서면인터넷방문상담4팀-2954 (2007.10.15)

양도

매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 경우 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황 등을 종합하여 사실판단할 사항임

1. 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것입니다. 2. 매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 경우 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황 등을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.

소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 본인은 화성 동탄신도시 소재 □□아파트 입주 예정자임(일반 분양)

- 분양계약서에 의하면 잔금(73,042천원) 납부 예정일은 2007. 9. 30일이며, 입주지정 기간은 2007. 9. 30 ~ 2007. 10. 29까지임

- 본인은 현재 거주하고 있는 집이 매매되지 않아 위 기간에 잔금납부와 등기를 하면 1세대3주택이 되므로, 기존소유주택 양도 후 2008년 1월경 분양받은 아파트에 입주하려고 함

○ 질의내용

- 소득세법 시행령 제162조에 의하면 주택의 양도 및 취득시기는 잔금을 청산한 날이라고 되어 있는데, 잔금 중 일부만 먼저 납부하고(입주지정 기간이 지나면 연체료 부담) 잔금 중 일부는 남겨 두었다가 입주시(2008년 1월)에 납부하는 경우 취득시기는 언제인지

- 주택의 취득시기가 잔금 납부일인지 잔금 완납 후 등기접수일인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 이하 생략

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 이하 생략

○ 소득세법 기본통칙 98-2【신축건물의 취득시기】

① 건설 중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다.

② 제1항에서 규정하는 “건물이 완성된 날”이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○서면4팀-1840, 2007.06.04

【질의】

(내용)

- 아파트 분양계약 체결일 : 2001.12.3.

- 임시사용일 : 2003.8.14.

- 주민등록 전입일 : 2003.11.3.

- 사용승인(준공)일 : 2004.12.8.

- 잔금납부일 : 2005.1.6.

- 등기접수일 : 2005.2.23.

(질의)

- 위의 경우 아파트 취득시기를 언제로 보는지.

【회신】

분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득일로 보는 것임. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.

○ 서면4팀-1497, 2007.05.04

【질의】

(내용)

- 분양받은 아파트를 2004.7.1. 가사용 승인상태에서 잔금의 50％만 청산하고 입주하여 거주하고 있으며 2005.1월 준공허가가 나자 2005.1.19. 나머지 50％ 잔금을 지급하고 4.15. 등기하였음.

(질의)

- 위의 경우 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 기산일을 언제로 보는지.

【회신】

분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것임.

○ 서면5팀-2462, 2007.09.04

【질의】

(내용)

- 계약일 : 2005.2.15.(양도가액 5,500백만원, 계약당일 계약금 10％ 수령)

- 잔금약정일 : 2005.10.31.(잔금 4,950백만원 중 4,800백만원 수령)

- 남은 잔금일 : 2006.3.23.(최종잔액 150백만원 수령)

- 토지거래 허가일 : 2007.5.7.

(질문)

- 위와 같은 방법으로 토지가 양도되었을 경우 그 양도시기를 판단함에 있어,

〈갑설〉 토지의 양도일자는 2005.10.31.임

- 근거 : 최종 수령액 150백만원은 전체 양도금액의 2.7％에 불가하므로 토지대금의 대부분을 수령한 2005.10.31.이 양도일임.

〈을설〉 토지의 양도일자는 2006.3.23.임

- 근거 : 토지의 양도대금 중 최종 잔금인 150백만원을 수령한 날이 양도일임.

【회신】

1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.

2. 귀 질의의 경우, 매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단 할 사항임.

○ 재재산-19, 2007.01.05

소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조에 따라 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일인 바

대금을 전부 청산하지 아니하였더라도 사회통념상 전부 청산하였다고 볼 만한 정도라면 대금을 청산하였다고 볼 수 있으나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 사실판단할 사항임.