빙자료를 제시하지 아니하였고, 동 건물의 도급계약서상 공사시방서에 가설공사·토공사·철근콘크리트공사·벽돌공사 등이 포함되어 있는바, OOO이 철구조물공사만을 이행하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(다) 「건설산업법」제1조 및 제41조에 따르면, 연면적이 495㎡를 초과하는 주거용 외의 건축물을 건설하기 위하여 종합건설면허를 취득한 자에게 도급을 주는 형태를 취하도록 규정하고 있으나, 이는 조사·설계·시공·감리 등에 이르는 건축의 전반적인 내용에 대하여 면허를 가진 자로 하여금 건축을 하라는 의미이다.

(라) 청구인의 배우자인 OOO(1989.10.15. 설립된 OOO 주식회사의 대표자임)은 쟁점신축건물의 건축과 직접적으로 관련이 있는 자로 시공 등 관련 법령을 누구보다도 잘 알고 있어 청구인이 직접 시공하였다고 주장하는 미장공사 등에 대한 일용노무자의 인건비를 지급할 경우 원천징수를 이행하여야 하고 세금계산서 미수취에 따른 세금탈루 등의 문제가 있음을 알면서도 단지 원활한 공사진행을 위하여 관련 증빙을 미수취하였다는 청구주장은 설득력이 부족해 보이고,

청구인이 제시한 예금계좌 거래내역은 실지 거래내용을 알 수 없는 사본이므로 구체적이고 객관적인 증빙이 될 수 없고 누락된 공사내역, 공사주체, 계약서, 공사비 지급영수증, 거래상대방 계좌 등을 스스로 밝히지 않고 현금 인출내용만을 제시한바, 이를 쟁점신축건물과 관련성이 있다고 볼 수 없다.

(마) 청구인은 실지취득가액에 창호·미장·방수·도장·내장·유리·정화조공사비 등 합계 OOO원이 누락되었다고 주장하나, 청구인이 OOO과 OOO원에 체결한 도급계약서상 공사원가계산서를 보면, 공사명이 ‘OOO 신축공사’라고 기재되어 있고 해당 공사별 내용에 가설공사·기초 및 토공사·철근콘크리트공사 뿐만 아니라 조적·방수·타일석·수장·미장·도장·창호 잡철물·금속·유리·조경공사, 자재대·운반공사 등의 세부공정과 금액들이 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(바) 청구인이 제시한 2006년 OOO 신축공사도급계약서 및 공사원가계산서는 관공서시설 입찰에 따른 것으로 민간도급계약인 쟁점신축건물과 계약방법, 내부구조 또는 마감형태 등이 달라 비교대상이 될 수가 없고, 청구인이 지방자치단체장에게 신고한 신축 건축물 자진신고내역상 쟁점취득가액이 취득 당시의 것이 아니라는 증거나 쟁점가액이 변경 또는 조작되었다는 명백한 증빙이 없다면 개연성만을 가지고 동 금액을 실지거래가액이 아니라고 단정할 수 없는 것이다.

(4) 이의신청결정서를 보면, 처분청이 청구인의 이의신청에 대한 심리를 하는 과정에서 OOO 직원 및 설계·시공을 전문으로 하는 OOO 윤00실장에게 자문한 내용이 다음과 같이 기재되어 있다.

(가) 쟁점신축건물 공사 등에 대하여 OOO에게 공문의뢰하여 2005년 6월경 제출된 OOO근린생활시설 신축공사허가 도면 15장과 2006년 8월경 준공허가시 신청한 건축물관리대장상에 포함된 도면 8장을 사본으로 확보하여 설계 및 시공을 전문으로 하는 OOO 윤00실장에게 자문을 구하였다.

(나) 건물신축을 위해서는 첫 번째, 토공사·가설공사·철근콘크리트공사를 실시하는데 이것은 토지를 다지고 철근을 박고 건물전체의 뼈대를 세우는 것으로 건물신축공사의 절반 이상을 차지하고 있는 것이며, 그 이후에 두 번째 조적공사(벽돌쌓기)·방수공사·타일공사·석공사·금속공사·미장공사·창호공사·유리공사·도장공사·수장공사·기계설비·전기통신소방공사·지붕공사 등을 수행하면 준공을 위한 최소한의 공사는 끝난다고 설명하였다.

(다) 공사견적에 대하여 건물공사는 첫 번째 건축자재를 어떤 걸 쓰느냐에 따라, 두 번째 계속해서 공사를 하는 사람이라면 공사시점별로 본인이 데리고 있는 인부들을 계속해서 투입할 수 있으므로 인건비와 기본재료비 등에서 차이가 날 수 있으므로 현장의 능력에 따라 공사비는 달라질 수 있어 건물 설계도면만으로 정확한 건축비를 계산할 수는 없다고 설명하였다.

(라) 또한, 관급공사에 견적을 넣는 것이냐, 법인건물을 짓는 것이냐, 개인건물을 짓는 것이냐, 건설업체로서 시공을 해주는 것이냐, 본인이 직접 자가공사를 하는 것이냐에 따라서도 건물신축금액은 달라질 수 있으나, 어느 누가 공사를 하더라도 준공을 받기 위해서는 최소한의 건축비는 들어가는데 이 금액은 대부분 동일하고 거의 변동이 없다고 설명하면서 예를 들어, 건물신축공사에 가장 많이 들어가는 비용으로 철근·레미콘·인건비 등이 있어 이런 금액들은 기본적인 비용이 확정되어 있으므로 최소한의 건축비는 산정할 수 있다는 것이다.

(마) OOO에 비치되어 있는 연도별 건설자재 비용과 관련한 책자를 보면, 2006년 9월경 발간된 책자 기준으로 철근은 OOO원이고 2017년 9월경 발간된 책자 기준으로 철근 OOO원으로 되어 있어 철근은 OOO% 상승하였고, 레미콘은 OOO% 상승하였음을 확인할 수 있었으며, 윤00실장은 현재 기준으로 2006년 건축비가 OOO%정도 차이가 난다고 설명하였다.

(바) 현재 상가건물의 신축비용에 대하여 대략적인 차이는 있을 수 있지만 현재는 평당 OOO원 사이로 보면 될 것이라고 설명하였다.

(사) OOO으로부터 확보한 설계도면을 제시하면서 2006년도 견적을 산출할 수 있는지에 대해 문의한바, 위에서 설명한 바와 같이 견적은 정확히 산출할 수 있는 것이 아니며 개별적으로 똑같은 도면을 보아도 많은 차이가 날 수 있다고 강조하면서 2006년도 기준으로 가장 기본적인 공사비 및 이익을 포함한 공사원가계산서를 산출하면 아래 <표10>과 같이 총 OOO원이라고 설명하였다.

<표10> 가장 기본적인 금액과 이익을 포함한 공사원가계산서

(아) 청구인이 OOO에게 제출한 쟁점신축건물의 신축공사 세부내용은 아래 <표11>과 같다.

<표11> 쟁점신축건물의 신축공사 세부내용

(자) 윤00실장에게 위 아)의 공사원가계산서상 금액으로 쟁점신축건물의 건축이 가능하냐는 질문에 가설공사·기초토공사·철근콘크리트공사를 예를 들며 위 세가지가 가장 기초공사인데 기초공사비용이 2006년도 기준 최소한 평당 OOO원은 들고 면적(438평)을 고려할 때 최소한 OOO원은 넘어야 되는데, 동 공사원가계산서상에 OOO원으로 기재되어 있어 이는 현실적으로 불가능한 금액이라고 설명하였다.

(차) OOO 건축과에 근무하는 박00주무관에게 건축비에 대하여 문의한바 건축과에서는 설계도면을 보고 설계도면과 건축물이 일치하는지 여부만 판단하여 준공검사를 하는 곳으로 건축비에 대하여는 확인을 하지 않는다고 설명하였다.

(카) OOO에 근무하는 김00주무관에게 취득세 납부시 건축비금액을 기준으로 산정하고 있으므로 이에 대하여 문의한바, 취득세 관련서류는 대부분 법무사 또는 설계사를 통해 접수되고 부속서류들이 정해져 있어 거의 대부분 정상적으로 접수될 뿐만 아니라 취득세는 신고·납부 세목이므로 건물과세시가표준액을 기준으로 도급공사계약서 및 세금계산서 등 제반서류가 정상적으로 들어오면 대부분 그대로 인정하고 있으며 추후 재판이나 국세청에서 조사하여 자료가 파생될 경우 추징하고 있다고 설명하였다.

(타) 청구인에게 취득세 관련하여 왜 정상가액보다 낮게 책정하여 제출하였는지에 대하여 답변을 구한바, 그때 당시 건물을 신축 후 양도할 생각이 없었고, 세금계산서 역시 다 수취하지 못한 상태여서 설계사무실과 상의하여 취득세를 최대한 적게 내기 위해서였다고 진술하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점신축건물의 취득세 등 자진납부세액계산서상 쟁점취득가액이 실지거래가액이라는 의견이나,

쟁점취득가액을 1㎡로 환산한 가액OOO이 국토해양부장관이 발표한 표준건축비OOO또는 쟁점신축건물과 유사한 시점에 건축된 인근의 OOO 파출소 신축비용OOO과 비교해 1.5배～3배 정도의 금액차이가 나타나는 한편, 환산취득가액OOO은 청구인이 주장하는 실제 신축비용OOO 및 위의 파출소 신축비용OOO과 유사한 점, 쟁점취득가액을 쟁점신축건물의 건축 당시인 2006년 기준 국세청 기준시가OOO와 비교해 볼 때 약OOO% 정도 수준으로 통상 기준시가보다 낮은 금액에 건축한다는 것은 특별한 사정이 있지 않는 한 사회통념에 부합하지 아니한 점, 세금계산서 등 적격증빙이 있는 공사 이외의 창호·미장·방수·도장·내장·유리·정화조 공사 등을 직접 수행하고 인건비를 포함한 추가 공사비OOO를 수령하여 인부들에게 지급한 사실이 있다는 OOO의 사실확인서와 관련 금융증빙을 청구인이 제시하고 있는 점, 이의신청결정서 등에 나타나는 처분청의 조사내용(OOO 직원 및 OOO 관계자에게 한 자문내용 등)에 의하더라도 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하기에 무리가 있어 보이는 점, 쟁점신축건물을 건축한 시점이 부동산실거래가신고제도가 도입·시행되기 전이고 일반적으로 납세의무자가 취득가액을 실거래가보다 높여 신고한 경우에 처분청이 사실관계 등을 감안하여 실거래가가 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용하는데 이 건은 반대의 경우로 처분청이 제시한 쟁점취득가액을 실거래가라고 확인 또는 인정할 수 있는 경우로 보기 어렵고 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인할 만한 충분한 이유가 없는 점 등에 비추어 처분청이 환산취득가액을 부인하고 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.