서면인터넷방문상담5팀-1164 (2008.05.30)

종부

다가구주택의 부수토지와 건물을 각각 다른사람이 소유하는 경우 당해 다가구주택의 부수토지는 합산배제 임대주택 규정이 적용되지 아니하는 것임.

귀 질의의 경우 기 질의회신사례(서면5팀-1393, 2007.4.29.)를 참조하시기 바랍니다.○ 서면5팀-1393, 2007.4.29.「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택의 부수토지는 남편이, 건물은 부인이 각각 소유하는 경우 당해 다가구주택의 부수토지는 「종합부동산세법」제8조의 합산배제 임대주택 규정이 적용되지 아니합니다.

종합부동산세법제8조 / 종합부동산세법시행령제3조

※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

가. 사실관계

- 본인은 부친의 토지에 다가구주택을 건축하여 11년째 임대사업을 하고 있음.

- 종부세 시행 이전부터 부친은 본인에게 토지를 빌려주는 임대사업신고를 세무서에 하였고 본인도 건물준공후 주택임대 사업자 등록을 세무서에 하였고 종부세 시행에 따라 본인은 구청에 임대사업자 등록을 하여 본인은 다가구 주택가의 건물분 가격 만큼 종부세 함산배제를 받고 있으나 토지주인 부친은 종부세 부과 통보를 일선세무서에서 해왔음.

나. 질문내용

- 주택부수토지 소유자에게 종합부동산세 합산배제 임대주택 규정이 적용되는지

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 「임대주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2007. 1. 11. 신설)

○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)

1. 「임대주택법」 제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2007. 8. 6. 개정)

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 개정)

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)

2. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택 (2008. 2. 22. 개정)

가. 「주택법」 제2조 제3호에 따른 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 개정)

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정)

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정)

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정)

4. 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (2007. 8. 6. 신설)

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것 (2007. 8. 6. 신설)

나. 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 개정)

다. 「건축법」 제18조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조에 따른 사용검사를 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 6개월 이내일 것 (2007. 8. 6. 신설)

5. 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자자산 운용업법」 제27조 제3호에 따른 부동산간접투자기구가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택 (2008. 2. 22. 신설)

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2008년도 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 신설)

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2008. 2. 22. 신설)

다. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외의 지역에 위치할 것 (2008. 2. 22. 신설)

② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 다가구 임대주택”이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)

④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다. (2005. 12. 31. 신설)

⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정)

⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2007. 8. 6. 개정)

1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. (2005. 5. 31. 제정)

2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다. (2005. 5. 31. 제정)

3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 “합병법인 등”이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경 전의 법인(이하 이 조에서 “피합병법인 등”이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인 등의 임대기간을 합병법인 등의 임대기간에 합산한다. (2005. 5. 31. 제정)

4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 6개월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. (2007. 8. 6. 개정)

5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 같은 항 제3호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다. (2007. 8. 6. 개정)

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용 (2007. 8. 6. 개정)

나. 「임대주택법 시행령」 제2조 제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제9조 제2항 제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환 (2007. 8. 6. 개정)

다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생 (2007. 8. 6. 개정)

⑧ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 · 심판례, 판례)

○ 서면5팀-597, 2008.03.20

(사실관계)

- 본인은 ○○세무서에서 고지한 종합부동산세를 납부하였음.

- 쟁점부동산은 대지는 본인 소유로 건물은 본인의 처 소유로 공동명의 목적으로 등기하였으며, 시가 6억원이상 다가구 건물은 임대사업 신고를 하여야 한다는 ○○세무서의 공문서에 따라 임대사업신고를 하였고 이후 합산배제 신청을 하였으나, 결격사유가 있다는 통지를 받았고 이유는 부부간 공동소유는 가능하나 건물은 처, 토지는 남편인 경우는 현행 세법 때문에 불가하다는 것이라 하여 이에 부당하다는 생각은 했으나 과세된 종합부동산세를 어쩔 수 없이 납부하였음.

- 종합부동산세가 인별로 부가된다면 본인도 이해할 수 있겠으나, 세대별로 부부합산과세임에도 불구하고 본인과 같은 경우엔 건물과 토지소유가 부부간에 각각 되었기 때문에 합산배제할 수 없고(부부합산과세이기 때문에 공동소유와 다를 바 없다 할 것임), 부부간에 2분의 1씩 공동소유는 합산배제가 가능하다는 논리의 현행법은 공평과세에 위배된다고 생각됨.

(혹시 토지와 건물소유주가 부부관계가 아니라면 당연 이해할 수 있겠으나, 본인의 경우는 부당하다고 생각됨)

- 예컨대 현행대로라면 A부부와 B부부가 합산재산은 동일가격임에도 등기관계가 토지와 건물을 공동소유하고 있느냐, 토지와 건물을 각각 소유하고 있느냐에 따라 과세, 비과세로 구분된다는 것은 누가보아도 부당하다 할 것임.

(토지는 남편, 건물은 처의 소유라 할지라도 세대별로 합산과세이기 대문에 공동소유와 조금도 다를 바 없다고 할 것임)

(질의내용)

상기와 같이 대지는 본인 소유로 건물은 본인의 처 소유인 경우로서 건물이 임대사업신고를 한 경우 당해 다가구 임대주택이 합산배제될 수 있는지 여부

【회신】

「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택의 부수토지는 남편이, 건물은 부인이 각각 소유하는 경우 당해 다가구주택의 부수토지는 「종합부동산세법」 제8조의 합산배제 임대주택 규정이 적용되지 아니하는 것이며, 귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면5팀-1393, 2007.4.29. ; 서면5팀-3337, 2007.12.28.)을 참고하기 바람.

○ 서면5팀-1393, 2007.04.29

【질의】

○ 당초질의 : 본인은 1983년 ○○동 934-3의 단독주택을 매입, 거주하다가 1997년에 단독주택을 철거하고 다가구주택을 처의 명의로 신축하여 명의인 주거용 이외의 8호는 임대하여 왔는바, 동 주택의 토지는 본인의 명의로 건물은 처 명의로 되어 각각 인별로 재산세를 납부하여 오던 중 2006년부터는 종부세 부과가 세대별 합산으로 변경됨에 따라 자진납부 하였음.

- 본인은 세금납부에 어려움이 많아 고민을 거듭하던 중 동 다가구주택을 처 명의로 임대사업자등록을 하고 종합세 합산배제신청을 하고자 하는데 적용받을 수 있는 지 여부에 대하여 질의를 하였고, 이에 소득세법 제168조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 임대하는 주택에 대하여 적용되는 것으로 회신을 받았음.

○ 추가 재질의 : 아래와 같이 추가하여 재질의 하고자 함.

(1) 대지와 건물의 각각 소유주인 부부가 공동사업자로 등록을 하면 합산배제 가 될 수 있는지 여부

(2) 종합부동산세 세대합산 제도의 취지로 보아 건물 소유자의 단독명의로 사 업자등록을 해도 위 (1)항과 같은 효력이 있는지 여부

※ 상기 다가구주택은 임대주택법상 임대사업자등록이 안되지만 소득세법 제168조 규정에 적합한 다가구 주택임.

【회신】

「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택의 부수토지는 남편이, 건물은 부인이 각각 소유하는 경우 당해 다가구주택의 부수토지는 「종합부동산세법」제8조의 합산배제 임대주택 규정이 적용되지 아니함.

(이하여백)