서면-2015-법령해석재산-0243(2015.05.27)

상증

상속개시일 전에 피상속인이 전세보증금을 받고 임대한 주택에 대하여 매매계약 체결하여 계약금을 영수하고 사망한 경우 동거주택상속공제를 적용받을 수 있으며, 상속주택가액은 총 매매가액에서 피상속인이 수령한 계약금 등을 차감한 가액으로 하는 것임

상속개시일 전 피상속인이 임대보증금을 받고 임대한 주택에 대하여 매매계약을 체결한 후 계약금만을 수령하고 사망한 경우로서 「상속세 및 증여세법」제23조의 2 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 해당 주택에 대하여 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는 것이며,상속주택가액은 해당 주택의 양도대금 전액에서 상속개시일 전에 피상속인이 수령한 계약금을 차감한 가액으로 하는 것입니다.

상속세및증여세법제23조의2 / 상속세및증여세법시행령제20조의2

1. 사실관계

○피상속인이 가족과 같이 거주하던 A주택(1세대 1주택)을 전세(1,300백만원)를 주고,다른 주택에 전세를 얻어 거주하던 중

-2014.10.27. A주택을 1,980백만원에 양도하는 매매계약을 아래와 같이 체결 후 3일이지난 2014.10.31. 피상속인이 사망함

매매대금 : 1,980백만원, 계약금 : 200백만원(계약당일 수령),

중도금 : 270백만원 (2014.11.14. 지불)

잔금 : 210백만원 (2014.12.15. 지불)

전세보증금 1,300백만원은 매수인이 승계(인수)하고, 잔금일에 보증금을 제외한210백만원을 지급함

○동거주택 상속공제 요건을 충족한 상속인이 이를 상속하고, 양수인으로부터 중도금및 잔금을 각각 수령한 후 부동산등기법에 따라 피상속인 명의에서 양수인 명의로 소유권 이전하였음

* 상속인 명의로 취득세 신고·납부, 양도소득세 신고함

* 취득세 신고시 상속인 지분 : 배우자 30%, 직계비속 2명 각각 35%

2. 질의내용

○ 상속개시일 현재 동거주택상속공제 요건을 갖춘 주택의 매매계약이 이행중인 경우동거주택상속공제 적용여부 및 동거주택상속공제 적용대상인 경우 상속주택가액의 계산

3. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제23조의2 【동거주택 상속공제】

①거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을모두 갖춘 경우에는 상속주택가액( 「소득세법」 제89조제1항제3호에따른 주택부수토지의 가액을 포함한다)의 100분의 40에 상당하는금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 5억원을 한도로 한다. <개정 2010.12.27, 2013.1.1, 2014.1.1>

1.피상속인과 상속인(직계비속인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 "상속인"이라 한다)이상속개시일부터 소급하여 10년 이상(이하 이 조에서 "동거주택 판정기간"이라 한다)계속하여 하나의 주택에서 동거할 것

2.피상속인과 상속인이 동거주택 판정기간에 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 "1세대1주택"이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 상속개시일 현재 1세대 1주택인 경우로서 동거주택 판정기간 중 무주택인 기간이 있는경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에포함한다.

3. 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것

②제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 【동거주택 인정의 범위】

① 법 제23조의2제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 1세대가 1주택( 「소득세법」 제89조제1항제3호에따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우를 말한다. 이 경우 1세대가 다음 각 호의어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 본다. <신설 2010.12.30, 2012.2.2, 2013.2.15, 2014.2.21>

1.피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.

2.상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.

3. 피상속인이 「문화재보호법」 제53조제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택을 소유한 경우

4. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우

5.피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우

6.1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만,세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.

7.피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한주택을 양도한 경우만 해당한다.

②법 제23조의2제2항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010.12.30>

1. 징집

2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유

3.제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제9조의2 【동거주택 인정범위】

영 제20조의2제2항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에해당하는 경우를 말한다. <개정 2011.7.26>

1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(유치원·초등학교 및 중학교는 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

②제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

①부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로한다. <개정 2014.1.1>

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서"고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나.고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」제2조제1항제9호및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

○ 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고그재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.<개정 2010.6.10>

1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3.전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

○상속세 및 증여세법 기본통칙 7-0…3 【 부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산포함여부 】

①상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 이 법에 따라 평가한가액으로 한다)에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의가액으로 한다.

② 상속개시 전 피상속인이 부동산 양수계약을 체결하고 잔금을 지급하기 전에 사망한 경우에는 이미 지급한 계약금과 중도금을 상속재산에 포함한다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27>