제도46012-12672 (2001.08.16)

법인

부동산매매업을 주업으로 하는 내국법인이 토지를 취득하여 상가ㆍ오피스텔을 신축, 분양하고자 건설에 착공한 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것임.

귀 질의 1, 2)의 경우 부동산매매업을 주업으로 하는 내국법인이 법인세법시행령 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 토지를 취득하여 상가ㆍ오피스텔을 신축, 분양하고자 건설에 착공한 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것이며(다만, 같은법시행규칙 제26조 제3항 제1호 후단 규정에 해당하는 때에는 업무에 사용하지 아니한 것으로 보는 것임.), 그 신축한 상가ㆍ오피스텔로서 사용검사필증교부일로부터 3년이 경과된 건축물과 그 부속토지는 업무와 관련 없는 부동산에 해당하는 것이고,질의 3)의 경우 법인세법 제27조를 적용함에 있어 당해 법인의 업무라 함은 같은법시행규칙 제26조 제2항 제2호의 규정에 의거 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업으로 정하여진 업무를 말하는 것입니다.

법인세법 제27조 【업무와 관련없는 비용의 손금불산입】

1. 질의내용 요약

○ 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인으로서 상가 및 오피스텔건물(이하 “상가등” 이라고 함)을 신축분양사업을 하고 있으며 그 현황이 다음과 같은 경우

《현황》

토지취득 : 1997. 4. 건물착공 : 1997. 4 건물준공 : 1998. 9

건물분양 : 건물착공 후 계속분양하고 있으며 현재도 계속 분양 중임

일부임대 : 자금사정으로 1998.11.부터 미분양된 건물 중 일부를 임대하고 있음.

《질의》

1. 미분양된 상가 등에 대하여 비업무용부동산 유예기간은 토지 또는 건물 취득일로부터 몇 년을 적용받을 수 있는지

2. 위 질의1)의 유예기간이 경과된 후까지 분양되지 못한 상가 등이 있는 경우 토지와 건물 모두 또는 건물만 비업무용부동산으로 보는지

3. 당사 정관에 부동산임대업이 등재되지 아니한 바, 지금이라도 정관에 부동산임대업을 고유목적사업으로 등재하는 경우 위 질의1)의 유예기간 경과 후 비업무용 부동산의 범위에서 제외되는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 법인세법 제27조 【업무와 관련없는 비용의 손금불산입】

내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각호의 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령이 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령이 정하는 금액

○ 법인세법시행령 제49조 【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】

① 법 제27조 제1호에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (98.12.31. 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다. (99.12.31. 단서 신설)

가. 부동산을 취득한 후 재정경제부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간” 이라 한다)이 경과할 때까지 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산 (99.12.31. 단서 삭제)

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 재정경제부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다. (98.12.31. 개정)

○ 법인세법시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조 제1항 제1호 가목에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)을 말한다.

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(공업배치 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서 공업배치 및 공장설립에 관한 법률 또는 중소기업창업지원법에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간)

2.부동산매매업(한국표준산업분류에 의한 부동산분양공급업 및 건축물자영건설업을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산:3년

3. 제1호 및 제2호 외의 부동산: 취득일로부터 2년.

② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서“당해 법인의 업무”라 함은 다음 각호의 업무를 말한다. (1999. 5. 24 개정)

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가ㆍ허가 등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가ㆍ허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무

③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.

1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.

2. 제1항 제6호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간내에 양도하는 경우

⑥ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서부동산의 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정을 준용하되, 동조 제1항 제3호의 규정에 의한 장기할부조건에 의한 취득의 경우에는 당해 부동산을 사용 또는 수익할 수 있는 날로 한다.

⑦ 영 제49조 제1항 제1호 나목에서 “재정경제부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인”이라 함은 제1항 제2호의 규정에 의한 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 당해 사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매출액의 합계액이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다.

⑧ 제1항의 규정에 의한 부동산의 유예기간을 적용함에 있어서 제5항 제2호 각목의 사유가 발생한 경우 그 기간계산은 다음 각호에 의한다.

1. 제5항 제2호 가목 또는 나목의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 법령에 의한 사용의 금지ㆍ제한이 해제된 날 또는 문화재보호법에 의한 보호구역지정이 해제된 날부터 기산할 것

2. 제5항 제2호 다목 또는 라목의 규정에 해당하는 경우에는 건축허가 또는 착공이 제한된 기간을 가산한 기간을 유예기간으로 할 것

⑨ 영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산이 있는 경우에는 당해 부동산을 취득한 날(제5항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 제8항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 이를 업무에 직접 사용하지 아니한 것으로 본다. (1999. 5. 24 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 법인46012-1883, (1998.07.09)

주택신축판매업자가 신축한 주택으로서 사용검사일로부터 3년이 경과된 건물과 그 부속토지는 법인세법시행규칙 제18조 제5항 제9호의 규정에 의하여 비업무용부동산에 해당하는 것임.