서면-2014-부동산-22137(2015.03.13)

양도

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금 청산일이 확인되는 경우에는 대금의 청산일과 등기접수일 중 빠른날을 취득시기로 보는 것이고, 대금의 청산일이 확인되지 아니하는 경우에는 등기접수일이 되는 것임

1. 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조를 따르는 것으로, 귀 질의의 경우 해당 토지를 거래당사자간의 소유권이전에 관한 쟁송이 있어 법원의 확정판결, 매매예약가등기에 기한 본등기, 재산의 무상 이전에 따른 증여 등에 의하여 취득한 것인지와 그 취득시기는 약정서, 매매예약서, 대금의 수수 여부, 법원의 판결내용 등 객관적인 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.2. 위 1)의 경우, 대금 청산일이 확인되는 경우에는 대금의 청산일과 등기접수일 중 빠른날을 취득시기로 보는 것이고, 대금의 청산일이 확인되지 아니하는 경우에는 등기접수일이 되는 것이며, 증여에 의하여 취득한 자산의 취득시기는 증여를 받은 날이 되는 것입니다.3. 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조를 따르는 것으로, 귀 질의의 경우 약정서 및 부동산매매예약서, 소송의 내용, 대금의 수수가 있었는지 또는 증여세 과세대상인지 여부 등 객관적인 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항입니다.4. 귀 질의와 관련한 법령 및 기존 해석사례를 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.

소득세법제98조 / 소득세법시행령제162조

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1971.12.18.甲, 강원 강릉시 ○○면 ○○리 산○○○-1 임야 10,512㎡(이하 “쟁점임야”라 함) 취득

- 1997.11.05.“甲은 쟁점임야를 물류단지 조성 후 환지를 조건으로△△△△개발 주식회사(乙)에게 소유권 이전등기를이행하고, 乙은 물류단지를 조성하여준공을 필하는즉시 쟁점임야 면적에 대한 5분의2(1,270평)에 해당하는면적을 甲에게 환지로 교부한다.”라는 약정을체결함

- 1999.12.18.甲은 쟁점임야를乙에게 소유권 이전함(대금수수 없음)

- 2001.05.10.물류단지 조성사업이 지연되어 환매의 뜻으로 매매예약서 작성

*부동산매매예약서 제2조에 “매수예약자(甲)는 이 계약의증거금으로 금23,336,640- 원1)1)정을 매도예약자(乙)에게지급하고 매도예약자(乙)는 이 금액을오늘 확실히 받았다.”라고기재되어 있음.

1) 매매예약서 작성당시의 기준시가

*2003.12.31.까지 환지 약정서 기재의 환지 이행이 되지않을때에는 당사자간의따로 의사표시가 없더라고 위 기간이끝나는 다음 날자로서 당사자간에 매매완결의의사표시를한 것으로 보고 이 계약 목적물에 대한 소유권이 완전히매수예약자에게 이전되며, 매도예약자는 목적물을 아무런(부동산매매예약서의 일부)

- 2001.10.31.매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기 완료

- 2006.12.13.甲, 법원에 “가등기에 기한 본등기 청구소송” 제기

- 2006.12.21.매매예약의 성립일, 매매예약 완결을 원인으로 소유권이전등기절차를이행하고 쟁점임야를 인도할의무가 있음(법원의 판결문)

- 2007.05.17. “乙은 甲에게 2006.12.21. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”는 법원의 선고

- 2007.06.09. 법원의 판결 확정

- 2014.06.11.매매예약완결을 원인으로 하여 쟁점임야는 甲소유로소유권이전 등기(별도의대금수수 없음)

○ 질의내용

질의 1) 쟁점임야에 대한 甲의 취득일은 언제로 볼 것인가?

질의 2) 쟁점임야의 취득가액은 얼마로 보아야 하는가?

질의 3)법원의 판결에 의하여 가등기 후 본등기로 소유권이전을한경우 취득시 필요경비의범위 - 소유권 이전에 소유된 취득세,등록세, 법무사 등기비용, 인지대는 물론이고, 소유권이전소송에지출한 변호사 비용도 취득시 필요경비에 포함하는 것인지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법제88조 【양도의 정의】

①제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 생략

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23>

1.토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(지적공부)에또는 건물의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

①거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2.자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

②제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>

1.취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. ~ 다. 생략

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액.다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가.제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 생략

④ 삭제 <2014.1.1>

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1>

⑥ 삭제 <2014.1.1>

⑦ 생략

○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의의제】

① 생략

②제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. <신설1998.12.31>

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물 기계 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량 확장 증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

○ 소득세법시행령제89조 【자산의 취득가액등】

①법 제39조제2항의 규정에 의한자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.<개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29, 2015.2.3>

1.타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2.자기가 행한 제조 생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비 노무비 운임 하역비 보험료 수수료 공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다) 설치비 기타 부대비용의 합계액

3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

② ~ ⑤ 생략

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

①법 제97조제1항제1호가목 본문에서"취득에 든 실지거래가액"이란다음 각 호의<개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3>

1.제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2.취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용 화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. ~ 4. 생략

② 생략

③법 제97조제1항제2호에서"자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2015.2.3>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 생략

3. 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. ~ 3의3. 생략

4.제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29>

⑤법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란다음 각 호의 어느 하나에해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18>

1.법 제94조제1항 각 호의자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나.양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다.공증비용, 인지대 및 소개비

라.가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 1999.12.31, 2000.12.29, 2005.8.5, 2009.2.4, 2012.2.2>

1. 토지

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물

가. ~ 나. 생략

3. ~ 4. 생략

⑦ ~ ⑧ 삭제 <2014.2.21>

⑨ 상속 또는증여받은 자산에 대하여적용함에 있어서는 상속개시일 또는증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. <신설1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31>

1. ~ 2.생략

⑩ ~ ⑪ 생략

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서"대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.<개정 2010.2.18>

⑬ 생략

○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 생략

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라환산한 취득가액"이란다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18>

1. 생략

2.법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 건물 및부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액