서면인터넷방문상담4팀-1653 (2007.05.17)

양도

1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 복합주택의 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임

1. 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은 법 시행령」제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.2. 위 “1”을 적용함에 있어 1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 복합주택의 경우로서 2층을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 위 "1"을 적용하는 것입니다.3. 귀 질의의 경우 계단의 용도 및 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 소유주택 현황

• 서울특별시 관악구에 소재하는 1973년 건축된 2층 겸용주택임

• 공부상 1층 및 2층 각각 73.12㎡로서 용도는 층별 구분없이 주택, 점포로 되어 있음.

• 실제로는 2층 전체(73.12㎡)는 주택으로 사용(주민등록 되어있으며, 양도인이 10년 보유 및 7년 거주)하고 있으며, 1층 중 약 70.12㎡는 사업자등록 후 판매시설(점포)로 사용하고, 약 3㎡는 2층 주택으로 올라가는 계단으로 사용함

○ 질의내용

상기 복합주택을 양도하는 경우 전체를 주택으로 보아 비과세 되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1 - 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 이하 생략

② 생략

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만,주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 이하 생략

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○서면4팀-4125, 2006.12.20

【질의】

(사실관계)

- 건축물 대장 현황(다른주택 보유사실 없음)

1층 : 소매점(3호) 104.66평방미터

1층 : 화장실 2.52평방미터

2층 : 주택 90.45평방미터

3층 : 창고 84.23평방미터(사업과 관련하여 재고를 보관하는 장소)

- 부수토지 : 197.1평방미터

- 2000.10.12. 상속으로 취득하였으며 피상속인의 취득일은 1986.10.22.임.

- 현재 1층 소매점에 대하여는 건축물대장에는 소매점으로 되어 있으나, 면적의 50％ 정도는 주택으로 사용할 수 있음.(방, 부엌, 화장실 등 주택으로 사용 가능함)

- 실질적으로 상가 임차인들 중 무주택자인 경우에는 상기 소매점에서 사업을 하면서 상시 거주를 하였으며 주소이전도 해 놓았고, 다른주택을 소유하고 있는 상가임차인들은 상기 건물에서 거주를 하지 아니하고 다른주택에서 상시거주를 하였으며 다른주택에 주소이전도 해 놓았음.

- 현재 주택면적(90.45평방미터)이 그 외 면적 191.41평방미터보다 적으므로 주택부분만 비과세가 되며 그 외부분은 양도소득세가 과세됨.

- 만일 상가 중 주택으로 사용한 부분에 대하여 주택으로 인정되면 주택면적이 142.78평방미터이므로 주택외 면적 139.08평방미터보다 크므로 모두 비과세가 됨.

(질의내용)

⑴ 만일 양도시점에 소매점 중 주택으로 사용할 수 있는 면적에 대하여 임차인 및 세대원들이 상시거주를 하였다면 당해 면적에 대하여 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지.

⑵ 만일 양도시점에 소매점 중 주택으로 사용할 수 있는 면적에 대하여 임차인 및 세대원들이 상시거주를 하지 않았을 경우(전 임차인은 상시거주를 하였음)에 당해 면적에 대하여 주택으로 볼 수 있는지.

⑶ 주택으로 인정받기 위해서는 상시 거주를 해야 하는 바 임차인에 따라 일정기간은 상가의 휴게용도로 사용하고 일정기간은 상시 주거의 용도로 사용할 경우(양도당시에는 임차인이 상시 주거하고 있었음) 주택으로 인정받을 수 있는지.

【회신】

1. 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임.

2. 귀 질의의 경우 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

○ 재일46014-894, 1996.04.08

【질의】

1. 상황

소재지 : 서울

대지면적 : 310.5㎡

건물연면적 : 180㎡(지하1층, 지상2층 건물)

준공일자 : 1992. 5. 25

* 건 축 물 현 황

지하1층 13.5㎡ (대피소)

1층 83.25㎡ (소매점)

2층 83.25㎡ (주택 / 임대)

* 1층 현황

• 40.78㎡ 소매점

• 37.13㎡ 주차장(1996. 1. 8 주차장으로 용도변경)

• 5.34㎡ 계단(1995. 12. 7 계단으로 용도변경)

* 계단은 2층으로 올라가는 계단으로 준공시부터 계단으로 사용함.

* 대피소 용도는 불분명함.

2. 세 법

소득세법시행령 제154조 제3항의 단서에 의하여 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하고, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 클 때에는 모두 주택으로 봄.

3. 질 의

위의 상황 하에서 타 주택 보유하지 않고 실거주하지 않은 채 대지 310.5㎡ 건물 180㎡를 1996. 3. 25 현재 양도했을 경우 1세대 1주택으로 비과세할 수 있는지.

【회신】

1. 현행의 소득세법상 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 주택을 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 같은법시행령 제154조 제3항의 단서규정에 따라서 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임.

2. 1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 복합주택의 경우로서2층을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 위 "2"를 적용하는 것임.