서면인터넷방문상담3팀-659 (2008.03.31)

부가

복합건물을 취득할 수 있는 권리를 양도하면서 그 대가로 계약금·중도금 상당액 및 이에 대한 이자상당액, 그리고 위험경감할증금 명목의 금액을 거래상대방으로부터 받은 경우, 건물과 관련되는 대가는 부가가치세 과세표준이 됨.

귀 질의와 같이 신축 중인 복합건물(토지 및 건물)을 “갑”으로부터 분양받은 사업자가 동 복합건물을 취득할 수 있는 권리를 양도하면서 그 대가로 당해 사업자가 “갑”에게 지급한 계약금·중도금 상당액 및 이에 대한 이자상당액, 그리고 위험경감할증금 명목의 금액을 거래상대방으로부터 받은 경우, 당해 금액의 합계액 중 건물과 관련되는 대가는 부가가치세 과세표준이 되며, 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항의 규정을 준용하는 것임.

부가가치세법 제13조 【과세표준】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내국법인 “갑”은 도시및주거환경정비법에 의거하여 도시환경정비사업을 수행함에 따라 건축될 오피스 2개동 및 부대 상가시설의 복합건축물(이하 쟁점부동산)을 간접투자자산운용업법에 따라 설립된 회사형 간접투자기구인 “을”에게 양도하는 부동산매매계약을 2007.04.06.체결하였으며 2007.12.31.매매계약 변경계약을 체결함.

이에 “을”은 변경계약에 따라 “갑”에게 총 매매대금의 10%에 해당하는 계약금과 1차 중도금을 지급함.

한편, “을”은 간접투자자산운용업법에 따라 설립된 신탁형 간접투자기구 “병”에게 해당 매매계약상의 권리, 소유권 및 지분(권리와 의무 포함)의 50%를 양도하는 계약을 체결하였으며 동 계약에 따르면 “병”은 “을”에게

① 계약금 및 1차 중도금의 50%

② “을”이 “갑”에게 지급한 계약금 및 1차중도금 지급기간의 연15%(또는 24%)의 비율

③ “갑”이 도시환경정비구역변경신청을 한 날부터 도시환경정비구역 변경 지정 시까지의 사업리스크를 감안하여 쟁점부동산 중 연면적 50%에 평당 200천원을 곱하여 계산된 금액의 20%를 계약금 등에 관련되는 ‘위험경감할증금’으로 하여

“병”이 “을”에게 계약금 등과 이자 상당액을 지급하는 시점에 지급하게 됨.

또한, “병”은 “갑”에게 2차 중도금을 지급하는 시점에 ‘위험경감할증금’의 5%를 “을”에게 지급하고 “병”이 “갑”에게 잔금을 지급하는 시점에 ‘위험경감할증금’의 75%를 “을”에게 지급할 예정임.

이 경우 “병”이 “을”에게 지급하는 ①,②,③의 대가가 재화의 공급에 따른 과세표준에 포함하는지 및 포함되는 경우 안분계산이 필요한지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

○ 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)