부동산납세과-925(2014.12.03)

양도

「소득세법 시행령」제167조의 3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 거주주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득한 경우로서 거주주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 1조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보는 것임

1. 귀 질의 1)의 경우, 「소득세법 시행령」제167조의 3제1항제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”이라 함)과 같은 영 제155조제19항각호의 요건을 충족하는 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 소유한 1세대가 거주주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득한 경우로서 거주주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 1조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 때와2. 귀 질의 2)의 경우, 1조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 거주주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2제4항각호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

소득세법제89조 / 소득세법시행령제156조의2

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1987.10.05. 서울 강남구 소재 46평형 아파트(C)취득(現 거주 중)

- 1992.05.25. 서울 강남구 소재 상가* 취득

- 1994.12.09. 서울 강남구 소재 13평형 아파트(B) 취득

* 재건축으로 조합원입주권 변환예정

- 1994.12.24. 서울 강남구 소재 11평형 아파트(A) 취득

* 2003.12.19. 주택임대사업자등록

- 2013.00.00. 오피스텔 2개 취득하여 주택임대사업자등록

- 2015.03.00. ’92.5.25 취득한 상가*가 조합원입주권(D)으로 전환예정

○ 질의내용

질의 1)A, B주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권(D) 취득일부터 3년 이내에 C주택을양도시 비과세 또는 감면이 되는지

질의 2)A, B주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권(D) 취득일부터 3년이 지나서 C주택을양도한 경우 비과세가 되는지

질의 3)2013년 오피스텔 2가구를 추가로 등록하여 관리하고 있는 바 이 경우 오피스텔등을 일시적 1세대 2주택 비과세특례 적용시 주택으로 보는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1>

1. ~2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

②대통령령으로 정하는 1세대가 주택같다)과「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하"조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나그 밖의부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인경우는3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지아니한다.<개정 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21>

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써일시적으로 2주택이 된 경우종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002.3.30, 2002.12.30, 2008.2.29, 2008.11.28, 2012.6.29, 2013.2.15>

② ~ <18> 생략

<19>제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14, 2012.2.2, 2013.2.15>

1.거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2.장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

<20> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

<21> 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다)때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15>

1. 납부할 양도소득세 계산식

거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액

2. 임대기간요건 산정특례

가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다.

나.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 "주택재건축사업"이라한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 "주택재개발사업"이라 한다)의 사유가있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.

<22> 제19항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <신설 2011.10.14, 2012.2.2>

1. 「임대주택법 시행령」 제8조제2항에 따른 임대사업자 등록증

2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본

4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류

○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

① ~ ② 생략

③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는요건을 적용하지 아니한다. <개정 2008.2.29, 2008.11.28, 2012.6.29, 2013.2.15>

④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우조합원입주권을취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2008.2.29, 2008.11.28, 2012.2.2, 2012.6.29>

1.주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

(이하 생략)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-16(2013.01.11.)

〔 회 신 〕

「소득세법 시행령」 제155조제19항에 따른 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가거주주택을 양도하기 전에 조합원입주권을취득한 경우로서 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-316, 2012.06.11

〔 회 신 〕

「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을하는 해당 1주택(이하 ‘거주주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을적용하는 것입니다. 한편,장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 거주주택에 대해서같은 영 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-316, 2012.06.11

〔 회 신 〕

귀 질의의 경우 소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제19항 각 호의주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것입니다. 한편,장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 영제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.(기존해석사례 : 부동산거래관리과-975, 2011.11.21.)