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문서번호
재산세과-2073 (2008.07.31)
세목
양도
요 지
실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임
회 신
실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것입니다.
관련법령
소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
본문
※ 붙임자료.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2008.5월 오피스텔 분양계약
-사업자등록후 5회분의 중도금 350백만원(VAT 20백만원 포함)
- 2008.6월 중도금 350백만원, 프리미엄 100백만원에 매매
-포괄양도양수 조건으로 별도의 VAT 거래징수하지 않았으며기환급액 20백만원을 매수자에게 지급하기로 함
○ 질의내용
-위 경우 양도가액 및 취득가액
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 소득세법제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가.제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나.가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
- 이 하 생 략 -
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29.개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)
나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)
다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)
3. 생략.
② 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 모두 해당되는 경우에는 제4호의 규정을 적용한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어당사자 약정에 의한 대금지급방법에따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)
② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】
① ～ ⑤ (생략)
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.<개정 1999.12.28, 2006.12.30>
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제17조【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】
① 법 제6조제6항제1호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 질권·저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산·부동산 및 부동산상의 권리를 제공하는 것을 말한다. <개정 1999.12.31>
② 법 제6조제6항제2호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 「법인세법」 제46조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다.
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 서면4팀-1740, 2005.09.23 *√
【제목】
실지거래가액으로 양도차익을 계산함에 있어 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임
【질의】
서울 ○○구 ○○동 소재 상가를 2003년 3월에 구입하면서 간이과세자로 ○○세무서에 등록을 하였음. 당시에 부가세는 20,441,000원이었지만 환급공제 신고는 하지 않았음. 2005년 1기 예정부터는 유형전환이 되면서 일반과세자로 부가세 신고를 하였음(유형전환시 재고매입세액공제를 안했음). 그러던 중 2005년 7월 상가를 양도하게 되었는데 취득당시 부가가치세를 환급받지 않았으나 취득시 부담한 부가가치세를 양도세 신고시 취득원가로 넣어야 하는지.
【회신】
1. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
2. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(서일46014-11891, 2003.12.23. ; 재일46014-754, 1997.3.29.)을 참고하기 바람.
○ 서일46014-11891, 2003.12.23
【제목】
양도차익의 계산에서 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 사업용 자산의 취득과 관련하여 공제받지 못한 매입세액도 취득가액에 포함됨
【질의】
ｏ 간이과세 사업자가 사업용 부동산(상가)의 부가가치세 매입세액을 환급받지 못한 경우, 당해 매입세액을 양도자산의 양도차익 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지.
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것이며, 사업용 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자산의 취득가액에 포함되는 것임.
○ 재일46014-754, 1997.03.29
【제목】
자산취득관련 부담한 부가가치세중 부가가치세법상 공제받지 못한 매입세액은 실지거래가액에 의한 양도차익계산시 취득가액에 포함됨
【질의】
본인은 1983. 1. 27(잔금일자 1983. 5. 20)에 인천시 구월지구 토지구획정리사업과 관련하여 인천시로부터 1983. 1. 24 체비지 매매체결(매매가격은 21,000,000원임)을 한 강○○(당시 관악구 ○○동 676-46 거주)로부터 26,300,000원에 매입했고 1993년 2월경에 건물신축공사 도급계약을 체결하여 1993. 10. 25 준공하였음.
본인이 동 물건을 처분함에 있어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하려는데 취득가액산정에 있어 궁금한 점이 있어 질의함.
1. 실지거래가액 신고에 있어 취득시 거래상대방의 계약서, 확인서와 인감증명이 있어야 한다 하는데 거래상대방인 강○○의 소재 확인이 불가능하여, 궁리끝에 본인에게는 손해지만 거래시점이 1983. 1. 27이고 이에 앞서 3일 전인 1983. 1. 24 인천시와 강○○이 체결한 금액이 21,000,000원이고 동 계약을 1986. 6. 24 인천시가 본인에게 승계하여 주었으므로 동 계약금액을 취득가액으로 할 수 있는 유무와, 아니면 본인에게는 매우 억울하지만 확인서, 인감증명을 발급받을 수 없어 토지취득가액을 0원으로 계상할 수 있는지 궁금함.
2. 건물공사 도급계약과 관련하여 도급가액이 360,000,000원에 부가가치세 36,000,000원이었음. 본인의 무지로 부가가치세 임대사업자 등록을 준공일(1993. 10. 25)이후인 1994. 1. 1 발급받아 건물신축 관련한 부가가치세를 환급받지 못했음.
본인이 건물신축과 관련하여 부담한 부가가치세를 취득가액에 포함시킬 수 있는지 질의함.
【회신】
실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액을 말하는 것이며, 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되는 것임.
【참조조문】
같은법시행령 제163조 제1항