재삼46014-767 (1997.04.01)

상증

사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물에 대한 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가의 비율에 따라 안분하여 적용하는 것임

1. 상속세및증여세법(법률 제5193호, 1996.12,30 개정) 제66조의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산은 같은법 제60조 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것이며,2. 상속세및증여세법시행령(대통령령 제15193호, 1996.12.31개정) 제63조 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물에 대한 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액)비율에 따라 안분하여 적용하는 것임.

상속세및증여세법 제66조【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】

1. 질의내용 요약

○ 피상속인은 상속개시일 현재 서울특별시에 대지를 소유하고 있었으며 동대지 위에는 설립된지 수년이 경과된 부동산임대업을 하는 법인(비상장법인)소유의 건물이 있습니다. 또한 피상속인은 동법인의 대표이사이며 최대주주입니다. 피상속인은 법인에게 동대지를 ○○○에 전세 놓고 있으며 법인은 세입자에게 이대보증금 ○○○원, 연간임대료 ○○○원을 받았습니다.

상속재산 : 대지, 비상장법인의 주식

부채: 비상장법인에서 수령한 전세금

이와 관련하여 피상속인이 소유하고 있는 비상장법인의 주식의 평가와 관련된 순자산가액 계산시 건물의 평가와 관련하여 아래와 같은 설이 있어 질의합니다.

(제1설)

-건물은 과세시가표준액으로 평가한다.

(제2설)

-건물은 동법인이 부동산임대업을 주업으로 하고 있으며 건물가액은 아래 가)와 나)중 큰 금액으로 한다.

가. 과세시가표준액

나. 1년간의 임대료÷총리령이 정하는 율+임대보증금

(제3설)

-동 비상장법인이 세입자에게 임대하는 물건은 건물부분 뿐만이 아니고 동법인이 피상속으로부터 임차하여 사용하고 있는 토지도 사실상 임대하고 있다고 보아야 하므로 상기(제2설)에서 동법인이 피상속인에게 지급한 대지부분의 전세금은 차감하여야 한다. 따라서 건물은 아래 가)와 나)중 큰 금액으로 한다.(물론 동전세금은 법인의 부채이므로 순자산가액계산시 다시 차감된다.)

가. 과세시가표준액

나. 거물가액=1년간임대료 ÷총리령이 정하는 율 +임대보증금-전세금

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세 및 증여세법 제66조

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제6호

○ 상속세 및 증여세법 제61조