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[청구번호]
[청구번호]조심 2011지0890 (2012. 2. 10.)
[세목]
[세목]재산[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]건 아파트의 수분양자들은 시행사가 아닌 입주자 협의회의 대표자 명의의 은행계좌에 분양대금을 입금하였고 이 금액을 입주자 협의회가 시행사에게 지급하지 아니한 상태에서 청구법인이 그 소유권을 인계받은 이상 수분양자들의 잔금이 시행사나 청구법인에게 지급되었다고 볼 수 없고, 재산세 과세기준일 현재 수분양자가 잔금을 완납하지 아니한 경우 실제로 아파트 입주하여 거주하고 있다고 하더라도 수분양자를 재산세 과세기준일 현재 사실상 소유자로 볼 수는 없으므로 수분양자들이 아닌 청구법인을 이 건 아파트의 사실상 소유자로 보아 재산세를 부과한 처분은 적법함.
[관련법령]
[관련법령] 지방세법 제183조
[따른결정]
[따른결정]조심2011지0757/조심2018부0119
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 처분청은 2011년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO(이하 “이 건 집합건물”이라 한다)에 대하여 등기부등본상 소유권자인 청구법인이 이 건 집합건물을 사실상 소유하고 있다고 보아, 그 과세표준액을 OOO원으로 하고「지방세법」제111조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2011.9.8. 청구법인에게 부과고지 하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2011.11.24. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 주택건설을 촉진하기 위하여「주택법」에 의하여 설립된 기관으로서, 미완성건축물의 사실상 소유자이기 때문에 소유권을 이전받은 것이 아니라 보증기관으로서 분양계약자들의 권리를 보호하기 위하여 소유권을 이전받은 것이므로 사실상의 소유자가 아니며, 분양계약자들은 보증기관인 청구법인과의 관계에서만 보증약관 등에 의거 잔금 납부를 인정받지 못하고 있는 것이며, 당초 분양계약의 당사자인 사업주체와의 관계에서는 잔금을 납부한 후 입주하여 생활하고 있는 사실상의 소유자가 명백하며, 사용승인이 이루어지지 않은 이 건 집합건물에 불법 입주하여 사실상 사용함으로써 재산세 과세에 대한 원인을 제공한 분양계약자들(사실상 입주자들)에게 재산세 납세의무가 있다.
아울러, 지방세법상 취득이라 함은 소유권변동에 관한 법령상 법률행위의 효력요건이 구비되지 못한 경우라도 사실상 당해 물건에 대한 사용, 수익, 처분권을 배타적으로 행사할 수 있는 지위에 서게 되면 이를 소유하고 있는 것으로 볼 수 있는 바, 이 건 집합건물의 사용수익처분권은 당연히 이 건 집합건물에 실제 입주하여 있는 분양계약자들이다.
또한, 「지방세법」제107조 제3항에서는 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는 바, 그렇다면 당연히 잔금을 지급하여 사실상 소유하고 있는 분양계약자들이 재산세 납세의무자가 되는 것이므로 처분청이 청구법인에게 한 이 건 재산세 등 부과처분은 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
「주택분양보증약관」, OOO 판결문 등에 의하면, 분양계약자들이 이 건 집합건물에 대하여 분양금 잔금을 완납하였다고 볼 수 없으므로 이 건 집합건물에 입주하여 생활하고 있는 분양계약자들은 무단 입주하였다고 볼 수 있는 바, 그렇다면 분양계약자들을 이 건 집합건물의 사실상 사용자로 볼 수 없고, 이 건 주택의 시행사인 OOO주식회사(이하 “시행사”라 한다)가 채무를 변제하지 않아 양도담보로 인하여 2010.12.20. 소유권이전등기를 경료한 청구법인이 공부상 및 사실상 소유자이므로 청구법인에게 부과한 이 건 재산세 등 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
이 건 집합건물의 재산세 납세의무자를 청구법인으로 보아 재산세를 과세한 처분이 정당한지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제107조(납세의무자) ①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.
②제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
③재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
제20조(취득의 시기 등) ⑥건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.(단서 규정 생략)
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 청구법인은 주택건설사업과 관련한 주택분양보증 등 각종 보증 및 자금의 융자 등을 통하여 주택분양계약자 및 입주자, 임차인을 보호하고 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원하여 주택건설을 촉진하기 위하여 주택법에 의하여 설립된 기관으로서, 주택분양보증서 발급후 사업주체가 부도 등의 사유로 공동주택을 완공하여 입주시키지 못하는 경우에 보증기관으로서 입주자가 납부한 분양대금을 환급하여 주거나, 공동주택을 완공하여 분양계약자를 입주시키는 역할을 수행하고 있다.
(나) 청구법인은 시행사에 대하여 2006.10.27. 주택분양보증서를 발급하였고, 시행사는 2006.10.31. 공동주택 입주자 모집공고OOO 승인을 득한 후 시공사를 OOO주식회사로 하여 아파트 건설공사를 진행하여 오다가, 시행사의 사업부도 및 시공사의 시공능력상실로 사업이 중단되자, 청구법인은 2010.3.12. 이 건 집합건물을 시공사로부터 인계받았다.
(다) 청구법인은 이 건 집합건물(사용승인이 되지 않은 미완성 건축물)에 대하여 채권자 대위권을 행사하여 2010.12.7. 시행사 명의로 소유권보존등기가 경료되었고, 청구법인을 채권자로 하여 같은 날 가처분등기가 경료되었으며, 2010.12.2. 양도담보를 원인으로 2010.12.20. 청구법인에게 소유권이전등기가 경료되었다.
(라) 한편, 시행사는 2009년 1월 이 건 집합건물의 입주자협의회와 잔금수납에 대한 합의서를 체결하였는데, 동 합의서 제2조 제5항 제5호에서 “분양 잔금은 입주자협의회와 협의한 공동구좌로 전액입금 후 잔금은 준공일에 시행사에 인계한다”고 되어 있다.
(마) OOO는 2011.11.16. “시행사가 청구법인에게 이 건 집합건물 중 일부인 101동 202호 외 15건에 관하여 2006.10.24. 양도약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”고 판결하였다OOO.
(바) 청구법인이 처분청에 발송한 공문(2010.12.7. 시행)에 의하면, 청구법인은 공문시행일 현재 분양계약자가 납부한 잔금중 공사비 집행후 잔여금은 입주자협의회 대표명의로 남아있는 것으로 되어 있다.
(2) 「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.
(3) 살피건대, 청구법인은 이 건 집합건물에 불법 입주하여 사실상 사용함으로써 재산세 과세에 대한 원인을 제공한 분양계약자들(사실상 입주자들)에게 재산세 납세의무가 있다고 주장하나, 이러한 청구주장이 인정되려면 위에서 본「지방세법」규정과 같이 재산세 과세기준일 현재 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동된 사실을 신고하여야 하는 데, 이 건의 경우는 청구법인의 명의로 이 건 집합건물의 소유권이 이전되어 있는 사실 외에 달리 소유권이 변동된 사실이 신고되지 아니하여 청구법인 외에는 사실상의 소유자가 불분명하므로 공부상 소유자인 청구법인에게 재산세 납세의무가 있다고 봄이 타당하다 하겠고,
또한, 이 건 집합건물에 입주한 분양계약자들이 분양 잔금을 입주자협의회에 완납하였을 뿐, 동 분양 잔금이 시행사 또는 청구법인에게 완납되는 등 매매대금이 완전하게 청산되었다는 사실관계가 불분명할 뿐만 아니라, OOO의 판결OOO에 의하면, 시행사는 청구법인과 주택분양보증계약을 체결하는 과정에서 2006.10.24. 청구법인에게 “시행사의 부도, 파산 등 부득이한 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 주택건설 관련 법령, 분양보증약관 또는 청구법인의 내규 및 절차에 따라 청구법인이 수분양자에게 보증책임을 부담하는 조건 하에서 분양권 등 이 건 집합건물과 관련된 일체의 권리를 청구법인에게 양도한다는 각서를 작성하였고, 시행사가 부도 등의 사유로 공사를 포기하고 더 이상 사업을 계속할 수 없게 됨으로써 청구법인이 시행사 등을 포함한 수분양자에 대하여 보증책임을 부담하게 되었으므로 양도약정의 조건이 성립되었다고 보아 시행사는 청구법인에게 이 건 집합건물에 관하여 양도약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 점, 시행사는 시공사의 부도로 인하여 공사가 중단되고 공사재개를 위한 자구노력이 수포로 돌아가 사회통념상 당해 주택 건축공사를 완공할 능력을 상실하게 됨으로써 수분양자들에 대하여 그 분양계약상의 소유권이전등기의무를 이행할 수 없게 되었다고 봄이 상당하여 시행사의 수분양자에 대한 이 건 집합건물 각 세대의 소유권이전등기의무는 이행불능으로 소멸되었다고 판시한 점 등을 종합적으로 고려해 보면, 위에서 판단한 바와 같이 이 건 재산세의 과세기준일 현재 이 건 집합건물의 사실상 소유자를 청구법인으로 봄이 타당하다 할 것이다.
따라서, 처분청이 이 건 집합건물의 2011년 정기분 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공부상 이 건 집합건물의 소유자인 청구법인을 재산세 납세의무자로 보아 청구법인에게 이 건 재산세를 부과고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.