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경정
오피스텔의 토지 및 건물의 가액이 구분된 것으로 볼 수 있는지의 여부(경정)
조세심판원 조세심판 | 국심1990서2514 | 부가 | 1991-04-10
[사건번호]

국심1990서2514 (1991.04.10)

[세목]

부가

[결정유형]

경정

[결정요지]

토지의 실지취득가액과 건물의 실지 신축공사대금의 변경여부를 재조사 확인하여 변경된 금액을 기초로 위의 토지 및 건물가액 산출방법에 의거 재계산하여 산출된 건물가액과 경정시 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산하여 산출된 건물가액과의 차액에 대한 부가가치세 상당 세액을 감액하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 재경정하여야 한다고 판단됨

[관련법령]

부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

[따른결정]

국심1991부2697

[주 문]

90.6.16 개포세무서장이 청구인들에게 결정고지한 89년도 제1기분 부가가치세 14,464,850원, 89년도 제2기분 부가가치세 179,801,910원, 90년도 제1기분 부가가치세 35,483,770원의 처분은 OOOO주식회사와의 건물신축 공사도급가계약에 대한 본계약이 이루어진 90.1.30 을 기준으로 한 토지의 실지취득가액과 건물의 실지신축공사대금을 기초로 재계산하여 산출된 건물가액과 당초경정시 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산하여 산출된 건물가액과의 차액에 대한 부가가치세 상당세액을 감액하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 재경정한다.

[이 유]

1. 사실

청구인들은 서울시 OO구 OO동 OOOOO에서 부동산매매업을 영위하는 사업자로서 서울시 OO구 OO동 OOOOO외 5필지 대지 1,669평방미터의 지상에 19,682.7평방미터의 오피스텔을 신축하여 분양하였는 바, 동 오피스텔 분양계약서에 토지·건물가액이 구분표시되지 않았으며 분양자들을 무작위 추출 확인한 결과 공급자측에서 토지·건물가액에 대한 구체적 설명이나 합의된 사항이 없이 세금계산서에만 임의로 건물가액을 표시·교부한 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의2 규정에 의거 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산 건물에 대한 부가가치세 과세표준액을 산출함으로써 90.6.16 청구인들에게 부가가치세 235,888,770원(89.1기 해당분 41,464,850원, 89.2기 해당분 179,801,910원, 90.1기 해당분 14,622,010원)을 결정고지하자 청구인들은 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 90.11.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인들은 오피스텔 분양토지의 취득원가에 건축비를 기초로 오피스텔 1평당 분양가액 4,500,000원중 건물이 차지하는 가액을 산출하여 계약금과 중도금을 수령할 때마다 세금계산서를 발행·교부하였으며, 이에 의거 부가가치세를 신고납부하여 왔는 바, 분양계약서에는 토지·건물가액이 구분되지 않았으나 청구인과 계약자간에는 계약시 건물가액이 구분되어 있음을 확인한 후 계약금 및 중도금 수령시 세금계산서를 발행·교부한 것이며, 청구인들이 부가가치세를 계산하기 위한 기초자료에 의거 건물가액을 정확히 산출하였으며 분양계약시 건물가액에 대한 상세한 설명을 하였음에도 토지와 건물가액이 불분명한 것으로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

분양계약서에는 분양대금이 총액으로 기재되어 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하며 당초 조사시 청구인 OOO의 확인서에는 “...오피스텔을 건물·토지의 가액 구분없은 상태로 현재까지 분양하여 왔으며 세금계산서 및 계산서는 회사내부방침에 따라 임의로 총공급가액에서 안분하여 발행하여 왔음” “매입자들은 평당 분양가를 부가가치세 포함하여 450만원으로 지불하면 되므로 건물·토지의 가액 구분에는 당초 계약시 약정조항이 없었으며 거래상 아무런 장애가 없었음”이라고 확인한 바 있으며, 또한 당초 조사시 분양받은 사람들중 임의 선정하여 확인한 바에 의하면, 토지와 건물가액에 대하여 총액으로만 계약이 된 것이요 구분에 관한 통지나 설명이 없었음이 확인된다.

따라서 이건 오피스텔의 분양금액은 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우이므로 지방세법의 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 건물분에 대한 부가가치세 과세표준을 산출, 과세한 것은 타당하며, 청구인은 건물분에 대하여 세금계산서를 작성교부하였으므로 가액의 구분이 된 것으로 보아야 한다는 주장이나 사전에 계약에 의하여 토지·건물의 가액이 구분된 것이 아니고 계약 이후 청구인 임의로 안분하여 세금계산서를 교부한 것이므로 동 세금계산서를 가액구분의 근거로 볼 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

쟁점오피스텔의 토지 및 건물의 가액이 구분된 것으로 볼 수 있는지의 여부에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 청구인들이 오피스텔을 신축하여 89년부터 분양한 사실에 대하여 처분청은 동 오피스텔 분양계약서상에 총분양대금만 기재하고 토지 및 건물가액에 대한 구분표시가 없었으며, 일부 분양받은 자에게 확인한 결과 분양시 토지 및 건물가액 구분에 대한 설명이나 합의가 없었다 하여 이를 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산, 건물에 대한 부가가치세 과세표준을 산출하여 이 건 부가가치세를 추징하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인들은 동 오피스텔분양계약서에는 토지 및 건물가액을 구분표시하지는 아니하였으나 청구인은 오피스텔 분양토지의 취득원가에 건축비를 기초로 오피스텔 1평당 분양가액 4,500,000원중 건물이 차지하는 가액을 산출하여 계약금과 중도금을 수령할때마다 세금계산서를 발행·교부하였으며, 이에 의거 부가가치세를 신고납부하여 왔으므로 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우가 아님에도 구분이 불분명한 경우로 보아 지방세법상의 과세시가표준액에 따라 안분계산, 추징한 것은 부당하다는 주장이므로 우선 관련법규를 보면, 부가가치세법 시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에 의하면 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다.

다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있으며,

이 건 부가가치세 추징이후인 90.12.31 신설된 동법시행령 제48조의2 제4항에서는 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 되어 있는 바,

이 건 오피스텔의 경우 토지 및 건물가액이 구분된 것으로 볼 수 있는지의 여부가 쟁점이므로 이건 오피스텔의 분양경위등 처분내용의 당부를 살펴본다.

이 건 오피스텔 분양초기인 89년도의 오피스텔 분양현상을 보면, 오피스텔 신축부지확보를 위한 토지취득후 건물설계도면을 작성하여 건축허가를 득하고 이에 의거 건물신축도급계약을 체결한 다음 오피스텔 분양계약을 체결하는 것이 아니라 토지취득과 동시에 건물신축가계약을 체결한 후 즉시 오피스텔 분양계약을 체결한 경우가 있었는 바, 청구인들의 경우도 쟁점오피스텔을 분양, 임대하기 위하여 서울 OO구 OO동 OOOOO외 5필지 대지 1,669평방미터를 취득한 후 OOOO주식회사와 건물 19,682.73평방미터를 신축하기로 하는 건물신축도급가계약을 체결한 상태에서 이 건 오피스텔 분양계약을 체결하였음이 토지매매계약서, 분양계약서 및 건물신축도급가계약서에 의거 확인되고 있으며,

이 건 처분근거규정인 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의하면, 토지 및 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의한 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산하도록 되어 있는 바, 이는 토지 및 건물가액의 실지거래가액이 있는 경우 그 가액에 의하는 것이 원칙이며, 실지거래가액에 의한 토지 및 건물가액을 확인할 수 없는 경우에만 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산토록 규정한 것이고 이를 보완, 설명하기 위하여 이 건 처분이후인 90.12.31 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항을 신설한 것이다. 따라서 90.12.31 신설된 동 규정은 창설적인 규정이 아니고 일종의 선언적인 규정임을 알 수 있다.

이 건의 경우 실지거래가액에 의한 토지 및 건물의 가액이 구분되는 경우인지의 여부를 본다.

청구인들은 쟁점오피스텔의 분양가액을 평당 4,500,000원으로 체결한 것임이 분양계약서에 의거 확인되고 있어 동 분양가액 4,500,000원은 토지 및 건물가액이 포함된 실지거래가액임을 알 수 있으며 청구인들은 부가가치세법상 건물분에 대하여는 세금계산서를 교부, 신고납부하여야 함을 인지한 후 쟁점오피스텔 1평당 분양가액을 4,500,000원으로 확정함과 동시에 1평당 건물가액을 부가가치세 포함하여 1,930,500원(42.9%) 1평당 토지가액을 2,569,500원(57.1%)으로 산출, 이에 의거 89년 제1기분부터 90년 제1기분까지 분양계약자들로부터 오피스텔 분양대금중 계약금과 중도금을 수령할때마다 위 건물 비율에 따른 건물가액에 대하여 세금계산서를 교부, 처분청에 신고납부하였다고 하면서 건물가액 산출근거 및 세금계산서, 부가가치세 과세표준 및 세액신고서등을 제시하고 있어 청구인들이 작성한 토지 및 건물가액 산출방법을 확인한 바, 토지가액은 89.6.3 이 건 오피스텔 분양당시 예정매입가액 11,342,300,000원으로, 건물신축대금은 89.4.30 OOOO주식회사와 체결한 건물신축도급 가계약시의 7,740,000,000원을 기초로 하여 건물 1㎡당 토지공유면적을 0.084798㎡(토지면적÷건물연면적)으로 구한 다음 건물 1㎡ 토지실지매입가액을 576,275원(0.084798×6,795,865㎡)으로, 1㎡ 건물 신축공사대금을 393,252원으로 하고 이를 예규(부가22601-203, 90.2.21)에 의한 건물의 과세표준 산출산식

{ 건물등의 과세표준

=

분양가액

(부가가치세

포함가액)

×

건물과세시가표준액

토지과세시가

표 준 액

+

건물과세시가

표 준 액

+

부가가치세 상당액

(건물과세시가표준액×10/100)

방법으로 1㎡당 건물의 부가가치세 과세표준액을 구하면 530,615원이 산출되며 이를 1평당 가액으로 환산하면 1,929,517원이 산출되나 계산상 편의를 위하여 1,930,500원으로 하였는 바, 이 금액이 청구주장 건물가액임을 알 수 있으며, 토지가액은 1평당 분양가액인 4,500,000원에서 위 건물가액 1,930,500원을 감한 금액인 2,569,500원임이 확인되고 있어 쟁점오피스텔의 1평당 분양가액 4,500,000원은 물론 청구인들이 산출한 1평당 토지가액 2,569,500원과 1평당 건물가액 1,930,500원도 이 건 분양당시의 실지거래가액으로 볼 수 있다 하겠다.

따라서 토지취득과 동시에 건물신축도급가계약을 체결하고 즉시 분양계약을 체결하는 현행 오피스텔의 분양의 특수성과 분양후 계약금, 중도금 수령시마다 건물가액에 대한 세금계산서를 교부, 신고납부하여야 하는 부득이한 사정등을 종합하여 볼 때 청구인들이 실지분양가액중 토지 및 건물가액의 산출시 토지가액은 분양당시의 예정매입거래가액에 의거, 건물가액은 신축에 대한 도급가계약에 의한 가액에 의거 안분계산하였으므로 이는 분양당시로서는 합리적인 토지 및 건물가액의 산출방법이며, 이에 의거 산출된 토지 및 건물가액은 당초분양시의 분양가액과 마찬가지로 실질적인 실지거래가액으로 볼 수 있으며, 이에 의거 세금계산서까지 교부, 신고납부한 이 건의 경우는 토지 및 건물가액에 대한 실지거래가액이 구분되는 경우임에도 불구하고 처분청은 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보고 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액과 청구인이 신고, 납부한 건물가액과의 차액을 부가가치세 과소신고한 것으로 보아 추징한 당초처분은 잘못된 것으로 보여진다.

그러나 이 건 오피스텔 분양후 90.1.30 토지의 실지취득가액변경 및 OOOO주식회사와의 건물신축도급공사가계약에 대한 본계약등의 사유가 있어 토지가액은 물론 건물신축공사대금이 변경되었음에도 불구하고 청구인들은 변경된 건물가액에 따른 수정세금계산서를 교부하지 않고 앞에 산출된 건물가액을 기준으로 세금계산서를 교부, 신고납부하였음이 확인되므로 처분청은 청구인들이 비치 기장한 장부 및 증빙에 의거 토지의 실지취득가액과 건물의 실지 신축공사대금의 변경여부를 재조사 확인하여 변경된 금액을 기초로 위의 토지 및 건물가액 산출방법에 의거 재계산하여 산출된 건물가액과 이 건 경정시 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산하여 산출된 건물가액과의 차액에 대한 부가가치세 상당 세액을 감액하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 재경정하여야 한다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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