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문서번호
부동산거래관리과-0685 (2011.08.02)
세목
양도
요 지
입주권을 승계·취득한 경우에는 재건축된 상가의 보유기간 기산일은 당해 재건축상가의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임
회 신
1. 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것) 제33조에 의한 재건축 사업계획승인이 있은 후 조합원의 지위를 승계받아 취득한 상가건물의 취득시기는 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 해당 자산의 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액에 의하는 것입니다.2. 한편, 청산 중에 있는 재건축조합이 조합원에게 청산금을 지급하는 경우의 과세방법에 대하여는 기존해석사례(재산세과-980, 2009.12.10, 서면1팀-1501, 2006.11.06)를 참고하시기 바랍니다
관련법령
소득세법시행령제162조【양도또는취득의시기】
본문
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-재건축 사업계획승인일 : 2003.2.8.
- 2005.5.10. 취득 내역
· 상가건물 7.60㎡, 부수토지 6.84㎡(3,524.3분의 6.84)
· 권리가액 : 275,955,000원
-새로 배정받은 상가 및 그 부수토지 내역
· 상가건물 11.40㎡, 부수토지 5.3835㎡(8,061.8분의 5.3835)
· 분양가액 : 243,490,000원
· 청산금 수령 예정액 : 32,465,000원(조합 청산시)
· 사용승인일 : 2008년 7월(2009년 10월 소유권보존등기)
○ 질의내용
-상가의 취득시기 및 취득가액
- 조합청산시 현금청산 예정인 청산금의 과세 방법
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4.자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 이하 생략
○ 재산세과-924, 2009.05.11.
[ 요 지 ]
입주권을 승계·취득한 경우에는 재건축된 상가의 보유기간 기산일은 당해 재건축상가의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임
[사실관계]
- 2003.12.27. 재건축 관리처분계획 인가
- 2005.10.21. 재건축 단지내상가 입주권 취득
- 2008. 5.31. 재건축 상가 사용승인(준공)
- 2008.10.21. 상가 양도
[질의]
- 위 상가 및 토지의 양도소득세율 적용시 취득시기
[회신]
귀 질의의 경우, 붙임 기 질의회신사례 서면인터넷방문상담5팀-348 (2008.2.21)호 및 서면인터넷방문상담4팀-1858(2005.10.6)호를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면4팀-1828, 2005.10.06.
「도시및주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전)또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계·취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
○ 기획재정부 재산세제과-603, 2010.06.25.
구「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것) 제33조에 의한 주택재건축 사업계획승인이 있은 후 조합원의 지위를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임
○ 재산세과-980, 2009.12.10.
[ 요 지 ]
관리처분계획인가일 이후 입주권을 승계취득한 경우로서 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 취득가액에서 반환받은 분배금을 차감하는 것임
[사실관계]
- 2006.12월 재개발아파트의 입주권을 원조합원으로부터 승계취득
* 분양가액 13억, 프리미엄 11억, 합계 24억
- 2008.12월 아파트 사용승인 후 입주
- 2009.9월 아파트를 25억원에 양도
- 2009.11월 본인이 재개발조합으로부터 출자금반환금(4천만원) 수령
* 반환금 세부내역(종전부동산 평가액 8억원, 청산금추가납부액 5억원)
[질의]
- 재개발조합으로부터 출자금을 반환받은 경우의 양도소득세 신고
[회신]
귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면1팀-1501, 2006.11.6)을 참고하시기 바람
○ 서면1팀-1501, 2006.11.06.
1. 청산중에 있는 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 의제배당에 해당되지 아니하나, 당해 주택재개발조합의 수익사업에서 발생한 이익을 분배하는 것인 경우에는 「소득세법」제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 배당소득에 해당하는 것으로, 귀 질의의 경우 주택재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 의제배당에 해당하는지 여부는 그 분배금의 원천이 무엇인지에 따라 사실판단할 사항임.
2. 한편, 주택재개발조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은 「소득세법」제17조 제1항 제1호의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당하는 것임